[摘要] 现在看来，这场依托都江堰、青城山、峨眉山等 自然文化遗产，发迹于本世纪初的房地产开发运动好像已到达瓶颈。
“揩油的太多，添柴的太少。成都旅游度假地产还是一锅半生不熟的汤。”———某大型别墅项目营销总监蒋弋
“缺乏前瞻规划及后续 服务的度假物业，不是受买人的资产，而是一种负担。”
“揩油的太多，添柴的太少。成都旅游度假地产还是一锅半生不熟的汤。”———某大型别墅项目营销总监蒋弋
“缺乏前瞻规划及后续 服务的度假物业，不是受买人的资产，而是一种负担。”
———一位在青城山拥有两套度假物业的购房者
“成都旅游度假地产兴起十余年时间，目前看来，其开发理念、运营模式都将发生深刻变革。”
———世家机构常务副总经理彭致远
每年7、8月份，成都楼市舆论风向都会转向一个我们曾经无比期待却又在逐渐腻烦的话题：旅游度假地产。
据不完全统计，仅2011年，成都周边大大小小的旅游度假项目就多达50余家。其中，不乏体量千亩以上的大盘，如恒大山水城、海航香颂湖、保利石象湖国际乡村俱乐部、花样年大溪谷、蓝光峨秀湖等。部分激进市场人士甚至认为，这股旅游度假地产热潮将 成都跨进国内旅游地产开发 梯队。
然而，现在看来，这场依托都江堰、青城山、峨眉山等 自然文化遗产，发迹于本世纪初的房地产开发运动好像已到达瓶颈。“假借旅游度假地产之名进行单一的房地产开发、前期缺乏前瞻规划后续服务保障一片空白、在旅游度假地产‘季节特性’面前缺乏合理有效的应对手段，是当前成都旅游度假地产面临的几大问题。”国内 中 度假 预订平台———途家网成都站总经理谢牮对成都商报记者表示。
在他眼中，目前成都旅游度假地产开发仍处在初级阶段，时下青城山、峨眉山等传统旅游度假物业聚集地，“一级市场销售举步维艰，已交付物业年均空置率70%以上，甚至可以用哀鸿遍野来形容”。同时他还指出，一个成熟的旅游度假市场形成，前期应由当地政府牵头，中期由开发商主导，后期则需要综合物业服务商入场。“显然，成都旅游度假物业市场目前还不具备一整套科学完善的生长机制。”
青城山 别墅“上善栖”开发商，四川亿兴置业发展有限公司营销总监陈晓岚认为，相比海南三亚、山东青岛等国内 旅游度假胜地，成都旅游度假地产开发确实面临着诸多弊病和短板。“无论开发理念、运营模式，还是公共配套设施打造等细节问题，都亟待革新。尤其在楼市大环境日渐紧迫的背景下，成都旅游度假地产路在何方，开发商如何应变，更值得业界关注和探讨。”
现状1
简单售卖资源
“成都旅游度假地产开发 常见的毛病，便是用开发近郊楼盘的思维看待旅游度假地产项目。”某大型别墅项目营销总监蒋弋一语道破行业弊病，他称，把旅游度假地产当做普通住宅或别墅做，简单地贩卖资源，没有深层次思考旅游度假的价值性和目的性，缺乏系统理论支撑，其实是 危险的冒进行为。“前几年还可以趁着市场火热、买家冲动之际迅速出货，但现在看来，这条路已经明显走不通了。”
记者在调查中也发现，多位资深业内人士均直言，旅游度假地产与常规房地产开发相比，主要是满足城市居民短期居住，并以满足客户度假、休闲或部分商务活动需求为主要功能。很多开发商也不是不能意识到这个问题，而如何通过旅游开发区、旅游景区等外部载体做到项目自身价值 化，往往是企业开发进程中的 阻力和困难。
“利用周边环境进行主题概念包装、细分目标客户群体并做针对性推广、将项目包装成特色主题旅游度假物业。能否解决好这三大问题，关乎一个旅游度假项目的成败。”蒋弋对成都商报记者表示，目前市场上保利石象湖、蓝光峨秀湖、上善栖等几个项目堪称榜样，“起码从前期规划、开发理念、产品定位、市场表现等几个方面看，他们思路 清晰。”
现状2
配套缺失，只有房子没有度假生活
“度假不等于清修，如果没有特色生活配套作为支撑或补充，市场就会呈现‘只有度假物业，没有度假生活’的尴尬局面。”上善栖项目营销总监陈晓岚毫不避讳青城山度假物业市场现状，“配套缺失是众多旅游度假项目难言之隐，虽然上善栖所处的青城前山片区稍显乐观，但大量公共配套设施单靠开发商一己之力，仍难免捉襟见肘。”
一位在青城山拥有两套度假物业的购房者埋怨说，度假别墅刚刚兴起那会儿“赶潮去买了一套”，后来出于 目的又买了一套，“这都过了四五年了，基本的生活配套都没能呈现。空了住上一两天还行，超过三天肯定崩溃。”令他无法忍受的是，因为配套缺失，物业的 幅度有限，“每平米赚了不到1000元，与其说它们是两处资产，不如说是两个负担。”
“无序增量和匮乏配套之间的矛盾，一直存在于青城山、峨眉山等传统旅游度假区。眼看项目一家家起来，公共配套却依然固封图纸。其中有市场因素，但区域规划更多地注重概念包装而非公共配套建设，也是导致如今局面的重要原因之一。”峨眉山某不具名开发企业负责人私下大倒苦水。
世家机构常务副总经理彭致远对记者表达了类似观点，他称，从理论上讲随着经济发展和人们收入水平提高，成都旅游度假的需求将越来越旺盛，市场前景 广阔。而事实却是“理想很丰满，现实很骨感。说白了， 基本的公共配套都跟不上，还谈何市场人气、前景预期。”
现状3
运营方式单一，缺乏综合服务手段
5月份，专注中 度假 网络预订的途家网成都站总经理谢牮深入走访了青城山、峨眉山等传统旅游度假区，借用他的话说“形势不容乐观”。“先不提惨淡的一级销售市场，区域内已交付物业利用率便低得惊人，虽然即将迎来夏季避暑高峰，但初步统计年均空置率至少在70%以上。”
“开发商圈了一块地，然后搞开发、做营销、卖房子，房子卖完了，交付使用，再安排一家物管公司做 基本的物业管理。部分度假项目就是打着旅游度假地产的旗号，卖你一套可能从来都不会住的房子而已。”世家机构常务副总经理彭致远对这种单一的旅游度假物业运营方式亦不认同，“度假物业本身也不是深度居家型产品，今后如何利用度假物业为客户创造高额附加值，将成为考量开发商综合服务能力的重要指标之一。”
目前，青城山不少 度假别墅已开始注重物业后续综合服务内容。“上善栖推出的贴心物管服务，能够真正让业主享受到便捷。”上善栖营销总监陈晓岚告诉记者。譬如，只要业主给物管打个电话，就可以让他们提前做好室内卫生，备齐基本生活用品；业主离开后还提供清洗床单被褥、定期通风除湿、打理花园等 服务。泰达上青城相关负责人也对记者透露，“居住在上青城，业主可以享受其合作单位，如豪生酒店温泉、高尔夫球场、泰达国际养生 等联盟单位的优惠等。”
“当然，如何让度假物业在长时间空置期内为业主创造额外 ，也是后续综合服务的重中之重。”途家网成都站总经理谢牮站在购房者的角度向记者阐释其观点，“现在的情况是资产固化，业主不来住的时候能否通过综合服务商将物业‘流通起来’。比如用作短期度假酒店或交换居住等模式进入租赁市场，为业主提供新的资产营收。”后，他还透露，这种运营模式在海南三亚已广泛运用且 成熟，“它虽不是旅游度假地产迅速发展的决定因素，但作为度假物业价值延展、升华的推动力之一，深度综合服务显然有其蓬勃市场。”
旅游地产疑问:市场前景难估计 楼盘会烂尾吗?
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
