[摘要] 中国社会科学院一份 新的研究报告称，2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业 艰难的一年。行业利润急剧萎缩，中小企业破产可能激增。不过，它又认为，房价仅止于略有回落，总体降幅不会很大，因为“调控的难度在不断增大”。
中国社科院：房地产行业谋求“过冬”
中国社会科学院一份 新的研究报告称，2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业 艰难的一年。行业利润急剧萎缩，中小企业破产可能激增。不过，它又认为，房价仅止于略有回落，总体降幅不会很大，因为“调控的难度在不断增大”。
此份名为《房地产蓝皮书》的研究报告已经延续了9年，具体由中国社科院城市与环境研究所担纲，旨在追踪我国房地产市场 新资讯，“深度分析，剖析因果，谋划对策，展望未来”。
蓝皮书称，去年， 政府为调控房地产市场， 与市场手段并用，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，政策及措施 严厉，力促房价合理回归。在此情形下，房地产逐渐减缓了步子，降低了温度。
2011年1月国家出台了“新国八条”，即《国务院 厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)文件。从国家层面 次要求直辖市、省会城市、计划单列市及房价过高且上涨过快的城市实行限购政策。
其后，共有46个城市实施了限购政策，有些较 要求更严格、更具体，在一定程度上演了“升级版”。交易量增速应声而下。与此同时，房价上涨势头初步遏制，观望情绪弥漫。
在此情况下，房地产企业业绩出现分化，行业生存状况日益严峻。尤其是货币政策紧缩、信贷受控给房地产企业压力尤大。部分小企业资金链紧张，为求一时之缓，不得不“断腕求全”。也有一些小企业熬不过去，甚至关门。
经历2011年房地产交易量的持续低迷后，房地产企业面临的选择是，要么 销售，要么囤房囤地。但当前房地产开发销售环境不同于2008年金融危机初期，当时土地购置多发生于2006年以前的低地价时期，房地产的 ，大幅 仍能保持可观盈利，而当前房地产开发土地购置大多发生于2009~2010年的高地价时期，房地产品 空间小， 可能出现企业亏损。因此，当全行业因为市场低迷而盈利下降时，中小企业将面临艰难境遇，获利空间缩小，亏损现象将不断扩展。
谋求“过冬”
蓝皮书指出，在冬天来临时，房地产企业有由“竞争”转为“竞合”的趋向。大量开发商采取联合拿地的方式，一方面满足开发企业分散市场风险、破解资金困局的需求，另一方面保证了开发企业规模增长的要求，以及通过拿地获得今后开发 、合理配置公司资产等目的。
以北京为例，2011年全年北京市公开市场共成交住宅类地块60宗，企业联合拿地达到17宗(其中三、四季度分别为6宗和5宗)，联合拿地比例接近30%；而在2011年出让的总价超过10亿元的14宗重点住宅地块中，有11宗地块为合作取得，开发商抱团现象明显。
另外，众多房地产延续前年动作，加速转型，寻求行业内的新增长点抑或开拓行业外新领域，寻找突围之路。
近年来，参照成熟经济体房地产业发展路径，标杆开发企业纷纷进入商业地产领域并加大对持有型物业的 ，而频繁的商品住宅调控进一步加速了这一进程。就连原本多次重申将持续专注于住宅开发领域的万科[简介 新动态]也于2009年年底宣布进军商业地产领域，目前万科旗下在深圳、上海、东莞、西安、北京等地的商业综合体项目正在积极推进，总 额已超过200亿元。
根据“十二五”规划，自2011年起的5年内将新增3600万套保障性住房，其中绝大部分将以新建的形式供应。对地方政府而言，无论是从减轻资本金筹措压力还是从加快供应速度的角度出发，都欢迎开发企业参与保障房的配建或代建。目前，万科、恒大[简介 新动态]、绿地、龙湖[简介 新动态]、远洋等大部分一线开发企业均已大规模参与保障房建设。
作为民生工程，保障房代建环节的微利显然不足以形成驱动企业进入的力量。为推动保障房建设，从 到地方在政策上设定了一定的激励机制，包括信贷支持和土地政策的倾斜以及其他方面的补偿。因而，企业积极参与保障房建设，除完成用地出让中配建的要求外，多从拓宽融资渠道、培育或维系政府关系的角度考虑。如当前各地方的城投公司及地方国有开发企业希望依靠地方融资平台缓解自身资金难题。
与2009年、2010年众多“不务正业”的央企、电商、食品企业 涌入地产业的行情形成鲜明对比的是——从2011年起，多家以房地产开发为主业的企业开始涉足其他行业，许多非地产主业的企业纷纷削减开发投入甚至退出。
2011年，北京有217家外资房地产企业退出市场，全年有473家房企在北京注销。在部分热点城市，一些开发商退出房地产市场。截至2011年年底，已有水井坊、宏达股份、恒顺醋业等16家“涉房”的非房地产上市公司撤离楼市。
房价难降
尽管风声鹤唳，但是房价难降。蓝皮书预测，房价“可能略有回落，但大幅 可能性也很小”。
受国际金融危机和宏观经济增速回落影响，2012年，房地产需求呈现低迷态势， 投机性需求进退难舍。一方面，当前多数城市房价已经远超真实消费需求的购买能力，进一步的房价上涨很难实现，同时绝大多数城市售租比也远超正常 所能承受的赢利压力，高价住房持有的保值风险越来越大；另一方面，股市等其他 渠道同样前景不明，闲置资本很难寻找有效的替代 渠道，被迫向房地产市场寻找 保值机会。
消费性需求谨慎观望，购房决策取决于房价变化。对广大无房家庭而言，2012年的自住性购房同样可能更为谨慎，观望态度更为明显。
受2011年房地产交易低迷影响，2012年房地产供给将相对充裕，存量供给将进一步积累，但新增供给可能与上年大致持平或有所下滑。由于2011年末房地产市场景气下降，房地产开发企业市场预期趋紧，导致2011年房地产新开工面积增幅大大下降，土地购置面积 量大幅下降，这将影响2012年新增房产供给。
蓝皮书称，由于需求低迷，几乎不存在房价上涨的可能性，但由于当前房地产开发成本 是土地购置成本很高，大幅 将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易 ，房价将延续上年的盘整态势。
由于部分开发企业出现债务危机被迫低价处理存量房产，也由于某些大型企业集团为了主导行业重组并购，通过价格战形成对被并购开发企业的亏损压力，因此整体房价也将在盘整中有所回落。但总体上，由于房地产行业准入限制少，行业外资本较容易进入，行业内垄断企业通过价格战实施并购策略很容易被行业外资本进入而打破，导致得不偿失，因此剧烈的价格战很难形成，总体房价降幅不会很大。
调控困境
蓝皮书认为，2012年，我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果，调控政策将不断优化和提升，但调控难度也不断增大。一方面，国内外闲置资本仍然对房地产市场形成巨大的 投机性需求，抑制投机仍将是本年度房地产调控的重要目标；另一方面，宏观经济增速回落，保增长压力增大，宏观经济调控可能逐步由紧缩转向宽松。
经济增速回落，生产性领域 赢利下滑， 是民营经济经营环境困难，而资本市场制度改革仍有待突破，居民储蓄和闲置资本仍然缺乏有效的 渠道，被动流向房地产市场寻求保值 。同时，国际资本市场受美欧经济复苏乏力和宽松量化货币政策影响，闲置货币充足，很容易形成对我国房地产市场的套利行为。因此，2012年房地产市场应对国内外资本市场套利性的投机需求压力仍然很大，抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的 任务。
然而，政府与企业、 与地方利益诉求差异，使调控政策执行和实施难度日益显现。在经历经济增速下滑、土地出让流拍和土地出让收入大幅下降后，一些地方政府正面临严重的经济增长和财政收支压力，渴望活跃房地产市场以解燃眉之急；经历交易量萎缩、房价调整的房地产行业，也面临赢利下滑、资金链断裂的风险，必然试图寻求为房地产调控政策松绑。政府与企业、 与地方差异化的利益诉求，导致地方政府和企业在对 政策的执行和实施中，更积极寻找有利于自身利益的政策突破，消极应对不利于自身利益的政策实施，导致调控政策的执行和实施难度增大。
经历了2011年低迷的房产市场交易和土地出让流拍后，一些地方政府和开发企业开始不断寻求政策松绑和突破，其中限购政策可能是寻求突破的主要方向。在各利益相关方影响下，2012年部分城市具体限购措施可能有所变化，如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍常住人口限购放宽，限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。
不过，蓝皮书预测，对北京、上海等超大城市，考虑城市人口规模限制要求，针对外来人口的住房市场限购可能作为一种常态的制度存在。
中新网5月24日电中国社科院今天上午发布了《中国房地产发展报告No.9》，《房地产蓝皮书》副研究员李恩平就中国房地产市场2011—2012做主题报告时指出，当前中国的房地产市场还存在五大问题。
地方政府房价调控目标与社会预期存在较大落差。600多个城市出台了房价调控目标，但是绝大多数城市政府将房价控制目标设定为增幅不高于或低于GDP增幅与人均可支配收入增幅。这些调控目标与社会预期存在较大落差，除了北京市之外，目标都是在增长的，所以被称为 目标或者 标准。
调控对自住性住房需求存在一定的积压效应。2011年商业银行信贷进一步收紧，首套房贷款首付比例和贷款利率上调，公积金贷款购房的利率也于2月初上调。首套房信贷门槛提高使首套自住购房成本增加，负担、压力增大，抵消了消费者因房价增幅回落可获得的受益空间，使首套购房者难以分享房地产市场调控的成果。
保障性住房融资与管理机制不健全。保障性住房建设尚未形成一套完备的金融支持政策体系。保障性住房建设融资渠道不畅， 是出租型保障性住房，比如公租房和廉租房，资金投入大、利润少且回收期长，甚至无利润或负利润，又缺乏相应的担保和保险政策，没有明确的风险补偿机制和激励机制。在建设过程中，财政补贴成为该类保障性住房的主要资金来源，但财政资投入比例低、土地 回落且支出门类不断增多，这种情况下，地方政府建设资金的来源和风险加大。
开发企业对政策及市场敏感性差，市场垄断可能性加大。2011年尽管商品住房交易量增速回落，但商品房住宅 同比增长30.2%，远高于“十一五”增速，反映开发企业对政策和市场变化的敏感性不强，市场判断力相对比较弱。这和房地产开发企业的性质有关系，因为国有企业占的主导成分比较大。在市场严厉调控的情况下，房地产市场交易低迷，部分中小企业资金占用和融资压力增强，推动行业内规模重组，加大市场垄断。
房地产研究咨询服务发展滞后。一是因为中国房地产市场时间尚短，统计数据自身研究力度不是很大。另外一方面，房地产市场这些年一直处于卖方市场，对于开发企业来说，寻求市场咨询的压力不是很大，所以表现出来的市场需求不是很够，研究机构应该进一步加强房地产领域的深入研究。
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