[摘要] 与北京豪宅市场回暖形成鲜明对比，上海豪宅市场持续低迷，在连续几个月成交不见起色的时候，沪 楼市开始出现分化，一些中 别墅开始 促销，不惜贴近成本价卖房，而占有稀缺资源的 豪宅虽然成交惨淡，但依然拒绝 ，甚至逆市提价。
与北京豪宅市场回暖形成鲜明对比，上海豪宅市场持续低迷，在连续几个月成交不见起色的时候，沪 楼市开始出现分化，一些中 别墅开始 促销，不惜贴近成本价卖房，而占有稀缺资源的 豪宅虽然成交惨淡，但依然拒绝 ，甚至逆市提价。
中 豪宅扛不住打折促销
由于限购、限贷政策的影响， 类、改善类需求受到严重制约，这给豪宅对应的客户影响很大，豪宅项目成交明显下降。今年一季度上海豪宅的成交量创下了09年2季度以来的近12个季度 水平，仅成交285套。 点是今年2月份的45套，其单月成交量也是近3年以来的 水平，3月份豪宅成交量仅为171套，豪宅库存压力显而易见。
二季度已经过半，不少开发商开始暗中发力，加速去化率。当试探性的 取得明显的效果时，这股打折风开始在上海 市场蔓延， 先开始 的是 “御沁园”，首期推出175套联排别墅，成交均价23927元/平方米，低于业内预期的价格2.5万元/平方米，因此一开盘就获得了不错的成交业绩。位于杨浦区新江湾城的“华润新江湾九里”4月21日加推的一批房源，均价报3.7万元/平方米，与之前的4.5万元/平方米相比相当于打了8折左右。去年11月才上市就打8折的海珀旭辉，今年3月份又在8折的基础上再打7.5折，累计降幅达40%，目前成交均价为63062元/平米。华丽家族汇景天地等沪上 豪宅与两年前的房价高位相比，也是打6折出售。
眼看打折优惠初步起效，越来越多的 项目开始加入 行列。据统计，5月份上海预计有81个别墅项目推出优惠措施，同比去年5月份将有超出68%的涨幅。
业内人士分析，上半年“去存货、抢现金”会成为一线高周转房企销售主基调，开发商均不甘落后。高周转企业一方面以价换量，争得客源和现金，一方面储备粮草，为未来进一步扩张做准备。
豪宅敢于大幅度 ，一方面是库存压力，另一方面豪宅报价存在虚高现象，据统计称，上海近三成项目成交价格与报价相差近三万。上海豪宅专家项震接受记者采访时表示，如果只看价格，很多标价原本就是营销需要，是吸引消费者眼球的手段，价格水分本来就很高，目前形势下自然就会有影响，大多项目只是标价，是楼盘定位、提升品质的需要，其实不是豪宅。
豪宅占资源 端着卖
与中 豪宅打价格战不同， 豪宅不仅没有“以价换量”趋势，相反，价格稳中有升。
提到上海地区的 豪宅，不能不说汤臣一品，这个大平层的标杆项目。据网上房地产数据显示，汤臣一品2005年、2006年两批共180套房源取得预售许可证，至今仍有近一半房源未售出。根据其 新对外报价，当前销售均价为17万元/平方米。而在2011年7月，该盘一套23楼物业的成交均价约14.05万元/平方米，汤臣一品的销售价格不降反升。除汤臣一品外，据业内人士称，中粮海景壹号亦在低调筹措之中，该盘销售均价很有可能会高于15万元/平方米。这一价格，距离当年新房价价格呈上涨趋势。
项震表示，开发豪宅和开发普通住宅是采用完全不同理念和运作方式，大面积和高价格不是豪宅的脸谱，豪宅只要占有稀缺资源，即使现在卖得不好，将来也会越卖越好；相反，你造得很大，装得很豪华，即使现在卖掉了，随着时间的流逝，价值也会越来越贬值的。
而复旦大学房地产研究 地产运营研究所所长蔡为民认为，对于真正的豪宅来说，考虑到豪宅声势、架势、气势， 是没有作用的，如同大奔 30万元，对买不起或买得起却养不起的人来说，是没有意义的，但不能说是其“抗跌”，而是想跌也不能、不敢、不甘跌；而目前市场上 的豪宅 不能算是 豪宅，之前宣称的天价，不过是为了宣传吸引眼球，炒作。
仅从目前来看，上海豪宅市场成交低迷，库存压力大，未来市场走势并不乐观。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，此类 客户大多为乃至全球的商界精英或者政府要员，他们的 、保值意识较强，市场形势不明朗之时，多数置业者选择观望；其次，目前项目 大多为噱头，只是拿出极少数特价房，实质性 还未出现，很难吸引此类社会精英的关注。关于未来市场走势，胡景晖认为，上海豪宅资源日渐 ，加上多数开发商会担心老业主的心态，短时间内不会 促销，“端着卖”的可能性比较大，所以，未来 豪宅市场很难继续 ，成交量还将维持现有低迷格局。
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