[摘要] “以旧换新”、“以小换大”……近日，我们发现这样一群购房大军正在楼市中悄然浮出水面。长久的观望以后，“ 改善”的需求是否得到释放？
“以旧换新”、“以小换大”……近日，我们发现这样一群购房大军正在楼市中悄然浮出水面。长久的观望以后，“改善”的需求是否得到释放？在刚需仍旧占主导的当下，这部分需求又能否引起开发商的应市而动？本期，我们特邀正合地产、世家机构、吉信行研究 三家楼市研究机构，为我们来解读“改善”这一话题。
成都世家机构市场研究
副总监 周孺文
改善性需求或松动
单周的户均成交面积上升并不能表明市场大户型销售状况整体升温，从世家机构监控数据来看，2012年以来整体的户均成交面积基本还是集中在90m2左右，可见市场需求还是以刚需为 主力。当然随着开发商价格的实质松动以及成交走势的回暖，也不排除部分改善性需求开始松动，但是就目前市场形势来看，该类需求还不足以改变市场整体需求结构。
我认为现在说改善性需求迎来了购房机会还为时过早，因为目前的无论是地方政府的房地产调控政策微调还是银行信贷优惠都还是针对 置业，刚需依然是未来较长一段时间的购房主力，当然经过一季度小阳春行情，进入4月，刚需行情呈现了相对疲软的行情，逐步回归理性，预计未来后市也将维持窄幅震荡的行情，全年走势依然以稳为主，市场目前还不具备强势回暖的机会。
吉信行研究 市场总监 苟诗旋
“首改”需求突起 或成后市主力
近通过数据监控发现，周成交户均面积有所上升，徘徊在105-110m2/户区间。这一点使我们颇感意外。通过对我司在售30多个项目的调查印证，发现确有一些“首改”崛起的迹象。
据调查估算，刚需占总体市场需求的6成，而首改约占市场需求接近3成的比例。但需强调的是不能把目前出现的“非刚需”简单定义为“改善”，而应该更加细分改善群体。其实目前比较明显的是“改善”需求突起。后市是政策市，所以我们预计未来首改应该也会成为市场主力之一。
除此以外，市场出现了“首改”的苗头，抗风险能力强的发展商完全可以考虑走一走这条路线。虽然有一些后市“政策风险”在里面，但政策的主流是控制非正常的居住需求。事实上，也已经有不少抗风险能力强的发展商挑梁非刚需物业了，如蓝光、置信、华润、中海等。
正合地产
市场具备向改善型转变的经济基础
据我公司对市区成交结构的持续跟踪研究显示，近期市区大中户型产品成交量有所上升。进入4月以来，100-130m2、130-160m2面积段成交套数占比较1-4月平均水平分别小幅上升0.5%、1.3%。其中，以110m2左右套三产品为代表的产品出现明显的上升趋势。一方面项目价格持续回调；另一方面，多套房利率上浮增加换房成本，导致客户需求呈现向功能面积更大的套三产品上移的趋势。
从我公司对国内一二线城市的房地产市场长期跟踪调研来看，四大一线城市在城镇化率超过70%，人均GDP超过5000美元时，其房地产市场均出现一波换房潮，成交量出现明显攀升。截止2011年底，成都市人均GDP约为7700美元，城镇化率接近70%，房地产市场具备向改善类物业转变的经济基础，但由于限购等政府宏观调控的影响，改善类需求受到压抑。随着部分项目价格的持续回调，一定程度降低因信贷收紧提高的购买门槛，使得部分客户进入市场，而随着未来成都经济的持续发展与城市化水平的提高，市场主力将向改善类需求逐步转变。成都晚报记者 陈利
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