[摘要] 2012年，对于大多数房地产企业而言，是极为沉重的一年。严厉的调控政策短期内不会放松，保障房的比例在不断提高，房产税的大面积推广正在酝酿……在住宅市场面临较高调控压力的情况下，越来越多的房地产开发商开始转战商业地产。有机构预言，“2012年，势必成为商业地产年”。
2012年，对于大多数房地产企业而言，是极为沉重的一年。严厉的调控政策短期内不会放松，保障房的比例在不断提高，房产税的大面积推广正在酝酿……在住宅市场面临较高调控压力的情况下，越来越多的房地产开发商开始转战商业地产。有机构预言，“2012年，势必成为商业地产年”。
根据国家统计局公布的数据显示，商业地产确实处在一个明媚的春天：2011年，商品房销售额达到59119亿元，同比增长12.1%。其中，住宅销售额同比增长10.2%，而商业 楼和商业营业用房同比增长率分别为16.1%和23.7%。
销售面积方面亦是如此。2011年，商品房销售面积为10.99亿平方米，同比增长4.9%。其中，住宅销售面积同比增长3.9%，商业 楼和商业营业用房同比分别增长6.2%和12.6%。
此外，在 额、施工面积、新开工面积等指标方面，商业地产的表现都比住宅地产强势。
资本：商业地产运作的命脉
虽然商业地产目前发展 趋好，但它的开发运营是一项长期的、高 的资本运作过程，任一环节资金难到位就会出问题，需要大量、长期资金作支持，并不是每个开发商都能驾驭的。一旦资金链断裂，“香饽饽”就会变成“烫手山芋”。
商业地产主要有三要素：资本运作、商业经营、地产开发。其中，地产开发是 基本、 层面的问题，而资本运作，是商业地产运作 重要的命脉。商业地产开发运营考验的是开发商的资本运作能力，其间风险不容忽视。
者在选择商业地产项目时，一定要关注这家开发商的资本运作能力，以防出现烂尾楼，譬如，广州新中国大厦亿安广场(现已盘活为万菱广场)、广州中诚大厦(现已盘活为中石化大厦)、成都的熊猫城(现已盘活为富力成都天汇Mall))等等。
上月，位于蓉城羊西线核心区域的“中海国际购物公园”1期 后十间 旺铺全部 ，这个创造单盘10亿骄绩，被业界称作“商业奇迹”的“中海国际购物公园”，之所以热销，很大部分要归功于它的 ——中海地产的资本 。
资本 ：中海国际购物公园持续热销的源动力
（1）A股+H股，两地融资平台彰显中海实力
“中海国际购物公园”是中海地产的商业品牌之一，“中海地产”是中国海外发展有限公司房地产业务的品牌统称。中国海外发展有限公司1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河（00688.HK，简称“中国海外”）。2007年，中国海外入选香港恒生指数成份股，是 入选恒指的中资地产股。2010-2011年，连续两年获选“恒生可持续发展企业指数”，并于2010年荣登英国《金融时报》“全球500强”。恒生指数成份股的遴选程序 严格，对入选公司的总市值及成交额排名、公司财务状况、公司在行业内的影响和地位均有较高的要求。中国海外入选恒指，既表现了香港及国际 者对公司的高度认可，也充分彰显了公司的实力和形象。
此外，中海地产的大股东中国建筑也曾明确表示：前几年，中海地产的资本运作为集团整体上市让了一点路，发展慢了一点。中国建筑上市后，会从多方面加强对中海地产的支持，首先是给中海地产充足的决策权，其次可以从资金上给予支持。
在香港上市的中海地产，作为中国建筑打包上市的资产之一，实际上已借中国建筑曲线回归A股，成为首只A+H的地产股，打通了两地的融资平台。
资金 是上市公司的 。众所 ，任何一个 的商业地产项目，都需要大资金的推动。“中海国际购物公园”可以从“中国海外”和“中国建筑”两家都有上市背景的母公司中获得 的资金支持，有力地保障了后期运营的顺利实施，从而给 者吃下定心丸，让追随者义无反顾地信任它。
（2）国际 评级：募资成本更胜
2005年5月，中海被穆迪和标准普尔分别评级为Baa3/稳定和BBB-/稳定，并成功发行7年期3亿美元债券，开创了内地 房地产公司同时获得两个国际 级评级的先河，更成为国内房地产企业获得穆迪和标普 级评级的标尺。2010年，评级调升至Baa2和BBB。
以商业地产著称的万达董事长 健林曾说过，他很担心美国西蒙集团、澳大利亚西部集团、新加坡凯德置地等大鳄。因为西蒙在资本市场上是2A-3A的评级。什么概念？募资成本只有1.8%-2%，即西蒙只需赚5%就可以盈利。而万达不行，万达的募资成本是7%-8%，所以无法跟西蒙这些大鳄比。跟中海能比吗？非也。姑且不提万达没有上市，即便是在同类的上市公司中，又有几家公司能像中海一样，被穆迪和标准普尔评定为Baa2和BBB呢？从募资成本来说，中海比绝大多数房地产企业更具 。
（3）港币贷款路径
中海地产借助中国海外、中国建筑的母公司关系，可以享受香港贷款。香港贷款的好处是利率低。相对内地贷款5%以上的年利率而言，香港贷款要低3个百分点左右。如中国海外在其2009年报中就称港币贷款年利率在1.45%。当然，不是 地产商都能获得港币贷款，因为中资地产商无法避开外汇监管无缘直接香港贷款，就是外资地产商也要接受外汇监管，国家外管局2007年7月下发的“130号文”就规定外资地产商不能从海外贷款。由于中海地产享有港币贷款路径，不仅融资渠道比其他房企宽了一筹，成本也低廉了很多。
（4）房地产基金
中海地产于2010年3月18日与工银国际成立了一只新地产基金HarmonyChina，这是中海地产 次正式参与并推出基金产品。中海与工银国际 管理公司成立的这只规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，主要用于 国内的房地产市场及项目。Harmony China房地产基金的成立，又成为中海地产银行信贷以外的一个补充融资方式。
（5）债券、境外贷款等
此外，中海还有很多融资渠道。譬如，2012年2月15日，中海地产发行5年期5亿美元债券；3月14日，中海地产子公司中海宏洋集团宣布发行22亿港元可转换债券；4月11日，中国海外发展有限公司宣布，与12家银行组成的银团签订一项76亿港元三年期的俱乐部贷款。12家银团主要由香港本地银行和国际外资银行组成，包括中国银行(香港)、中国农业银行香港分行、交通银行香港分行、星展银行香港分行、中国建设银行香港分行、中国工商银行(亚洲)、三井住友银行、永亨银行、汇丰银行、恒生银行、东亚银行以及大华银行。
地产行业是一个资金密集型的行业，不断加强的宏观调控对于开发商的融资和资本运作模式提出了更高的挑战。谁掌握了强大的资本运作能力和融资渠道，谁就更能够在房地产发展的惊涛骇浪中立于至高点。各种灵活多样的国内、国外融资渠道体现了中海地产均衡的资本运作能力，强大的资本实力，有力地保障了中海地产高质量的规模发展，也为其品牌商业项目“中海国际购物公园”提供了持续热销的源动力。
附：“中海国际购物公园”的商业
中海国际购物公园是中海地产商业品牌之一，中海地产商业地产品牌包括：“中海系”写字楼、“环宇城”购物 、 酒店。购物 已吸引了国内外近百家 品牌商家集体，包括H&M、I.T.、宝姿、C&A、优衣库、绫致时装、Mother Care、百胜中国、星巴克、星美国际、特力和乐家居、苏宁电器、华润万家、城市英雄、屈臣氏等。
中海地产业内素以低调著称，从香港到十余个重点城市，目前已持有260万平米的商业地产项目。
位于城西中海国际社区旁的中海国际购物公园，是成都首批以“购物公园”模式运营的大型综合商业项目，作为 商业模式发展趋势，购物公园提倡的是一种全新的符合国际人居标准体系的生活消费体验。
中海国际购物公园规划用地面积90多亩，总建筑面积约13万平米，拥有1500多个停车位，是成都少有的低密度、开放式商业 。其中包括购物、餐饮、文化休闲、娱乐、商务、生活配套等多种业态，以大型品牌超市、大型影城、餐饮旗舰店等主力店为核心，同时引进众多其它品牌商家，形成一个多层次的商业能量场共建繁华商业街区；通过灵动的商业组合、充足的车位，创造了更加尊贵、舒适的商业环境，真正开启 的国际化情景式商业体验。
作为中国房地产行业领导品牌的中海地产 在成都推出大规模集中商业，强大的市场号召力，不但是建筑品质的保证，也是品牌商业进驻的信心保证，是 客户 的有力支撑。前期通过中海联盟商家签约暨商家恳谈会，展示了中海地产在商业资源方面的强大号召力，更明确了中海地产对购物公园后期商业运营的重视，也表现出对于全新商业模式购物公园繁荣的十足信心。
目前，中海国际购物公园2期全新业态升级上市，集合区域内 的旗舰商业、 写字楼，旗舰商业目前启动预招租计划，引进国内外 品牌，共享百万高质消费群体、四大经济圈齐聚，城西 呈现的 商业集群，将为客户搭建国际商圈共赢平台。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
