[摘要] 截至4月11日，万科、中海、保利、世茂、恒大(论坛)、富力、金地等龙头房企均已披露3月销售业绩。其中，除了中海的3月销售业绩环比(较上月)有所下滑外，其他龙头房企均实现较大幅度增长。
今年一季度中国楼市的“小阳春”，已经体现到了龙头上市房企的销售业绩上。
截至4月11日，万科、中海、保利、世茂、恒大(论坛)、富力、金地等龙头房企均已披露3月销售业绩。其中，除了中海的3月销售业绩环比(较上月)有所下滑外，其他龙头房企均实现较大幅度增长。
万科董事会秘书谭华杰称，3月各大房企销售业绩出现普涨，一方面是受去年同期及今年2月基数较低的影响；另一方面，今年以来，首套房按揭贷款额度紧张的情况有所缓解，也为 购房需求的释放提供了条件。
房企集中推盘
保利在3月楼市的表现尤为突出。
今年3月，保利实现签约面积93.61万平方米，同比增长55.08%；实现签约金额97.38亿元，同比增长47.27%，环比增长169.3%。这也直接修饰了保利的一季度销售数据。今年1-3月，保利地产实现签约面积143.89万平方米，同比增长8.98%；实现签约金额148.66亿元，同比增6.07%。
“2月有春节因素影响，各大房企销售业绩普遍较差；去年3月前后调控政策接连推出，楼市遭遇严重打压。”一位业内人士称，今年3月各大龙头房企销售业绩普涨，主要是因为比较对象的基数较低。
当然，价格因素和推盘量同样值得关注。
同策房产咨询股份有限公司研究 总监张宏伟分析，今年一季度，各大房企纷纷 促销，这在一定程度上拉动了成交量。
保利在这方面也走在了前列。
2012年，保利地产在40多个主要城市联合促销，共涉及100余个在售项目和2万套房源。有业内人士预估，如果这2万套房源能售出，将为保利带来近百亿元的销售额。
保利地产品牌 副总经理何智韬此前称，3月楼市会有一个窗口期，该公司准备了近100亿元的货量在3月推出，这是保利能在3月取得较好成绩的主要原因。
中小户型热销提振销量
此外，张宏伟还提到，二三线城市的楼市保持较好态势，小户型房源对销量的贡献增加，也拉动了一季度的楼市销量。
张宏伟解释，二三线城市项目对于销售的贡献不容忽视。这可以从近年来，这些城市土地出让量上有所体现。此外，中小户型总价低单价高，去化量更快，对于上市企业追求跑量和利润，帮助极大。
以万科为例，3月万科销售的产品中，144平方米以下中小户型普通住房占比已超过90%，较2011年88%的比例提高了2个百分点。
谭华杰称，市场再次证明，自住型需求仍是市场的主导力量，这与万科中小户型普通住宅为主的主流产品定位高度吻合，“万科今年的策略是积极过冬，坚持主流产品定位，积极促进销售，争取保持良好的销售速度。”
存货、资金压力仍在
虽然龙头在3月交出了一份靓丽成绩单，但库存过高的隐忧仍在。
有分析人士称，一季度的业绩并不能说明房企已经化解调控以来的困局。从已公布年报的企业来看，去年末的存货有所增加。
对此，某上市房企高管透露，存货中有一部分是开发商主动保留的经营性物业，但去年至今，房企的可售面积确有一定增加，这个情况在今年一季度并未出现缓解，和市场未能大幅复苏有关。
该高管 提到，目前推盘的多是刚需项目，不少企业积压的 项目去化缓慢，有些甚至已放缓工期，短期内没有推盘计划，这也会占用大量的资金。
事实上，虽然今年初不少商业银行提升了首套房的贷款利率优惠，但是开发商开发贷款融资的难度并未缓解。
有国企开发商称，目前银行对开发贷款依然很紧，利率也并没有下浮，财务成本没有下滑。
根据国家统计局的数据，2011年房地产开发资金来源中，国内贷款的比例仅15.1%，为历年来的 点。
陈晟称，去年以来，在资金来源中，开发商自筹资金比例越来越高，显示融资难度加大。
有不愿透露姓名的银行人士表示，今年和明年是房地产信托还贷的高峰期，传统融资难度未放缓，房企面临资金压力和融资渠道收窄的双重压力。
一港资开发商称，随着楼市调控持续，房企融资难度加大，越来越多的企业会选择出售地块，或寻找开发伙伴合作，甚至整体出售房地产资产，“这一方面会给外资及大型企业提供更多的并购机会，另一方面也会压缩市场的后续供应量。”
促销幅度收窄之忧
这也直接导致开发商对于后市判断趋于谨慎。
一受访开发商称，4月楼市会延续3月的供应量水平，不少企业会抓住5月份的推盘机遇，届时供应会出现上涨。在推盘结构上，也会更注重刚需项目，一定会有各种形式的优惠，但幅度不会很高，大多是新盘低开。
另一受访开发商则称，因为开工计划、资金压力不同，各家房企的推盘节奏并不一致。此外，企业也会避免在同一时期密集开盘，因为这样即使促销，也会在短期内造成市场供应加大，导致成交受阻。目前该公司尚未制定切实的推盘计划，一切还需要观察。
认为促销幅度会收窄的开发商不在少数。
一港资开发商称，促销只对刚需项目有效果，但开发商手上的刚需项目毕竟有限，在去年做过一轮 之后，已经消化得差不多了，今年该公司暂不会再做更大幅度的促销。
张宏伟介绍，近期楼市的促销幅度已经收窄，原因是去年以来的促销已暂缓了开发商的资金压力。如果要进一步回笼，可能还得期待下半年。
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