[摘要] 随着 继续对房地产市场进行调控和大规模建设保障性住房，楼市正逐步回归理性。面对房地产行业“暴利时代”的终结，房地产企业开始分化，小型企业逐步退出，大型品牌企业则着眼于商业地产等复合型地产。房企能否顺利从住宅项目转向商业地产开发？
随着 继续对房地产市场进行调控和大规模建设保障性住房，楼市正逐步回归理性。面对房地产行业“暴利时代”的终结，房地产企业开始分化，小型企业逐步退出，大型品牌企业则着眼于商业地产等复合型地产。房企能否顺利从住宅项目转向商业地产开发？
楼市“暴利时代”终结
在日前于青岛举行的2012城市观点论坛上，中国房地产业协会代表、房地产行业专家和房地产企业代表等分析认为，房价不断上涨的楼市“高烧期”已经过去，房地产行业正在走向理性化。
中国房地产业协会副会长朱中一在论坛上说：“国家对房地产市场调控政策坚定不动摇，调控方向明确，那就是要抑制投机和 性需求。另外，大量保障性住房能促使楼市向健康方向发展。在当前情况下，房地产行业的‘暴利时代’已经结束。”
中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，中国房地产市场正在走向理性化。超低利率和宽松货币政策下，房地产企业享受较轻债务和财务成本压力的时代已经终结。“2011年至2015年，正常、温和的通胀率就在每年3％至5％之间徘徊，而欧债危机等国际经济环境的复杂化将使通胀压力更大，预期的通胀压力会使现在的货币政策更紧而不是更松。”他说。
陈淮表示，房地产市场依靠恐慌性需求、过度占有资源的需求赚取暴利，即“为卖而买”的时代结束了；房地产行业无风险 、无风险运营和拿地就赚钱的时代结束了；房价不断上涨的时代结束了。
根据国家统计局公布的数据，今年1月，70个大中城市房价环比全线
停涨。2月，70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。
楼市“寒冬”加速房企分化
从事房地产 理财服务的高和 公司董事长苏鑫说，除房地产调控政策导致行业规则的改变外，保障性住房使房地产市场进入了双轨制。“以前我们熟悉的房地产市场没有了，房地产将进入震荡加剧时代。”他说。
逐步回归理性的中国楼市让开发商感受到了“寒意”，房地产企业开始分化。“品牌企业开始走复合地产之路，因为原有的商品房不再受到地方政府支持，拿不到地。走复合地产之路，例如建设商业、旅游或养老地产等是发展趋势。”苏鑫说。
与会专家介绍，中型企业则开始走专业化道路，专注于提升自身产品品质，例如质量和物业服务水平等，以提高行业竞争力；占房地产市场绝大多数的小型企业，尤其是2008年以后才进入的、没有积累的企业就将退出，转作专业 人。业内人士预计，未来10年，开发商数量预计将会减少一半左右。
今年年初，一些涉足房地产较晚的企业纷纷转向矿业等领域 。此外，一些非房地产主业的公司也在纷纷退出房地产行业。据中原集团研究 统计，2011年1月至12月上旬，非房地产主业公司房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。
此外，房地产行业掀起了并购浪潮，一些中小企业都被吞没。来自中原集团研究 的数据显示，2011年1月至12月上旬，房地产为主业企业的产权交易达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。
商业地产能否成“救命稻草”？
陈淮表示，现在中国城市化率为51．27％，中国城市化还将有近20年的时间，中国房地产也还有20年的辉煌期。“20年的辉煌期不等于房价还将涨20年，回归常态也不等于房价将直线下降。根据地域、时期和产品结构不同有涨有跌才是常态。”他说。
众多开发商齐聚商业地产，有人甚至将调控政策时期的商业地产喻为“时代”。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都选择加大对商业地产的 比重。全球 酒店业集团之一的洲际集团计划在5年内将其设立于中国的酒店由170家增加至300家。这些项目的合作方包括了本土 房地产发展商，如保利、万达和世茂等集团。
业内人士分析认为，商业地产不像住宅项目那样拿到地、盖好房子就能赚钱，回笼资金慢、风险大，而且要懂得后续经营，住宅开发商应该谨慎进入，“不然会死得更快。”金科地产集团股份有限公司副总裁李占洪坦言。
从事商用房地产综合服务的易城中国房地产服务公司副总裁尹宝军说，商业地产项目至少要培育3年至5年，风险压力很大。例如，2008年全球金融危机导致许多城市商业综合体项目停工，随后写字楼的租金达到 点，但现在市场上的租金又翻了3倍，开发商进入之前要掌握一定的资源。
海上嘉年华（青岛）置业有限公司执行总裁黄冠青认为，商业地产能满足一定区域内的消费需求，但它所能覆盖的区域有一定的范围， 能结合区域特点，良性优化组合住宅和商业地产项目。业内专家认为在二三线城市的远郊区建设住宅和商业综合体项目有利于促使房价下跌。
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