[摘要] 继这些年白领群体集体“逃离”北上广风潮迭起之后，近两三年以来，面对二、三线城市的快速崛起，甚至1.5线城市的快速成熟，众多中国标杆房企，纷纷开辟自己的第二战场，全速挺进二三线城市。时至今日，二三线城市已经成为众多一线房企重要的利润增长点。
继这些年白领群体集体“逃离”北上广风潮迭起之后，近两三年以来，面对二、三线城市的快速崛起，甚至1.5线城市的快速成熟，众多中国标杆房企，纷纷开辟自己的第二战场，全速挺进二三线城市。时至今日，二三线城市已经成为众多一线房企重要的利润增长点。
崛起的1.5线城市
“一线城市的增长动力有所丧失……”日前，仲量联行发布 新研究报告《中国新兴城市50强》指出，由于二、三线城市的增长速度快于一线城市，中国房地产巿场活动的天平正向中国新兴城市50强倾斜。报告认为，新的城市体系正在成形。9个城市（成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、苏州、天津和武汉）已从竞争中脱颖而出，成为介于一、二线之间的1.5线城市。
其中成都已崛起为中国新兴城市50强中 的房地产市场；重庆、沈阳和天津的增长势头 强劲；武汉和西安具备综合多个物业类别的良好上行 。与此相对应的，是 者对新兴城市50强的兴趣不断增强。2006年至2007年间，中国新兴城市50强占商业地产 额的10%，但在2010年至2011年，这一占比已达20%。
一线房企挺进二三线
在“2011年博鳌房地产论坛”上，阳光100集团董事长易小迪认为中国城市化还在继续进行，严厉的调控政策加速了中国城市化往二三线城市的转型，城市化热点已经不在沿海大中城市或者一线城市。与之相对应的是，近两年来，中国标杆房企在一线城市拿地也愈显谨慎，许多开发商开始将目光转移到二三线城市。
据北京中原地产统计数据显示，2011年1至7月，京沪广深四大一线城市，标杆房企合计拿地仅为16块，总金额为246亿元人民币，只占九大标杆房企前7月拿地金额的25.9%，远远低于往年，标杆房企在一线城市拿地占比在50%左右。而有数据也显示，过去的一年，万科、恒大、中海、富力等中国房地产界标杆性企业的销售业绩主要来源于二三线城市，恒大更是在全中国布局达到了60多个城市，而一线城市的销售业绩仅占全年业绩的5.9%。
分析人士认为，一线城市经过多年的发展，市场已经由城市转入郊区，且受调控政策影响不少房企销售业绩萎缩，资金链也加紧收缩，而二、三线城市未来发展 于一线城市，因此获得众多实力雄厚的开发商青睐，未来几年房企的开发重心势必将进一步向二三线城市转移。华西都市报记者彭永生
城市化发展抗房地产抑郁症的药方
从20世纪70年代改革开放之初的住房商品化试点到80年代末期的住房制度改革，从90年代末住房市场化运行到进入21世纪以来住房市场的蓬勃发展，城市化进程对住房市场发展的影响不容小觑。而经历了近年来宏观调控阵痛的房地产领域，城市化发展无疑已经成为抗房地产抑郁症的一剂良方。
城市化发展是指由传统以农业为主的乡村社区转向服务业为主的现代城市转变的历史过程，包括人口职业的转变、城市产业结构的转变，以及土地及地域空间的变化。
城市化是房地产发展基石
绝大多数研究城市化进程或房地产发展的专家学者都认同，城市化发展分为三个阶段：初期是小城市迅速形成的阶段；中期阶段主要大城市优先发展是主要的发展特征，城市聚集效应呈现，小城市人口向大城市转移；城市化中后期，随着大城市人口增加，交通、生活成本、居住成本的大幅增加，导致城市人口逐渐向生活、居住成本较低的区域转移，这一时期逆城市化现象出现，郊区将快速发展。随着郊区人口增加，消费、就业等不断完善，大都市圈快速形成。
“美日韩三国城市化进程基本符合S型曲线变动规律，日本和韩国均在人均GDP（或人均GNI）上升 快的时期，将城市化率由30%提高到70%左右的水平，经济的快速发展将促使城市进程加速。城市化水平达到70%或80%之后，城市化进入一个稳定发展的阶段。”星彦地产指出，从美德日英住房政策的出台背景来看，城市化发展对住房政策的制定具有导向作用。研究城市化正是要分析人口的时间分布和空间分布特征，从而找寻其中规律。
房地产行业应多元化发展
“如今的房地产行业早已脱离了‘暴利的时代’，企业要想做大做强，就必须考虑是在地产行业深耕细作，还是寻求多元化的发展。”业内人士分析认为，面对当下的房地产行业发展态势，企业寻求新的变革已毋庸置疑。青岛海尔地产董事长卢铿曾表示，目前房地产市场不仅要寻求多元化发展，更应在策略上施以新战略，他表示： 房应该彻底市场化，中端房用减税的策略，补贴房地产企业，解决百姓的刚性需求；普通房则建议多方面出资建设。卢铿则认为，回归理性的房地产市场更容易赢得长期的向上发展。他分析说，支撑中国楼市未来发展持续向好的因素有很多，一个是城市化，二是大都市效应。卢铿说：“现在我们人口城市化率大概是51.27%，照理说应该达到70%，这也是房地产市场的利好因素。”
事实证明也是如此，从去年开始，诸如保利、万科在内的诸多企业都不约而同地宣称，未来将不断扩大在住宅领域以外其他地产领域的投入，其中包括很多房企都 看好的商业地产领域等。而据数据显示，近年来旅游地产、低碳地产、资源地产、工业地产、养老地产等在内的诸多发展理念相继进入各大开发企业的战略部署之中。可以预见，房地产业将从围绕住宅的“走独木桥”，转向多产品线的多元化发展之路。
两大支点：新城发展和商业地产
成都的城市化进程制定了多 、多组团的发展战略。根据成都2003－2020年城市总体规划，城市发展将形成南北展开的发展格局，构建多 城市空间结构。在用地布局方面，成都市将以外环路以内的 城为核心，放射性的沿道路两侧发展，南部新城、东部新城及北部新城都在紧锣密鼓的规划建设中。在近十几年时间里，由于房地产企业的进驻，类似于双楠、金沙、新棕树、双桥子、光华大道、国际城南等众多商业生活区的诞生，刺激着城市商业的活力，更主导着城市的扩张。从“摸着石头过河”到“外来资本的入侵”，从“作坊式生产”到“工业标准化”，从“小本经营”到“国民支柱产业”……对于产品设计的创新和建筑品质的挑战，成都开发商从来没有懈怠和停止。新城建设从 初的三环路周围，发展到国际城南、城东的腾龙换鸟，到今天北改如火如荼，天府新区的规划出台更是让成都新城建设有了 的希望。
另外一个支撑成都城市化发展的支点则是商业地产的发展。住宅市场是在城市化发展的推动下 先进入快速增长期的部分，商业地产在城市化发展中要滞后于住宅地产的发展，有人流的聚集才会逐渐形成商务活动，才会引起商务需求进而拉动商业地产的发展。在一定程度上，商业地产的发展取决于住宅地产的发展规模及发展速度，具有很强的依赖性。
目前市场在售的真正的城市低密已经越来越少，不夸张地说，正在走向 。 城市低密住宅几乎很少下跌甚至异常坚挺，而反弹时则首先冲高，这么好的不动产，无异于 金矿。
调控时代
用品质和服务决胜市场
四川万宸房地产开发有限公司总经理杨远德。
调控背景之下，房地产业将面临怎样的变局？就此，记者采访了近两年来在成都房地产市场有着突出表现的傲城项目开发商四川万宸地产，其总经理杨远德表示，经过政府数年的调控，房地产行业的“高利润”时代已经终结，房地产“买方市场”之下，品质、服务将成为决胜市场的不二法则。
记者：调控背景之下，你认为房地产业将面临怎样的变局？
杨远德：经过政府数年的调控，房地产行业的“高利润”时代已经终结，粗放式经营的行业弊端正逐步消失，房地产行业高速发展数十年来累积的“泡沬”正被有效化解。近几年的调控使得房地产行业洗牌加速，一批专注于房地产开发业务、专业能力突出的房地产企业正在崛起，行业的整体开发水平、营销水平、服务水平将会持续提升，行业的发展也迎来新的契机。我们也是在这种良性环境中成长起来的房地产企业，公司从成立之初，就贯彻“客户至上、细节制胜、品质为 ”的理念，并以此为标准打造满足客户需求的高品位、高标准的精品楼盘。
记者：房地产开发企业将面临怎样的发展机遇呢？
杨远德：如今的房地产市场，已经由过去一房难求的“卖方市场”，转向今天客户至上的“买方市场”。这就对开发商的经营策略、产品研发水平、营销水平、服务品质提出更高的要求，开发商必须走专业化的发展道路、研发出更加符合客户需求的产品、打造高品质的精品楼盘，才能适应新的环境，才能在市场上占有一席之地。我们万宸地产也提出了“立足成都，布局西南”的企业发展战略，在未来几年，将在成都陆续打造一系列精品楼盘和城市综合体。
记者：你认为什么样的产品 终将成为楼市的支撑？
杨远德：自楼市调控以来，成都楼市的量价已基本趋于稳定，这也表明成都楼市相比于其他一线城市的泡沬程度更少、更为健康。成都市几个重点片区的标杆性楼盘的热销，对楼市起到示范性作用，比如城东片区的华润二十四城、城西片区我们所开发的傲城等。傲城项目作为我们万宸地产进军成都楼市的 之作，公司倾注了很多的心血，项目自亮相以来，从规模到细节，一直是区域的榜样大盘。 华西都市报记者彭永生
城市 低密
不愁卖！
成都环美置业有限公司总经理陈冰。
2012年，当 关于房地产调控将逐渐“松绑”的主观揣测和臆断，被国家对房地产调控绝不放松的坚决态度所击溃时，房地产业将面临怎样的变局？房地产开发商将面临怎样的发展环境？在成都环美置业有限公司总经理陈冰看来，在调控的背景下， 城市 低密，不愁卖！
记者：什么产品才是真正意义上的城市低密？城市低密的市场态势总体如何？
陈冰：城市低密，即在城市里打造珍贵的低密住宅。称其城市低密，主要是与郊区低密相区别，更多强调对城市资源的占有。以美城·悦荣府为例，我们正坐落于天府新城的 生活片区—大源 组团，可谓未来成都核心的核心。驱车5 范围内金融后台区、世纪城会展 、伊藤、华西医院、七中、金苹果幼儿园、海洋乐园等 配备一应俱全。这就是真正意义上的城市低密。
政府一再颁布“限墅令”，其指向就是占据 资源的城市低密，故目前市场在售的真正的城市低密已经越来越少，不夸张地说，正在走向 。
记者：从市场放量来看，城市低密的稀缺性体现在哪？
陈冰：物以稀为贵，这个道理大家都明白。目前来看，成都主城区几乎已经没有低密大盘。悦荣府作为城南第二个百万平米低密大盘，其稀缺性不言自明。
虽然目前楼市整体比较萧条，但手上掌握了城市低密的开发商们并不着急，因为我们的目标客群并不是首置刚需，而恰恰是那些有眼光、有实力的城市核心智富菁英，我相信这部分人心中自有河山，不受市场影响，只会为好产品买单。
记者：城市低密与电梯住宅的价格倒挂，目前城市低密的价格态势是否正常？
陈冰：这个问题问得很好。我们知道，在国际上，城市低密总是 的富人聚居地，房价也是令人咋舌的。比如贝弗利山聚集了目前 上 贵的几所低密住宅，报价都在1亿5千万美元左右。在国内一线城市也是如此，比如上海的佘山别墅群，价格普遍在千万以上。
而目前成都城市低密的均价甚至落后于 电梯豪宅。这个现象很值得玩味，一方面，城市低密的珍贵价值尚未被成都人普遍认识到，另一方面也说明，目前是城市低密在成都 的机会，依照成都滞后一线城市3-5年的发展轨迹，成都城市低密近年来将迎来价值的集中爆发。
记者：同样价格，选择城市低密有何 前景 ？
陈冰：以美城·悦荣府为例，我们目前部分特价房源单价在10000-12000元，而 电梯豪宅的均价在13000-18000元。首先，由于城市低密住宅的面积较大（三层空间），所以总价较 平层稍高，但综合而言，城市低密属于稀缺资源，很难复制。并且更能体现 圈层的 追求，试想，谁不向往有天有地、私密自在的独院生活呢？！
所以总结而言，城市低密的性价比是其他物业类型都望尘莫及的。历史也证明，每当楼市低迷，城市低密住宅几乎很少下跌甚至异常坚挺，而反弹时则首先冲高，这么好的不动产，无异于 金矿。
记者：天府新城打造城市低密产品，有何 ？
陈冰：天府新城是天府新区的心脏部位，是未来国际化成都的核心，这里汇聚了 的国际机构、 时尚的国际配套和 优越的国际资源，毋庸置疑是将来成都 人群汇聚地，目前这里的土地拍卖价格早已高达千万以上。稀缺的低密产品诞生在这里，必然成为成都核心圈层人士聚集的 居住区。这里可以同时满足他们的多重需求，兼顾事业发展和家庭生活、城市资源和三代同堂、兼顾 和有天有地……的资源和 稀缺的产品碰撞，可谓 中的 ，百年难得一遇的好机会。由于目前整个天府新区处在起步阶段，无论是自住还是 ，现在 是入手的 机会。
记者：新城市低密产品的打造方面有何特点？
陈冰：我们有幸在大源 居住区打造300亩的稀缺城市低密产品，让我们感到既 兴奋，同时又责任重大。从项目启动到面世，我们团队足足花了三年时间。产品设计数易其稿、材质用料不惜血本，力求将产品打造得 尊贵，不辜负这个地段和大盘。
由于我们城市独院联排的定位，所以无论从风格还是产品方面，都更注重适应城市的发展，比如我们打造了20000平米精致城市公园，力求在城市繁华处也给予客户宁静生态的后花园；东南亚风情的设计理念，也令社区充满了时尚风情妙趣。
为了满足 人士 居所的要求，更适合两代居住和三代同堂，我们的产品还增加了私家电梯、双主卧的设计；而产品 品质更是从全石材干挂外立面、8.4-9米面宽、三车位等配备可见一斑。
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