[摘要] 2011年，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍，刚需置业者首套房贷的购房成本也大大增加。今年年初以来，随着银行信贷政策的松动，成都商业银行房贷政策发生微妙变化。
2011年，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍，刚需置业者首套房贷的购房成本也大大增加。今年年初以来，随着银行信贷政策的松动，成都商业银行房贷政策发生微妙变化。
近日，工、农、中、建四大行响应央行发出的“满足 购房家庭的贷款需求”号召，共同提出满足居民家庭 购买自住普通商品住房的贷款需求。3月初，工、农、中、建四大行在北京召开座谈会，共同研究差别化房贷政策，把首套房贷利率控制在基准利率内，在基准利率内根据风险情况合理定价。3月7日，发改委副秘书长、新闻发言人李朴民接受媒体采访时称，今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。
从2011年春天起，很多购房者都苦于银行的额度收紧而贷不到款，即使能审批下来，往往需等“贷”1个月至2个月的漫长过程。此次的消息表明，除了对首套房贷款利率“松绑”外，四大行还明确表示将提高贷款审批效率。据悉，建行申请房贷 长2周；工行、中行审批时间则在1周左右。可说是为等“贷”者带来了利好消息。
好日子 成都房贷渐宽松
虽然银行业人士表示，目前监管部门房贷政策未调整，仍是首套房贷利率不得低于8.5折，首付成数不得低于30%。但同时也表示，随着未来流动性宽松格局进一步确立，首套房贷8.5折优惠利率很可能将重现市场。
去年10月份成都建行将首套房房贷利率上浮5%，执行基准利率的1.05倍。不过从2012年1月底开始，该行就可以执行基准利率。据记者了解，目前成都四大行的首套房利率均执行基准利率。其他股份制银行多是以基准利率为基础，部分申请者会因为资信状况进行一定的上浮。另有部分外资银行可以95折优惠。
对于此次央行的号召，成都某商业银行信贷部工作人员认为，虽然目前商业银行对首套房贷利率有下浮政策，并且同时在近期的金融工作会议以及常委会议中，国家层面都曾提及满足居民 自住购房需求，在政策上不存在障碍。但是房贷利率优惠程度很难再回到2009年的7折优惠。毕竟，对于商业银行来说，资金成本还是比较高的，但打折的情况在未来可能会出现，相信不久之后成都就会出现9折以上的优惠政策。
一位银行工作人员告诉记者，现在的贷款审批效率比2011年下半年的情况要好很多，去年因为没额度，着急买房的只能是加价放款，现在来看至少额度这个因素没有了，只要收入稳定、没太大问题都很好批，利率则是跟着总行的政策走，一般是执 策的下限。
不感冒 成都购房者观望
金融政策的适当放宽让刚需置业者迎来了难得的买房机遇，在房价下降、贷款放宽的时机买房无疑会 划算，不少人都表示刚需置业者的买房抄底时期已经逐渐到来。记者也本以为在银行回调房贷利率的刺激下，不少购房者将考虑出手购房。但在实地调查之后，却发现大部分购房者对目前的购房形势仍然保持着观望态度。
其中一位受访购房者黄兴表示，虽然目前一些楼盘确实有了 的现象，也表明着在政策调控下整个楼市有下行的趋势，但现在的房价还是高得有些让人难以承受。利率回调和房贷审批效率提高这些看起来好像对购房者是利好消息，但要注意“有跌必有反弹”的理论。目前谁都不知道调控会持续到什么时候、房价会跌到什么程度的情况下，他还是更愿意选择观望，情愿等到下跌后又重新有了一点点反弹现象时再出手，购房不能随大流盲从。
而另一位资深房客 建培则表示，首套房贷利率的回调对楼市、买家而言都有着积极意义，他认为首套房贷利率从此前不正常的状态回归到正常水平也是大势所趋。调控的根本目的在于抑制房价的过快上涨，根本目标还是在于解决居民的基本居住需求，近年来楼市的任何一次调控，从来都没有提出过要打压以 置业为首的自住型需求，而是抑制 投机型需求，合理引导改善型需求，支持和鼓励 置业需求。适度调整此前过于严苛的首套房信贷政策，将部分符合 置业条件的需求释放出来，更能促进楼市的健康调整和楼价的合理回归。
虽然 建培对此次首套房利率回调大为赞赏，但他却表示自己不会选择在这个时候买房。 建培表示，虽然很多人说不会再去奢望七折利率重现，与其这么等下去，还不如趁利率有点优惠时，先买下心仪的房子住起来，至少还能改善一下生活质量可以有一个自己的小窝而不被房东赶来赶去。但他认为，在如此动荡的时期，如果见到一点点利好就去孤注一掷的购房，那么受伤的将会是自己。现在 合适做的事情，就是等待 新的变化，密切观察市场的走向。
影响大 避免楼盘烂尾潮
西南财经大学经济学院副教授、博士生导师，留美经济学博士刘璐表示，对于近期出现的房贷利率回调和房贷审批效率提高的预期，个人认为成都肯定是会希望这个政策越快落地越好的，只要有其他城市落地了，成都肯定会马上跟进的。毕竟地方政府和 政府的目标是不一致的，地方政府都不希望房地产这个样子，不然土地市场将会举步维艰。
但此次四大银行响应央行的号召对成都经济拉动的效果同样也是有限的，因为当前的放松首套房贷政策，可以看作是一种对调控的修正。当前的严厉房地产调控政策，确实已经发挥了效果，虽然价格下降不大，但是成交量萎缩很严重。后果有可能出现大面积小开发商资金链断裂，导致出现烂尾潮、兼并潮。而且房卖不出去，消费和 都减少，对经济的负面影响肯定是很大的。
在刘璐看来，房价推高的主要因素是对住房的 需求，这才是国家调控要打击的首要对象， 置业的刚需不应该收到牵连，在历 我国曾多次利用利率调整等政策来调控房地产市场。但是由于利率调控会作用于整个社会经济，而不单单是房地产市场，所以其政策效果较为复杂。对首付比例的调控显然比单纯依靠利率调控能更 地调控房地产市场。但是，并不是 人都必须通过按揭贷款来买房。对资金充裕的人来说，按揭不过是一种 工具而已，并不是必不可少的。所以我认为此次利好的消息虽然可以一定程度的回暖市场，但效果可能有限。
首套房贷利率优惠重现 符合差别化信贷政策导向
近日有消息称，四大国有商业银行近日在北京召开座谈会共同研究差别化房贷政策，提出首套房贷款利率可在基准利率内根据风险情况合理定价。这意味着客户在申请首套房贷款时有望在基准利率以下获得一定的优惠。
记者就此事向几家相关银行分行负责人求证，均得到了肯定的答复。据他们介绍，虽然目前还未大范围针对首套房贷款利率进行明确下调，但针对 客户的利率优惠已经展开，这也符合差别化的政策导向。
一直以来，各家银行普遍声称“首套房贷以基准利率为执行标准，在政策范围内执行差别化政策”，但去年底各家银行普遍上浮利率，此前逐步回归基准，再到眼下的“非普遍性”折扣，银行在首套房贷利率上的“松动”十分明显。
首套房贷利率优惠基础“夯实”
国家统计局 新数字显示，2月份CPI同比上涨3.2%，涨幅比上月大幅下降1.3个百分点，且低于目前银行的一年期存款利率3.5%。
CPI涨幅同比下行及负利率的消失为货币政策操作提供了空间。上月，央行启动了2012年 降低存款准备金率的操作，为市场释放了约4000亿元的流动性。
记者了解到，由于流动性趋于宽松，目前货币市场利率已呈下降趋势，银行间同业拆借利率持续回落。此外，2月份以来，央行陆续开展正回购操作，回购利率维持在2.8%和3.16%不变，再次表明市场流动性趋紧的情况已出现很大程度的缓解。
业内人士分析，流动性宽松意味着银行可贷资金趋向充裕，这在一定程度上为银行将更多资金投向首套房贷款及降低首套房贷款利率奠定了基础。
2011年，由于宏观调控政策再加上银行资金紧张，房地产贷款规模持续回落。对此，央行副行长刘士余表示，这既是房地产调控走向的一个好的表现，同时也要研究下一步可能会产生的影响。他透露， 近业内对今年房地产金融业务已达成共识，在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅时，银行要给予贷款。
对首套房贷款利率，刘士余表示，在各家银行自主定价的基础上，鼓励其在基准利率和首套房贷款优惠利率的下限(即八五折)之间，根据借款人的财务状况权衡定价。
利率下调时机已经来临
记者近日走访京城各家银行后发现，虽然银行普遍未明确表态可对首套房贷款利率“打折”，但 客户在一些支行网点已可申请到不同程度的折扣，幅度介于九折和九九折之间。
分析人士认为，首套房房贷利率优惠是落实差别化住房信贷政策的重要措施，首套房体现的是居民对住房的刚性需求，此前多家银行上浮首套房贷利率，多是出于配合房地产调控政策以及控制风险的原因，“随着目前房价继续合理回归，刚性需求依然不减，在首付比例仍然较高的情况下，银行下调首套房贷利率的时机已经来临”。
据悉，去年年底，由于流动性紧张银行信贷额度不够宽裕，导致部分银行将首套房贷利率上浮5%至10%，令首套房购房成本大增。目前，银行对首套房房贷利率打折后，如果按去年7月7日 近调整的基准利率9折优惠计算，贷款100万元、按揭20年、采取等额本息还款法的客户，每月将还款7365元，较基准利率每月少还420元左右。
不过，中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军认为，虽然去年以来央行已两次下调存款准备金率，银行资金压力有所缓解，但无论是四大国有商业银行、股份制商业银行还是城市商业银行， 涉及房贷利率的调整都应符合国家相关政策，不能突破政策底线。“而且，从市场角度看，银行要综合考虑成本、 、客户等多个角度，在切实降低贷款风险的基础上才能适当增加贷款规模。”
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