[摘要] 无论具有代表性的 写字楼，还是竞争日趋白热化的零售物业，今年成都的商业地产都将迎来规模 的放量期。加之商业物业现有的600万平方米存量，2012年的成都商业市场，竞争在所难免。
这是一组关于商业地产的信息：2月，成都共出让土地32宗，成交25宗，其中仅有一宗为二类住宅用地，其余均为纯商业用地或商业混合用地；万科在蓉 纯商业项目年底入市，中海地产超百万平方米商业项目——中海南 落户金融城核心，成都华润今年 把商业纳入销售业绩目标任务，蓝光以空港国际城为开山之作，宣布将全面进入新商业地产运作阶段，凯德置地打造的成都来福士广场，其购物 招商工作稳步推进……
从记者目前了解的信息来看，无论具有代表性的 写字楼，还是竞争日趋白热化的零售物业，今年成都的商业地产都将迎来规模 的放量期。加之商业物业现有的600万平方米存量，2012年的成都商业市场，竞争在所难免。
写字楼品牌开发商领衔入市
来自仲量联行的统计数据表明，2011年成都市 写字楼市场净吸纳量达16.58万平方米，同比增长74.8%。其中第四季度全市 写字楼市场净吸纳量达50886平方米。2012年，成都将有近100万平方米 写字楼投放市场，当中不乏大品牌开发商的身影。
据了解，华润大厦将在3月底交付；中海南 由两幅地块、三大组团组成，总占地面积超过30万平米， 终将打造成总共120万平米的涵盖城市别墅、 住宅、 商务和 商业四种业态的“新城市模型”，而中海国际 作为中海地产写字楼 的产品系列，采用纯租赁模式，规划面积达60万平方米，涵盖8栋国际 写字楼集；万科钻石广场的 级写字楼也将于今年下半年入市，该项目是继北京、上海、深圳之后，万科集团在成都的 纯商业项目，项目高达150余米，是现阶段建设路商圈当前在建的 标杆性建筑；此外，有着“巴蜀新地标”之称的成都来福士广场，其国际 写字楼及购物 ，也将在年内陆续推向市场……
品牌开发商在写字楼市场的频繁发力，一方面使得成都 写字楼的平均品质大幅提升；另一方面，如此大体量的商业项目存在，如何消化也成了业内外持续讨论和关注的话题。
零售物业传统百货逐渐走低
零售物业方面，2011年，由于 品牌、时尚品牌及餐饮品牌等均积极在蓉扩张，受此强劲租赁需求推动，成都零售物业表现积极，春熙路—盐市口核心商圈、二环路商业带及新兴的南延线商圈均取得良好的租金表现。来自仲量联行的数据显示，截至2011年第四季度，成都 零售物业首层平均净租金有近10%的同比增幅。
据估计，2012年全年成都市零售地产市场将迎来近60万平方米的新增供应，其中包括华润万象城、成都来福士广场、九方等在内的近55万平方米供应为购物 。
尽管在接受记者采访时不少业内人士纷纷表示，随着上述购物 的相继开业，将一改此前成都市零售物业以传统百货占主导的格局。但也有不愿透露姓名的开发商坦言：“目前成都的购物 都力拼品牌，同质化严重，缺乏主题，市场供应的放量增长令未来成都零售市场竞争更加激烈。”对此，仲量联行成都零售地产部总监乔裕生建议：“准确的招商、定位、运营及营销能力将会成为开发商在激烈竞争中获胜的关键因素。”
写字楼走势向好
有业内 人士表示，“综观成都写字楼市场，物业基本都是以销售型为主，真正意义上具备长期持有物业能力的实力开发商 ，更缺少与企业长期共赢的商务理念。纯租赁模式以单一产权，保障企业经营管理与维护的统一性，是商务地产变革与国际商务新趋势。”对市场供需来说，“在成都市经济持续活跃，外来 不断增长的情况下，租赁市场仍将存在较强的需求。因此持有型物业的业主仍将保持积极的定价策略，位于市内主要商务区域的高品质 写字楼租金仍有一定上涨空间。但鉴于未来12个月新增供应密集，尤其是城南将有大量散售型写字楼集中入市，市场受压，全市写字楼空置率或将会出现较大增幅。”仲量联行成都商业部总监张裕鹏表示。
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太平戴维斯日前发布《2011中国房地产市场回顾及2012年展望报告》(以下简称“报告”)指出，成都写字楼 率连续三年超过8%，高于北京、上海、广州、深圳，位居监测的五大城市榜首。
值 得一提的是，在此次报告中， 太平戴维斯把成都写字楼市场与一线城市对比监测。DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙就曾提出：“和一线城市相 比，成都的发展 和活跃度并不差，我们已把成都纳入一线城市来监测。”高力国际成都公司的蔡孟颐也表示，成都作为中国西部的 城市，吸引了越来越多世 界级企业的入驻，其商务 环境在软件和硬件上都在积极朝一线城市靠拢。由此可见，成都写字楼市场正在朝着一线城市的发展水平迈进在业内早有共识。
成都写字楼2011年 率
位列
报 告分析，自2011年年初至今，北京、上海、成都等城市的写字楼市场增长迅猛。北京写字楼市场供应在未来几年将面临较大短缺，而空置率目前处于历史低位， 租金上涨是必然趋势；上海在去年就已经历了需求跑赢供应的情况，预计来年租金仍会维持升势；成都写字楼 达8%以上，连续三年位居榜首。预计 2012年全年北京写字楼租金将上涨20%，上海写字楼租金上涨12.5%，成都写字楼租金上涨0.5%。“太平戴维斯对成都写字楼 率的统计数据 与我们的统计数据基本一致，成都这几年一直保持在8%以上。”蔡孟颐表示，目前成都写字楼市场的发展相对健康，未来 率仍将保持在一个相对高位。
新 港地产在《2011成都写字楼市场分析报告》中也指出：2011年成都写字楼市场在供应井喷的同时，销售整体表现平稳，价格继续保持了平稳上涨之势，但增 速有所放缓，销售均价为每平方米10496元，环比上升8.18%；在租赁方面，继续保持良好的发展态势， 写字楼的租金持续上涨，每平方米平均租金为 107.46元，环比增长7.74%；空置率为21.72%，环比下降1.32%。
但同时，新港地产预计2012年销售市场将面临挑战，多个写字楼项目集中交付也将对租赁市场形成一定的压力。租金虽然还将上涨，但预计空间会减小，空置率将会出现攀升。
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