[摘要] 近日，在接受早报记者专访时，赵男男谈及2012年的房地产市场，颇具一份举重若轻的从容，“产品好不好卖，早在项目拿地、规划的时候就已经决定了。”
以重庆国企工程师的身份，被龙湖[简介 新动态]营销部面试相中；从置业顾问做起，晋升重庆龙湖总经理；如今又成为龙湖上海公司的拓展者……上海龙湖置业发展有限公司总经理赵男男，作为龙湖地产[简介 新动态] 年轻的高层管理人员，其职业履历颇为“传奇”。
近日，在接受早报记者专访时，赵男男谈及2012年的房地产市场，颇具一份举重若轻的从容，“产品好不好卖，早在项目拿地、规划的时候就已经决定了。”
龙湖上海项目
“资金流没太大压力”
龙湖目前在上海的住宅项目有四个，分别是蔚澜香醍、好望山、郦城以及滟澜山。据悉，前两个项目将在今年3月推盘。其中，蔚澜香醍是150-200平方米的大平层项目，好望山则是70-120平方米的精装青年 。
赵男男认为，对于市场，也许只有1%不到的企业可以真正预见，有5%的企业可以合理准确地应对。目前，价格战边际效益下滑，且上市公司对利润要求有底线。因此， 2012年，上海龙湖并不倾向于价格战。
在赵男男看来，应对市场的精髓，在于“动得比别人快”。就如2011年10月，龙湖实施的“抢收华东”策略，短短5天回笼20亿元资金。其中，上海的郦城和好望山项目，一举回笼资金10多亿元。
按龙湖此前发布的新闻稿，“抢收”策略让龙湖缓解了去年年底的资金压力。
据赵男男介绍，上海龙湖目前在售的项目大多资金回正，因此从资金层面而言，没有太大压力。
赵男男解释，住宅都是期房销售，一边投入一边销售，前期资金压力肯定是 的，因为企业必须支付土地款和前期的土建成本和管理费用投入，此时还未达到预售标准，没有销售款回笼。等到可以销售，如果跑量够快，当销售回款的速度超过了企业对该项目开发所需的 速度的时候，就实现了资金流回正。
2012年要“拼小分”
于上市房企而言，除了要“动得快”，也要保证利润。
按龙湖此前发布的2011年销售业绩，当年龙湖共实现合同销售382.65亿元，比去年同期（同比）增长14.8%；实现合同销售面积328.6万平方米，同比增长了33.9%。2012年，龙湖仍然希望保持销售增长。
据介绍，龙湖[简介 新动态]选择“高周转，高溢价”这个看似矛盾的经营战略，实际是通过打造丰富的产品线吸引不同层次的客户来实现。所以龙湖旗下的项目，大多是由高层 和低密度产品组成。其中，高层 定位供应刚需客，在行情不佳时，通过促销跑量，帮助企业在短时间内回笼大部分资金。在项目资金流回正后，后期低密度 项目，则可以保证项目的 。
作为上市房企，龙湖本身已具备一定的便捷融资渠道。
用赵男男的话称：“房地产作为类金融行业，上市是为了拓展融资渠道。未来，房企比的是谁的融资债期长，谁的融资成本低”。
此前的2011年3月31日，龙湖与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗银行就发行2016年到期的7.5亿美元9.5%优先票据订立购买协议。此外，龙湖还获得一笔2.5亿美元的银团债。
谈及2012年的营销策略，赵男男称，2012年的市场，如果非要说有销售战术，那只有通过“拼小分”实现，让产品品质回归市场，“也就是让业主对产品更满意，销售上从等客户来找你，到一家家去找，把推广和销售结合起来，一户户跟客户去沟通你的产品。”
龙湖虹桥项目
自持物业占比或超50%
面对住宅市场日趋激烈的竞争，龙湖也在寻找新的利润增长点，商业地产或许即是其中之一。
据赵男男介绍，龙湖在虹桥中标的项目总 过百亿元，是该公司在上海今后 重要的发展项目。这也意味着，商业地产或成为上海龙湖未来新的 领域。
2011年8月，龙湖以30.5422亿元的价格，中标上海虹桥商务区核心区一期05号地块。折合楼板价10503元/平方米。
赵男男称，大虹桥建成后，由商场、百货、酒店和写字楼组成。他希望大虹桥项目可以成为龙湖在上海建成的一个新地[ 新消息 价格 户型 点评]标。
按赵男男的说法，在大虹桥项目中，龙湖自持物业占比或将超过50%，出售部分回笼的资金基本可以覆盖 额。此后该公司持有部分的物业，将为企业带来持久稳定的租金收入。
可见的是，涉水商业地产只是 步。
赵男男坦言，发展商业地产，因为要沉淀更多更久的资金，融资的渠道拓宽是 步。后期还有运营能力，在招商[简介 新动态]和运营方面，龙湖此前在北京、重庆、成都等地的天街[ 新消息 价格 户型 点评]系列上，已经有了不错的表现。
据介绍，2011年，龙湖“天街系”商业综合体和“山o海o湖”度假住宅两个全新业态推出后，累计实现销售额超过百亿元。
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