[摘要] 新年伊始，更大范围的楼市 潮正在发酵。与此前恒大、龙湖、绿地等民营房企 潮不同，新一轮 的擎旗者变成了保利、招商地产等大型国企。
万保招金”集体进驻 大军
上证报记者近日获得的一份内部资料显示，2月以来，启动 的性房地产企业数量越来越多，其中包括中铁置业等国资企业，也有碧桂园、雅居乐、佳兆业等民营房企，以及蓝光集团、盛泽置业等地方房企。 幅度在7折左右。 城市除传统一二线城市外，也开始波及洛阳、慈溪、惠州等三四线城市。
而 吸引市场目光的莫过于大国企保利地产。2月18日，保利在上海的权重大盘保利叶语被上百位老业主围堵售楼处，原因是该楼盘单价从每平方米19000元降至17000元，交房标准却从毛坯升级为精装，如果考虑装修成本则相当于价格打了近8折。成为上海今年高调 的典型项目。
此外，2月以来，保利在启动喜春行动，涉及青岛、福州、厦门、沈阳、广州、南京、长沙在内的十余个楼盘。不过这些楼盘的 幅度并没有上海保利叶语明显，多为全款9.7折至9.9折。
另一家于近期启动 的大国企是招商地产。有消息称，2月18日起至3月31日之间，招商地产推出“真情越百年·春惠大地利在龙年”的感恩回馈活动，分布在14个城市的22个在售项目将同期启动优惠活动。其中招商在厦漳的4个项目——招商·海德公园、招商·卡达凯斯、招商·假日365、招商·花园城，部分房源折扣达到8.5折。
金地方面，近期有消息称，金地集团上海宝山项目金地艺境低调开盘，单价低至1.1万元/平方米左右。而就在去年9月下旬，根据上海网上房地产的官方数据，该项目彼时售出的250套，其成交均价高达17062元/平方米。更早前，金地艺境成交价格曾经达到21000元/平方米。
万科方面，2011年，上海万科计划销售总金额超过110亿元。从月份计划来看，3月是万科销售任务 重的一个月，总计去化房源可能接近千套。知情人士透露，为完成艰巨的销售任务，万科很有可能制定一个更有竞争力的销售策略，比如，一个可能在4月开盘的重点楼盘五街坊项目，预计销售价格可能较早先预想价格有近30%的下调。
至此，万保招金四大标志房企正在或即将启动新一轮 策略。受此带动，更大规模的价格大战将在一季度的 后一个月展开。
揭秘国资房企 ：政策预期更加明确
春节过后，各大房企纷纷制定新年战略， 成为越来越普遍的选择。就在记者在行业内展开调查的昨天，知情人士透露，一家性房企的地方负责人正在北京向总部老总汇报今年的销售计划。而地方机构拿出的，就是一份更有“轰炸性”的 计划。“去年，这家企业因为较早 了 潮，快速回笼资金，成为去年楼市热点话题。到去年底，他们的部分楼盘回归到 前的价格，但其实只是为今年的 做准备。而根据预测，今年开发商给出的底价不会高于去年折后价。”上述知情人士称。
开发商今年普遍 的预测其实早已在市场上出现。今年1月，恒大地产宣布今年的销售目标为800亿元，与去年实际销售业绩基本持平。而知情人士称，不排除恒大今年继续执行8.5折优惠的价格策略。为此，去年底，恒大已经悄然将 楼盘回复至原价，均价达到7000元/平方米。恒大地产董事长许家印委婉表示，这确实是营销策略的考虑。也就是说，回归原价是在为今年 留出空间，再次执行8.5折优惠后，恒大楼盘均价将再次低至5500元左右。而在许家印看来，这个价位，就是 对合理房价的定义。
需要注意的一个现象是，去年开始，首轮 确由民营企业牵头，其中包括龙湖、富力、星河湾等。业内人士称，相对于国有企业，民营企业率先 的原因有三：一是民企融资成为较高。“普遍来看，国有企业融资成本在8%至9%，而民营企业融资成本高达18%左右。这年10%的成本几乎相当于一个高地价房地产项目的全部利率。如此大的成本差别导致国资更有坚持不 的理由。”哈尔滨一家民营企业负责人告诉记者。
民企率先 的第二个原因是，确实有部分激进型民营企业在地价高位时入市拿地，而几乎 上一轮 项目都面临房价与地价严重不匹配的尴尬。资金压力致使房企要么缓开工，要么低价套现。再加上去年年底大量工程款和到期贷款需要支付，民企于去年大幅 就在情理之中。有业内人士曾经透露，绿地就曾经拖欠工程款， 终以房抵现，折价后支付给施工方。
彼时，大量国有企业尚未进入 大军。一位国企负责人告诉记者：“既然我们尚有实力，一定是能挺到什么时候就挺到什么时候。毕竟单价每降1000，意味着一套房子动辄百万的损失啊，这不是小数目。”
而保利、招商等国资企业此次高调 ，似乎意味着更明确的政策收紧信号已经在国企判断中形成共识。有消息人士透露，一家大型国企在春节后参加了一次国资委组织的内部会议，随后，这家房企就展开了 促销。而业内分析，这很有可能是 调控信息在国资领域得到深入传达。由此，不排除更多国有企业陆续进入 阶段。
有明有暗 实际幅度或超预期
房企 不可避免。市场更关注的是幅度与程度如何？从目前情况看，与年前动辄7折的折扣幅度不同，这一轮国资为代表的 潮并未比上一轮有更大折扣，而多以8至9折为主。究其原因，易业内人士表示，去年的大幅度折扣主要是开发商年底巨大的资金压力所致。到今年，开发商开发节奏放缓，拿地节奏放缓，成本压力不大。加上去年7至8折的优惠体现出很好的销售效果，因此开发商更愿意在今年以稍小的折扣幅度试探市场。
而从销售情况来看，以保利叶语为例，市场人士称其销售效果已经不比去年其他8折盘的销售景气度。因此，不排除更多企业出现接近8折或更高的折扣幅度。
折扣幅度虽然不比去年，但参与的企业数量却在增加。专家表示， 正从个别企业个别楼盘的个案行为，变成越来越多房企参与的普遍现象。如果调控政策没有较大调整，到今年7、8月，将是房企普遍 的高峰期，全年调控效果或在那时候突出显现。
与 幅度有关的另一个现象，开发商实际销售价格可能较报出的优惠价更低。以仁恒置地在上海的 物业森兰雅苑为例，该楼盘今年初在网上房地产的销售价格高达4.3万元/平方米，而近日，中原地产销售部人士告诉记者，因为销售不佳，仁恒于3天前启动二手中介联动营销，下调后的均价为3.5万元/平方米。如果购 至5层小户型房源，房价更可能低至3.1万元/平方米。“3.1万的价格你在售楼处是问不到的，只有确定你有购买意向，开发商会愿意和你进一步讨论价格，这个低价是我们在带客户与开发商谈判过程中了解到的。”中原地产人士称。
在采访中，记者也发现，包括绿城、星河湾、仁恒等众多房企都有折后再折的 空间，实际成交价格或更低于目前市场公布的优惠幅度。
2012年2月上旬 项目排行榜
排名 城市 企业 项目 折扣
1 北京 蓝光集团 蓝光云鼎 70折
2 成都 佳兆业 佳兆业现代城 70折
3 慈溪 远策置业 白金湾 71折
4 郑州 利海集团 利海托斯卡纳 74折
5 惠州 碧桂园 惠阳碧桂园 74折
6 重庆 大连海创 半山壹号 75折
7 洛阳 凯瑞房地产 国宝华府 76折
8 三亚 中铁置业 中铁子悦薹 76折
9 惠州 雅居乐 雅居乐白鹭湖 77折
10 石家庄 盛泽地产 棕榈湾 79折
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