[摘要] 芜湖楼市新政三天夭折，再次让市场认识到了 对房地产调控的决心。二级市场上地产股“过山车”式的股价涨幅也形象地反映了政策之于房地产市场的影响。昨日，地产股领跌两市，板块 跌幅超过3%。
芜湖楼市新政三天夭折，再次让市场认识到了 对房地产调控的决心。二级市场上地产股“过山车”式的股价涨幅也形象地反映了政策之于房地产市场的影响。昨日，地产股领跌两市，板块 跌幅超过3%。
安徽芜湖市政府网站12日晚发布通知称，《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》暂缓执行。这一通知意味着继去年10月佛山“放松限购令”夭折后，第二个地方政府的楼市救市政策以失败告终。
那么，地方政府为何屡屡在楼市政策上与 政策反其道而行？这背后又有着怎样的目的冲突和利益之争？
现象
地方房产“救市”闹剧不断
2月12日，芜湖市政府官网宣布该网站2月9日公布、落款日期为2月7日的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》暂缓执行。对此，分析人士表示，芜湖市楼市新政出台三天即夭折的命运再度显示 尚无改变楼市调控大方向的政治意志。
事实上，芜湖并非今年 想要在房产上“救市”的城市。龙年伊始，广东中山市将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元，成为龙年 放松限价令的城市，这引起业界对地方政府的质疑。
事实上，自2010年“国十条”调控政策出台后，地方政府执行态度一直都趋于消极，或存在诸多漏洞问题。比如，石家庄在出台限购政策的时候，直接规定限购的有效期到2011年12月31日，这就给市场一个明确的预期，限购政策不会在该城市存在太久。除石家庄外，当时还有一批城市将限购政策范围规定在省会城市的几个主要城区内，未将卖地 多的新区放在限购政策之内，仅仅对老城区进行限购控制。
而被冠以“限购令松绑”的佛山楼市新规深夜被叫停更是令人吃惊。2011年10月，广东省佛山市住建局上演了一出“朝令夕改”10月11日中午发布通知，宣布从12日起有条件放松限购政策，然而仅过了12 的当夜，就又下令暂缓执行，从而被戏谑为“短命政令”。
对于这一系列闹剧，有业内人士指出，由于库存压力以及地方政府面临的资金困局，一些二三线城市在遵守国家基本政策的情况下，有进行楼市政策微调的动机。但国家对房地产调控从严的基调从未松动，此次芜湖楼市政策迅速“夭折”，无论是因为舆论关注压力还是上级机关的监管压力，都传达一个信号，即楼市宏观调控政策不会发生转向。
诚然，2月6日至10日，有关 在听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见和建议时表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。
原因
消极执行只为一个“钱”字
很显然，在房产调控上各地方政府叫板 频频败北，但仍不乏后继者的根源在于各地方政府长期形成的对“土地财政”的依赖。
记者查询可知，从2003年至2011年这8年中，一共出台有40多个 级的房地产调控政策，但房价却越调越高。2003年平均房价为2456元/平方米，到2010年的平均房价则 到了5034元/平方米，“北上广深”四大一线城市的房价更是翻了几倍。而从土地财政中尝到甜头甚至开始上瘾的地方政府缺乏执行诚意则是 重要的原因。
“地方政府之所以从刚性需求角度尝试放松调控，主要还是为了一个钱字。”东莞证券研究所副所长俞杰直言不讳地告诉记者：“即使地方政府有 问责的巨大压力，但其实施职责及调控政策的基础又离不开自己的家底。要知道，地方政府财政收入中，与房地产相关的收入占了很大的一部分。而近年来，土地出让面积也在不断攀升，土地出让收入在地方财政中占据着越来越大的比重。”据相关数据显示，地方财政总收入中，土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%。以2010年为例，当年税收总收入完成7.3202万亿元，而仅土地出让金就高达2.7万亿元之多，还不包括其他与房地产行业相关的税收。
此外，地方融资平台问题亦不容忽视。据之前审计署2011年对18个省、16个市和36个县本级的前期审计，其中有7个省、10个市和14个县的本级债务率超过100%， 的达364.77%。
“目前地方政府的压力还是比较大的，除去地方平台债务这个老生常谈的问题外，"十二五"期间城乡居民的社会保障体系也需要大量财政资金的投入。但自从2010年国家持续房地产调控后，楼市趋于下行，土地 也一再下跌，不仅使地方财政吃紧，同时地方的GDP增幅也受到一定的影响。故在这种背景下，囊中羞涩的地方政府顶着压力冒险救市也在意料之中。”另一位资深策略分析师告诉记者。
影响
地产股机会终将是“一日游”
芜湖市的房产“救市”政策效应也在 时间投射至资本市场。上周五，受芜湖市房地产调控新政影响，房地产板块集体飙升。而昨日，在“救市”政策夭折的情况下，地产股低开低走，领跌沪深两市。接受记者采访的分析师皆认为，一时的利好消息刺激会使地产股出现“一日游”行情，但基于目前房地产行业基本面处于下行状态，不可太乐观。
“从盘面可以看出，上周五芜湖事件对板块的刺激作用 明显，但是昨日利好消息又变成了利空消息，故昨天招保万金纷纷低开，板块翻绿。地产板块受政策波动影响比较大，目前地产板块无论是估值还是股价皆处于历史低位，跌无可跌，只要一有利好消息都会成为板块反弹的导火索。”俞杰表示。事实上，2011年A股市场市盈率为13.69倍，房地产板块PE在14.63倍，2012年部分龙头个股的PE更是在6－7倍左右。因此，行业的低估值也是支持地产板块反弹的重要原因之一。
西南证券600369股吧)地产行业分析师肖剑对记者表示：“目前业内对2012年地产行业预计并不太好，且 及地方政府近期也密集表态2012年坚持房地产调控政策不动摇。故基于超跌和低估值因素，地产板块会有一定的表现，但难以出现超预期的涨幅。”
长江证券000783股吧一位行业分析师对上述观点表示赞同：“从之前走势可以看出，地产板块较为抗跌，但这种抗跌主要得益于板块的低估值。自去年国家对地产调控进一步深化后，地产股的估值就持续下挫，目前板块整体PE为13倍左右，基本处于跌无可跌的地步，具有一定的安全边际。一旦行业有利好消息传来，比如调控政策 松动，实体市场成交量向好等都会成为资金关注的焦点。但要注意的一点是，目前房地产行业的基本面下行是不争的事实，且今年调控政策和资金面都具有一定的不确定性。因此，我认为地产股会有一定的 机会，但大幅反攻并不现实。”
华融证券表示，房地产调控虽然并未放松，但短期内也不会再加码，同时随着货币政策趋于稳健，流动性出现放大信号，将可能改变行业当前的预期，从而出现一波房地产自救行情。从房地产上市公司的业绩情况来看，龙头公司2011年业绩增长稳定，平均增长率超过25%，同时龙头地产公司具有后期整合能力。
银河证券亦认为，2012年1季度，房地产板块将受益于信贷微调宽松和 增速筑底带来的积极变化。当前仍是布局地产行业的好时机，积极信号不断出现，行业面临的大环境在逐步量变中，建议 者选择以上周转 ，业绩有保障的地产公司。
房产调控政策一览
2010年4月17日，“新国十条”颁布，国务院要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
2010年9月29日，“新国十条”升级版出炉，要求不分住房大小，一律要求首套住房贷款首付要30%及以上；不分地区，一律要求暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。
2011年1月16日，“国八条”出台，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；地方政府问责方面，对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
2011年9月29日，央行和银监会暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
芜湖楼市新政三日“夭折”之路
2月9日，芜湖市政府公布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》(下称《意见》)。
2月10日，迫于各方压力，芜湖市政府召开新闻发布会，专门对新政进行了解读。
2月11日，芜湖市又出台新规定，对此前新政中的“自住普通商品住房”和“自住商品住房”等概念进行了限制，并强调将严查房地产企业 。
2月12日晚，芜湖市政府网站突然挂出通知，“决定该《通知》暂缓执行”。
《意见》所含重要内容：
包含契税100%补助、特定面积及特定人群购房补贴、购房落户等政策。根据这次房产新政，购房者可获得财政部门给予所纳契税100%的补助，同时购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴。
佛山“放松限购令”朝令夕改
2011年10月11日中午，广东省佛山市住房和城乡建设管理局发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》(以下简称《通知》)，宣布有限度地放松了之前定下的“限购政策”，佛山市从而成为限购政策实施以来 宣布放松限购政策的城市。
2011年10月11日晚间11点24分，佛山市住房和城乡建筑管理局发布紧急通知称，为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，该局决定暂缓执行《关于进一步加强我市房地产调控有关问题的通知》。
观点
有关专家：
芜湖新政只有一点不妥，即没规定优惠 首套普通住房。其余措施，皆无可厚非。比如去年8月马鞍山新政， 首套房，并未引发争议。来自上级和舆论的双重压力，将当地长官的意志压垮了。这说明目前 仍不愿看到各地纷起救市。
虽然芜湖新政部分政策是针对刚需，但还有部分政策同刚需无关，是纯粹的救市之举。芜湖新政之所以叫停，也表明 不希望芜湖的政策调整会影响对调控的方向性判断。
财经大学城市与房地产管理系主任乔志敏：
养老、医疗、 等支出主要靠地方政府，而地方收入又多与房地产挂钩，因此当前各地方政府面临一定的压力。他认为，在坚持楼市调控政策的同时，应有针对性地对 投机性购房进行更多限制。
温家宝总理:必须促使房价合理回归不动摇
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