[摘要] 市规划局局长张樵表示，成都将从今年起借鉴香港发展 物业的经验，沿着正在建设和即将建设的轨道交通线路，规划建设一批大型城市综合体。
借鉴香港
市规划局局长张樵表示，成都将从今年起借鉴香港发展 物业的经验，沿着正在建设和即将建设的轨道交通线路，规划建设一批大型城市综合体。
开始行动
目前，市规划局正在梳理地铁1号线和在建的地铁2号线、地铁4号线周边的空间资源，在此基础上将规划布局一批大型城市综合体和 楼宇。尚未开工的地铁3号线、地铁7号线以及今后规划的地铁线路将提前把城市综合体布局规划进去。
今年，是成都奋力打造西部经济核心增长极的 年，开好局、起好步至关重要。刚刚结束的市委经济工作会议，确定了今年全市经济工作的基调———“稳中快进、领先发展”。全年经济工作的主要任务之一，就是突出平台建设，推动服务经济提速升级。其中，搭建空间平台被放到了重要位置。
成都市规划局局长张樵告诉成都商报记者，成都将从今年起注重用好地铁站点这个 稀缺的城市空间节点，借鉴香港发展 物业的经验，沿着正在建设和即将建设的轨道交通线路，规划建设一批超大空间尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市综合体，形成以轨道交通为轴线的服务业聚集走廊和人口聚居走廊。
地铁沿线外区域
原则上不再布局大体量城市综合体
今年经济工作要实现“稳中快进、领先发展”，为落实产业倍增战略、打造西部经济核心增长极奠定良好基础，发展 服务业、培育服务经济也是重要一环。要实现这方面的突破，除了依靠市场力量外，也要为服务业发展提供支撑平台。
张樵告诉成都商报记者，培育楼宇经济和城市综合体经济，实质走的是从“平面发展”向“立体发展”转型的内涵式发展路子，有利于服务经济突破城区土地稀缺的瓶颈制约，实现从增面积向长体积、从地面开发向空间渗透的重大转变。 服务业的聚集，需要高品质、大规模、多功能的空间载体。城市综合体和商务楼宇都是能承载大规模服务业 项目的重要载体。
今年，地铁2号线将建成运营，地铁4号线的建设进度不断加快，还将开工建设地铁3号线和7号线。地铁线路既有大规模、无障碍转移人流的运输功能，也有带动产业聚集的经济功能。抓地铁建设不能单纯地考虑交通问题，而要把城市的交通组织、空间布局和业态升级统筹谋划、联动推进。
张樵说，成都市今年起将注重用好地铁站点这个 稀缺的城市空间节点，借鉴香港发展 物业的经验，沿着正在建设和即将建设的轨道线路，规划建设一批超大空间尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市综合体，形成以轨道交通为轴线的服务业聚集走廊和人口聚居走廊。目前，市规划局正在对已建成的地铁1号线和在建的地铁2号线、地铁4号线周边的空间资源进行全面梳理。在此基础上，将规划布局一批大型城市综合体和 楼宇。而尚未开工的地铁3号线、地铁7号线以及今后规划的地铁线路都将提前把城市综合体布局规划进去。总之，地铁规划到哪里，城市综合体就要布局到哪里，做到建成一条地铁线路，就形成一条服务业沿轴发展的轨道经济。张樵同时表示，对于地铁沿线之外的其他区域，将原则上不再规划布局大体量城市综合体。
优化升级楼宇经济
集中规划打造一批微型CBD
除了城市综合体，商务楼宇也是 服务业的重要空间平台。虽然目前全市楼宇经济发展已初见雏形，但 楼宇品质不高、容量不大仍是制约 服务业大规模聚集、专业化发展的重要瓶颈。因此，不但要发展城市综合体，还要支持现有商务楼宇进行软硬件改造，依托这些空间载体大规模集聚服务业 项目，加快建成一批旅游城、科教城、金融城、商贸城、服务外包城，实现城市形态的优化和城市业态的升级。张樵表示，对于 城区目前已经形成的楼宇经济，将进一步优化升级。其中，将在重点发展现代服务业的市级战略功能区中，集中规划打造一批微型CBD，形成有一定规模和品质的楼宇集群。
他山之石
大型城市综合体典范一览
●香港九龙站
1998年，香港九龙地铁站启用。2000年，港铁公司联合新鸿基地产等四家发展商开始启动九龙站上物业群建设。整个物业群占地面积达13.54公顷，总建筑面积达109万平方米。整个项目涵盖5866户 住宅、23万平方米的 写字楼、8万多平方米的购物 和两家五 酒店。在交通方面，港铁东涌线、机场快线、西区海底隧道、3号公路干线以及在建的高铁站都在这里交会， 便捷。对 商务人士来说，其配套完善，交通便利，颇具吸引力。
●香港太古广场
在香港金钟地铁站上盖的太古广场，是商业、购物、娱乐、文化荟萃之地。整个项目包括大型购物商场、3座 写字楼、2座酒店式住宅、一所会议 及3间五 酒店，设施齐备，提供 豪华消费及娱乐。太古广场交通便利， 是通过地铁连通了各建筑，实现了 化的资源共享。
●洛克菲勒
洛克菲勒 是城市综合体开发的成功典范，它位于美国纽约 繁华的商贸金融 ———曼哈顿岛中部，共有建筑19座，总建筑面积74万平方米，每天将近25万人穿梭其中。在公共领域的设计上，它巧妙利用大楼的大厅、广场、楼梯间等设计成行人的休息区、消费区，其下沉广场，夏日是花园，冬季又成了溜冰场，可供市民玩耍和休息。
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翻开商业综合体的发展史，可以看到 早的商业综合体，仅满足了消费者传统的购物需要。当市场出现“大卖场+百货+写字楼/ ”的组合方式，开创了商业综合体“2G”模式，为传统购物注入了部分体验式商业的元素，使中国商业地产的发展进入向“3G”发展的快车道。这就好比通信的1G模式，侧重于满足人们语音通信的基本需求，而发展到3G模式，则重点在于数据传输功能，满足人们娱乐、体验等多方面的需求。
同样的，以体验式商业为核心的“1+X”模式(“X”为酒店、或写字楼、或 )，将带领商业综合体全面迈向“3G”时代，从而引发中国商业地产的重大变革。
无论是专业市场、商业综合体，还是社区商业，都是商业地产的一部分，而商业地产的根本是商业，地产只是载体，那么也就是只有商家赚到钱了，商业地产才会稳定的 和稳定的增长，而如果商家经营不善，那么商铺只会成为空铺。
商圈的升级是城市发展的象征。内环商圈现在面临的 的问题，也是它们以前 的 ——区域位置。说 ，是因为它们就是俗称的“”，通达性好，商业氛围好。而劣势是停车难。所以，二环线边上的商圈随之崛起。例如，万达开发的菱角湖万达广场和汉街都是如此，它们的位置不是 的 ，但交通便利，体量充足，同时与前者在业态组合方面进行差异化竞争。
对于 者而言，区域性商圈的 门槛更低， 更大；对于商家而言，入驻门槛更低，经营成本更低，市场空间也更大；对于消费者而言，便利性更强，消费频率更高。
风险与利润并存的专业市场“专业市场是商铺 中 难的一部分，风险高，利润也高。主题型专业市场， 者多以经营者为主。”伍林介绍。
专业市场的局限性比较大，专业市场属于相对高风险，高 的项目，例如武汉汉正街、浙江义乌市场等等，但这些都是经营成功的案例。如果市场本身经营得不好，那么只会越来越差，所以专业市场相比传统商铺，独立性和稳定性差很多，因为 无非分两块，一是租金，二是商铺本身的 ，而如果市场经营不好，手中的商铺可能不但收不到应得的租金，更有可能成为死铺，转手都转不出去。
成长中的社区商铺“新兴社区的底商，市场需要培育期。”当前，出现的5年或更长时间的购铺返利，则是培育市场的一种方式。
社区商业大多都是1层-3层。除了二、三楼有可能会有“主力商家”，例如大型餐饮、KTV等等，1层大多都是社区零售。作为商家本身而言，他们都能独立生存，而且他们大多依托的就是项目本身周围的住宅或者 人群。商家的经营能得到保障， 者的 自然也能保障，所以社区商业 的资产 没有前者高，但稳定的租金 和商铺本身的保值是可以保证的。
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