[摘要] 回首这一年，全国房价过快上涨势头基本得到遏制，许多 投机需求被挤出市场。
回首这一年，房价过快上涨势头基本得到遏制，许多 投机需求被挤出市场。
2011年，楼市热点精彩纷呈，毫无疑问，这一年将在中国房地产行业发展历程上写下浓墨重彩的一笔。梳理点评2011年楼市十大关键词，回眸一年来的楼市热点，展望明年房价走向和趋势。
三限政策
2011年“国八条”中限购和限贷的两限政策，严厉程度 。一线城市陆续出台的细则把 人群、投机客等购房群体挤出了房地产市场。随后，珠海、中山等城市又陆续推出“限价令”，暂缓合同销售价格超过限价指标的商品住房的网上签约手续。
点评：“三限”接连发力，主要城市房价涨幅得到有效遏制。
房价控制目标
截至2011年3月底，657(包括287个设区城市、370个县级市)个城市陆续公布年度新建住房价格控制目标。各城市的调控目标中，或规定具体涨幅上限、或以GDP和人均可支配收入涨幅为参照等。分析人士认为，今年各地方政府实现调控目标基本没有问题，尤其是一线城市的控制目标落实状况良好。
点评：2011年调控目标完成无悬念，效果巩固深化仍待2012年。
保障房
“十二五”期间需建设3600万套保障房。2011年我国保障房建设目标为1000万套，相比2010年的580万套增长了近一倍。2011年是保障房政策出台 密集和力度 的一年。
点评：2012年保障房建设仍将有序推进。在商品房市场销售萎缩的情况下，部分开发商参与保障房建设可能会更积极。
房产税
2011年年初，上海重庆开始试点房产税。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档 ，以及无工作户口无 人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。
点评：试点效果显现需要较长时间，未来房产税有望逐渐成为地方财源支柱。
买方市场
由于房地产调控不断深化，房地产开发企业销售压力陡增。房地产市场由以往的“卖方主导”逐渐转向“买方主导”。房企相继加入“换量”大军，房价下降趋势渐显，有购房资格和支付能力的准购房者在楼市交易中逐渐处于主动地位，选购房产的主动权增大。
点评：买方市场意味着楼市“供大于求”，随着未来楼市库存的不断攀升，买方市场或将持续一段时间。
土地流拍
2011年住宅市场大幅萎缩，开发商资金链紧绷，对房地产市场未来走势看空，导致开发商对住宅市场拿地热情不高。土地市场流拍频现，今年主要城市土地出让计划的完成情况堪忧。近期北京、上海郊区的部分地价已明显松动，地价进入下行通道。
点评：“”风光不再，房企出手拍地更谨慎。
并购退市
2011年房地产市场交易持续低迷，与之相反，股权交易所中房地产行业企业并购、转让等交易异常红火。中原地产数据显示，2011年1-12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1300亿元。另外，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮。
点评：“物竞天择，适者生存。”在这个楼市寒冬，股权转让成为部分房企抵御寒冷迫不得已的选择。
保值回购
某些房企为促楼盘销量，提出三年保值回购计划，即按照约定期限业主有权申请以开发商指定方式按合同价回购所售物业(税费各自承担)。
点评：“保值回购”显然是特殊时期的产物，房企促销噱头或大于实际意义。
商业地产
2011年的土地市场呈现明显分化，居住用地成交量大幅萎缩的同时，商办用地成交表现活跃，各地商办用地出让金同比大增。商业地产在这个楼市寒冬中表现较为坚挺。在承担了一部分来自住宅市场的 需求后，各地尤其是北上广深等一线城市的商业地产在成交量方面呈现相对稳定的态势。
点评： 不受限制，入市仍需谨慎。 运营商业地产要求较高， 者需仔细评估。
维权
房价涨有忧愁，房价降也有烦恼。在 大潮之下，不少贷款买房、购置期房的购房者遭遇“未入住、先 ”的尴尬局面，购房者打砸售楼处、维权等现象愈发激烈。
点评：楼市需遵循市场规律，契约精神更需维护，买卖双方都需回归理性。
中小房企不堪重负2012年将加速出局
诚如一位资深房[简介 新动态]地产人士所言，“现在是一场耐力的比拼，资金底气不足的房企将自动淘汰。”经过一年的市场调整、两年的政策调控以及十年的景气周期轮回，房地产业“借得到钱、买得到地就能赚钱”的时代已经一去不复返。尤其是在住宅领域，当去 化成为一种趋势后，资本的流向必然会发生改变，房地产业内很多企业将主动或被动出局；而行业运营的精细化和专业化也将提升。
日前，中房协和兰德咨询联合发布的《中国房企经营管理状况(2011)》蓝皮书预计，2012年国内楼市依然不乐观，如果房地产调控政策落实到位，到2015年将有30%的房企会被淘汰出局。数据显示，2008-2010年，房地产开发企业注册数量累积减少24.57%；至2010年底，有房地产开发企业66290家。新一轮调控后，房地产企业的“洗牌”愈演愈烈，而且呈现出不断加剧的趋势。
房企洗牌出局，既是市场调整的必然，也是行业水准提升的需要。以2010年底的数据为例，当年城镇人口数量是6.74亿人，而房企数量为66290家，平均不到一万城镇人口就分摊一家开发企业。这种“小、散、落”市场格局反映了昔日房地产热潮下资本的逐利目标，同时也折射出房地产行业低集中度和低专业化水平的现实。
“以往赚钱太容易，谁也不会去认真考虑产品线、仔细琢磨长远品质。”一位中小开发商的想法在相当程度上代表了一个房地产时代的开发模式。不过，2012年以后，房地产格局必然会逐步发生“裂变”。首先，众多项目储备较少的中小房企将陆续转行，通过 清仓或项目整体转让等方式回收 ，随后转投其他行业。其次，具备一定特色 的房企将致力于优化完善自身的区域布局和产品定位，并进行适度多元化 。而大型房企则将加紧并购扩张提高市场份额，并进一步突出自己的品牌 、打造富有竞争力的商业模式。
业内人士预测，随着住房“双轨制”的实施，未来几年内，用于保障性安居工程建设的居住用地出让比例将占到总居住供地计划的50%以上，中小房企拿地将日益困难，土地和资金等要素资源将逐步向 房企集中。如果现 策能够落实到位，到2015年，将有30%的房企被洗牌出局。届时，房地产开发企业将剩下45000家左右。
从近期的高层表态可以看出，“严厉的楼市调控”至少在2012年不会动摇，这意味着明年房地产市场依然会持续低迷；与此同时，房地产市场的态势也将随之发生变化，越来越多的企业将积极寻求战略转型和“练内功”。
专家建议，明年，房企应花更多的精力多研究、确定新时期的战略目标及发展规划，确定具有核心竞争 的商业模式，并根据产品战略确定产品创新、产品线规划和产品标准化，以及如何推行可连锁开发的产品线。从大型房企的经验分析，推行可连锁开发的产品线或许是今后房地产业发展的方向之一。
目前，万科[简介 新动态]、万达[简介 新动态]、保利、富力、龙湖等一线房企都已经形成多条明晰的产品系列，并在范围内大力推行标准化产品线的连锁、复制开发。在市场竞争压力的影响下，越来越多的第二、第三梯队房企也已开始推行产品系列化和标准化，并逐步成为一种趋势。
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