[摘要] 在楼市成交“火爆”的年代，市场供求关系的不平衡体现在话语权严重向卖方倾斜，贷款购房的消费者极少获得开发商在折扣方面的让利。而目前随着滞销加剧，楼市天平渐向买方市场倾斜，项目打折促销的数量增多、力度增强。
在楼市成交“火爆”的年代，市场供求关系的不平衡体现在话语权严重向卖方倾斜，贷款购房的消费者极少获得开发商在折扣方面的让利。而目前随着滞销加剧，楼市天平渐向买方市场倾斜，项目打折促销的数量增多、力度增强。
心理价位 20%
连万科集团总裁郁亮也不敢直言的降多少才是合理水平的事情，近日在北京楼市出现了答案。
亚豪机构统计数据显示，近期，北京市5个典型 项目“以价换量”效果 ，包括了中弘[简介 新动态]·北京像素、中建·玲珑山[ 新消息 价格 户型 点评]、京贸国际城[ 新消息 价格 户型 点评]等，在大幅 后的1-2个月内销量的平均增幅超过了10倍。其中，通州区京贸国际城尤其显著，项目在10月进行了今年的第二次调价，调价后的10月、11月成交均价不足1.5万元/平方米，相比之前两个月下降24%，而2010年该项目的月度成交均价曾高达27767元/平方米， 后的10月、11月累计销量达155套，实现超过20倍的增长。
亚豪机构副总经理高姗分析，时至年底，企业和购房者从银行获得的资金都在紧缩，信贷成本也大大提高，目前部分银行甚至已经全面暂停针对房地产的信贷业务，包括首套购房贷款，而企业岁末的各项应付款项又迫在眉睫，2011年销售回款不足，使得企业资金缺口的风险陡增。然而，淡市环境之下，产品特色、营销方式已不再见效，项目只得依靠“换量”来促成交，从市场反馈来看也确实成效 ， 楼盘的销量呈几何倍数增长。显示出在楼市几轮跌宕之后，购房人“买涨不买跌”的心态已经过去，反而更多地希望分享到经济增长和楼市上扬的成果，“淡市抄底”成为主流。
近期北京市的5个 成功的楼盘，有几个共同特点：一是降幅可观。单价下调2500-5000元/平方米不等，降幅在15%-25%之间，区别于同期市场上大多数项目所进行的温和、试探性 ， 后基本接近项目2009年同期的价格水平，成功触及部分购房者的心理价位底线，促成交易。二是暗降变直降。与面积、送精装、送名车等暗降方式相区别， 能够让买房人直接获得实惠，对于促成交的效果也 。另外一点就是 楼盘基本上都是位于五环以外的大型项目，近郊供应规模大，各项目间的竞争激烈有助于促进 。另外，大体量的项目往往规划更为丰富的产品形式，不同楼座的位置及景观条件差异较大，以此为依据降低个别楼座的售价更易被购房人接受，能够在一定程度上减少 对于企业、项目品牌的伤害。
五成新项目加入打折
入市了6949套仅仅签约了424套，面对这样的淡市，刚入市的新盘成为了 打折的主力。
据统计，截至11月27日，11月新开项目24个，报价上有折扣的项目12个，占比达到50%，比10月高出21%。24个项目中，仍有13个尚未显示签约。
11月新开项目中成交量 的云湾家园签约169套，成交均价为14128元/平方米，比上期开盘成交均价减少了约2500元，算上本期折扣， 幅度接近20%。加上11月10日低价入市的龙湖[简介 新动态]·时代天街，两个项目的成交量为325套，占11月新盘总成交量的84%。
以大兴的龙湖·时代天街、昌平的金隅万科城以及亦庄板块的合生·花园[ 新消息 价格 户型 点评]3个项目 为典型。这些超低价项目在入市前就已经开始释放低价信息，引发购房者持币待购，抑制了区域的整体销售。据亚豪机构统计显示，11月，金隅万科城周边项目累计销售306套，环比下降53.8%；龙湖·时代天街周边项目累计销售502套，环比下降36.6%；合生·花园周边项目仅售出69套，环比下降27.4%。
这样的情况对于未来价格战的升级将起到进一步的影响，引发北京房价整体下滑的可能性加大。
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