[摘要] 许多人喜欢用“步步惊心”来形容今年调控下的楼市，就房价来说，那是降得步步惊心，而就存量来说，是增长得更加步步惊心。
许多人喜欢用“步步惊心”来形容今年调控下的楼市，就房价来说，那是降得步步惊心，而就存量来说，是增长得更加步步惊心。截至本期特刊发稿的前 ，南京楼市的住宅库存量已经达到51427套之巨，接近600万平方米，要知道600万平方米几乎是通常状况下楼市一年的销量，而今年至今全市住宅成交面积也不过350万平方米，存量超过了销量近一倍。可以说，楼市震荡表面看是 与销售，其实就是一场与存量的生死赛跑，也是维系生存的战斗。
上半场
推盘不积极销售犹如温吞水
“上半年不光我们在等，连开发商也在等啊。”3月份在江宁某楼盘的销售现场，一位年轻市民向记者发出这样的感慨。事实上，上半年以来市场不显现丝毫激情的重要原因之一就是买卖双方都体现出观望试探，进而使得整个供销趋向平淡。业内统计显示：2011年上半年南京商品房上市2.2万套房源，同比往年有大幅度的缩水。在观望氛围浓厚的市场情况下，截至6月底，网上房地产统计的南京整个楼市可售房源已经达到约3.5万套。
持续的上市缩水只能说明开发商依然信心不足。在限购、限贷双重挤压之下，楼市销量被彻底降温，开发商的去化速度被大幅挤压。粗略统计显示，这半年以来开盘当日去化超过八成的楼盘仅有几家，开盘当日去化超过一半的楼盘不到总体半数，大部分楼盘开盘当日销售在2~4成。而在这样的形势下，推迟开盘也已经成为常态。
下半场
库存雪球越滚越大市场忙于“消化”
下半年一开始，南京楼市就被绑上了高库存的“定时炸弹”。1-6月南京商品住宅成交19455套，创2008年以来“半年报”新低，当时南京待售房源量高达3.57万套。并统计表明，下半年还将上市房源3.5万套。如此，全年可售房源将突破7万套。而作为2011年下半年开端的7月份，南京楼市八大板块居然共有50家楼盘推出新房源，上市量猛增万套有余。但紧随而来的8月，47家楼盘推出了7000套房源，去化程度依旧不理想，在9月初，南京楼市库存达到4万套高点。更多的开发商开始寄希望于“金九银十”，楼市又迎来了一波推房高峰期，仅十月就有70家楼盘9000套房源推出，但因为多数银行的首套房利率上调，买房人更多地选择继续观望。
根据网上房地产统计数据显示，10月南京楼市新商品房成交3423套，日均成交110套。这个数字与9月相差不多。但同比去年，成交量大跌近一半，比前年更是少了六成多，10月底库存房源逼近5万套，库存雪球越滚越大。
为拉动销量，原本羞羞答答的 ，开始被一些楼盘高调宣传。城南柏悦澜庭开盘后部分房源很快打出88折的旗号。江宁的武夷水岸家园和武夷绿洲为了打开销路，一个喊出7500元/平米的一口价，一个直接跳空到万元以下。高尔夫国际花园开盘推出的大户型房源更是比之前的房源 近4成。江宁科技盘骋望骊都的“1万抵50万”也被认为是较为直接的 。
年终考试
5万套库存来临 大门被打开
淡市行情下，“库存满仓”是 令房企头疼的问题。下半年南京楼市的库存房源，可谓步步紧逼，于10月底达到5万套天量，11月份楼市认购数量的大幅度增长，并未扭转楼市库存向上的势头，相反库存在11月15日超过了5万套，几天后甚至站上了5.1万套。
正是在此基础上，大量开发商迫于压力开始 。11月份，南京的多家楼盘用低于购房人心理预期的价格，松开了买房人的钱包。在城东仙林新市区，11月14日万科“金色领域”精装修单价9900元/平方米入市，当天200多套房源被抢购一空。河西板块，先是苏宁睿城以15258元/平方米起售，开盘大卖七成。然后是仁恒江湾城高性价比楼 推出，销售喜人。接着天正滨江曝出特价房，引爆楼市。 近又有苏宁天玺广场，精装修15900元/平方米起，筑底河西。业内人士分析，年关将至，面临着巨大销售和资金压力的南京开发商 不再羞羞答答，品牌房企和上市房企充当了这一轮 风暴的“急先锋”。
据统计，2011年 后的两月依然有1.15万套房源上市。从目前掌握的数据来看，不少项目并非是推出少量房源来试探市场，而是把开盘作为重要节点。城南的善水湾将选择在12月份与购房者见面，刚刚公开售楼处的富力城选择在 后两个月推出首批 产品和住宅产品，位于仙林腹地的高科荣域同样也选择在12月份上市，关注度颇高的保利梧桐语新盘也在年前上市。
“销售任务能不能完成可以起到一票否决的作用，产品再好，宣传做得再成功，但是年终销售任务完不成，那就等于这个团队的 工作都是白忙”，一家开发商的营销总监坦言。业内人士分析，大量新房源上市，开发商在双重压力之下， 是必然选择。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
