[摘要] 北京中原市场研究部统计数据显示：本轮楼市高峰从09年开始，到今年 严格限购截止，楼市已经陷入了明显的低迷中。10月有签约的新建商品住房项目182个，其中15个项目 ，比9月份增加6个，主要分布在大兴、通州、房山，折扣力度较以前增加2-17个百分点。
北京中原市场研究部统计数据显示：本轮楼市高峰从09年开始，到今年 严格限购截止，楼市已经陷入了明显的低迷中。10月有签约的新建商品住房项目182个，其中15个项目 ，比9月份增加6个，主要分布在大
2011年春节后，政策力度达到了顶峰，叠加信贷收紧的升级版限购，终于抑制了爆发式上涨的北京楼市。春节后北京楼市基本进入了冰河期，成交量持续低迷。在执行5个月后，开发商已经在部分区域开始了明显的促销。预计3-4季度 求量的行为将增加。
今年住宅土地价格平均下调30.7%
今年截止日前公开出让的居住类地块出让面积为709万平米，楼面价平均为5074元每平米，同比去年下调了30.7%。北京中原市场研究部分析认为出现价格下调的主要原因有几点。首先：地块供应出现明显结构性变化，郊区占比大涨，保障房供应比例增加。其次：销售萎缩，影响了开发商那地积极性，资金压力大，开发商库存压力上涨。09-10年 出现尴尬，售价难涨，成本高，土地占售价比高达39.2%。
北京中原统计从09年到10年上半年出让的住宅地块，其中溢价率超过100%的一共有33块，其中大部分已经进入开发环节。其中已经销售的合计有18块，平均溢价率达到了164%。对比售价与土地价格成本，可以看到，土地成本占售价比达到了39.2%。创造了历史 。其中有8块占比超过了40%，创造了历史新高。
北京中原分析出现土地成本占据售价比创造历史新高的主要原因有几点。首先，土地上市时间恰好的调控周期，这部分 集中上市时间在2010年下半年后，而恰好开始房地产调控， 是今年的限购集合限贷调控，北京市场抑制了大部分的 需求，外地购房者占比在限购后，更是不足1成。需求锐减。导致房价稳中有降。其次，那地价格过高，以目前上市的部分项目看，在 近成交的管庄地块楼面价相比去年的 价格下调了超过1成。2010年初的不理性购地已经明显影响了房企的利润空间。第三， 企业销售难逐渐出现，在 项目中，除金茂府、富力十号等在09年初购得的 稀缺的城区地块，和万科在房山的部分项目在目前销售情况比较好外，大部分 项目的签约情况并不理想：以 近入市的18期项目提供的4933套房源看，截止目前签约数量为2270套，签约率为46%，明显低于市场平均的50%左右的签约率。
对行业来说， 项目转让也有一定的借鉴意义，对市场不能盲目乐观。看 近几年的市场可以发现楼市是螺旋式的，不是只有波峰。价格过高的 一般都盈利空间有限。作为土地出让方的地方政府也对土地交易也 有一定的限制：合理引导，土地拍卖设置 限额。不能完全的价高者得，土地出让形式多样化，才能合理调控。
项目土地占售价比高达39.2%，超过普通项目一倍以上
不论长期还是短期内，房价及其预期是地价 主要的影响因素。处于上升趋势的房价以及活跃的商品房销售市场会使得开发商对市场前景充满信心，加大土地竞购力度，从而推动地价上升，甚至导致 频现。国土部2010年数据显示：平均土地价格占项目售价平均为23.2%。以北京部分08年拿地项目在2010年的销售可以看到平均地价占房价的比例都在20%左右。而2009年来的 项目销售占比则已经高达39.2%。
后市预测：首先： 项目销售困难， 是成本高的部分 ，在目前房价已经稳定下调的大趋势下，成本过高，明显影响了定价的空间。其次，增加资金压力，09年来的 项目，在目前已经大部分都进入开发环节，这些项目需求的资金相比普通项目要多很多。这将导致已经承担重压的企业更加难堪重负，在目前已经出现了部分 项目转让的消息。
2011年来，性的楼市调控，明显的影响了土地市场，北京的土地价格也明显下调，大部分都以接近底价成交。很多城市更是出现了大量流标的现象，其中仅浙江省上半年流拍的土地就达到了121宗，约合4893亩，温州更是以30宗、1096亩流拍量居榜首。
（来源：中国联合商报）正如此前专家预言，楼市的“金九银十”在2011年果真变成了“铜九铁十”。
而与
有地产专家对《中国联合商报》记者表示，在当前楼市调控持续不见松动的影响下，解决库存，在年底前加快资金回笼是很多开发商的当务之急，这是企业面临的生存问题。而对于再去拿土地，则是发展问题。先求生存，后求发展，在目前银根紧缩的前提下，银行的“断奶”已给开发商的资金造成很大的压力，融资难成为目前地产开发商难以逾越的一大难题，而没有融资渠道，再去拿土地的积极性肯定是不高的。楼市调控的影响传输到土地市场也是必然的。
多城市10月住宅用地交易冷清
进入10月，随着楼市调控信息的强化，楼市下跌预期增加，土地市场再次转入冷清。
据11月2日发布相关的数据显示，10月，133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。住宅用地溢价率在10月份已降至年内 水平。
作为一线城市的北京表现也不例外，据北京中原市场研究显示，北京10月份土地共成交21宗，总成交面积125.78万平方米，其中住宅类用地成交仅1宗，住宅用地成交10.16万平方米，环比9月下降了83.51%。1至10月同比2010年同期，土地面积成交均呈现下降趋势，今年只有6、8、10三个月份同比去年成交有所上涨。
10月份，上海也出现多宗地块被撤牌的现象，开发商拿地意愿重新走低，原定于11月9日出让的4宗奉贤区南桥新城地块，因无人竞买而提前终止出让。
广州市原定于11月1日公开出让18宗地块，因为开发商 意愿不高，买家认购不足，也终止了其中广州南站12宗地块的出让。另外，深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无宅地现身。武汉、成都、西安等地的住宅类地块则纷纷零成交，其中武汉推出的15宗用地面积总计达102万平方米的地块也没有成交记录。
据了解，今年以来住宅用地市场交易一直较为低迷。数据显示，1至9月133个城市共推出5722宗，累计供应量30580万平方米，同比减少12%。累计成交量25068万平方米，同比减少8%。一线城市中，北京住宅用地累计供应量同比减少2%，上海则减少了16%。前10个月133个城市单月住宅类用地成交量仅在1月、5月、6月超过去年同期。
中国房地产学会副会长陈国强表示，当前土地市场受调控影响比较明显，地方政府在推地上比较谨慎，有意识地把住宅用地放在后面推，因此前三季度商业用地等地块推出量相对比较多，相比之下住宅用地推出量比较少。
地方政府或调推地策略
土地成交惨淡也直接波及到土地市场成交价格，在成交持续低迷、地价增幅回落的叠加效应之下，部分热点城市土地出让收入大幅缩水。
据国土资源部近日发布的数据显示，主要城市地价总体水平小幅上涨，同比、环比增幅全面回落。第三季度，105个主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米，同比增长8.4%，环比增长1.3%。居住用地地价为4518元/平方米，同比增长10.5%，较上一季度下降0.3个百分点；环比增长1.7%，较上一季度下降0.5个百分点。10月溢价率仅为3%，较上月再减3个百分点，较去年同期减少28个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为3%，较上月减少2个百分点，较去年同期减少34个百分点。前10月，133个城市住宅类用地溢价率在一月创下高点后，一直处于平稳下滑走势，且均低于去年同期，并在10月降至今年 水平。
另有一份22个重点城市土地成交监测数据显示，北京、天津、上海、杭州等12个城市土地成交金额同比下滑，除北京同比减少7%外，其余城市土地出让金同比下降幅度均超过20%，其中，西安前十个月土地成交金额为28 .7亿，同比降幅 ，达71%。上海前十个月土地成交金额达930 .43亿元，同比减少了25%。
当前，地方政府一方面面临保障房建设的资金压力，另一方面，现在土地出让金收入的下滑，这在一定程度上将促使地方政府调整推地策略。
此前有消息称，北京拟根据当前市场情况下调土地竞买保证金，住宅至20%，商业用地控制在10%至15%，同时放宽交款时限，如遇市场过于冷清将考虑 出让。
“各地都希望土地出让收入同比不要下滑太多，如果门槛不降低、办法不调整，实现的难度就比较大。”陈国强表示，地方政府对土地成交价格的预期会有所降低，部分地方会希望“以量补价”，即通过增加推出地块的数量，确保全年土地出让的 。一些降低门槛的措施实际上是土地出让办法进一步宽松了，地方政府这样做的用意是想给土地市场加加温，确保后续土地出让能够顺利成交。
另有专家预测，今年年底前土地市场的冷清局面或难以逆转。一线城市土地起价高，溢价空间有限，而目前开发商受高库存、融资难的影响，拿地的积极性大打折扣。目前土地市场供需比例失衡，成交低迷，后期政府与开发商之间的博弈也将愈演愈烈。
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