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库存量大现一二手房价格倒挂 秋交“惠”逼近

华西都市报  2011-09-30 07:52

[摘要] 2011年第39周(9月19—25日),全市共有44个项目新增预售,新增预售总面积达148.7万平米,其中住宅面积121.9万平米,住宅总套数为12505套。上周成都主城区住宅共成交1182套,成交面积为11.4万平米,环比上升44.3%。

2011年第39周(9月19—25日),全市共有44个项目新增预售,新增预售总面积达148.7万平米,其中住宅面积121.9万平米,住宅总套数为12505套。上周成都主城区住宅共成交1182套,成交面积为11.4万平米,环比上升44.3%。高新区成交量仍居于首位,共363套,成交量占主城区总量的32.7%;金牛区居第二;锦江区成交102套,成交量仅占全市的7.5%;成华区成交均价为全市 ,为7515.6元/平米。(注:不包含保障房数据。)

从近八周的成交情况来看,主城区住宅成交均价为8296.2元/平米,环比下降6.8%。上周单价低于8500元/平米的住宅成交量占总成交量的70.0%,各区 均价8641.3元/平米,因此均价比之前有小幅下降。

“金九”进入尾声,在限购等政策叠加的效果下,一线城市部分房地产项目开始频繁打折促销,而不少二手房项目依旧价格坚挺。在很多区域,已经出现了一二手房价格倒挂的特殊现象。目前来看,主要出现倒挂的依然是郊区, 是库存量大的小区域是倒挂现象 明显的区域。一线城市倒挂现象的出现代表了市场可能进入了价格下行的通道。

嘉联点评:出现倒挂现象的原因可能有:开发商临近年底,面临业绩问题,有银行回款的压力和施工面临结账的压力,打折跳水在所难免;另一方面,二手房的小业主则相对压力小得多;此外,政府限价也是一二手房价格倒挂的原因之一。

中原地产:房价直降的几率不高

据中原地产数据显示,9月1日至9月23日,成都市新开盘楼盘,整体认购、订购率仅为30%左右,且呈逐周下滑态势;处于传统“金九”时节,经过长蓄客、开盘去化率,依旧难以抬头,颓势毕现。中原认为此种情况,一是源于实际价格与现在市场状况下购房者心理价位的差异,导致购房者持冷静的观望态度;二是金九银十的催化作用在秋交会才能完全显现出来,开发商的市场促销策略的重心也放在秋交会。

中原地产认为,成都楼市在这种供远大于求且又背负“限购、限贷、限价”三重大山的情况下,出现了供求关系的不平衡,供大于求。所以毫无疑问,这次的秋交会将会出现多种的优惠,且以之为主旋律。但不可否认的是,由于如今的局势尚不明朗,出现直降的几率不会高,但以各种形式出现的优惠促销却不会少。

思源经纪:卖方坚持会前跑量策略

近段时间开盘推量屡创新高,卖方坚持房交会前跑量策略。上周(9.19—9.25)主城区市场有10个新增项目,新增面积为26.51万㎡。主城区6个板块有新增供应,主要集中在新城南板块,供应面积为11.22万㎡。

宏观层面:上周,央行行长周小川对中国经济做出 新判断:当前和今后一个时期,中国经济增长动力仍然较强,但短期内也面临物价上涨较快、资本流入较多的挑战;在当前国际经济动荡的背景下,经济危机已成共识,出台刺激政策将是下一阶段各政府主要考虑的问题;中国CPI的进一步回落,经济增速放缓,将促使中国的政策基调转向保增长,或给房地产业带来转机,但现阶段解决房企资金压力的 方法仍是 促销,以价换量,现金为 。

区域层面:在开盘市场持续两周井喷的情况下,上周供给环比回落14%,成交环比上升10%,但从整体看,供给高峰下的市场成交态势依然疲软,开发商为加快下半年 跑量的步伐,“金九银十”期间进一步拓宽销售渠道(从近两周开盘市场看,中海、蓝光、绿地、九龙仓、雅居乐等开发商都积极与二手房中介联动),且部分楼盘取得可观效果,预计十一房交会期间,将沿用此种销售模式扩大销售。

正合地产:“金九银十”难承期待

上周(9.19-9.25)市区商品住宅备案成交10.51万平米,环比上上周(9.12-9.18)的9.61万平米上升9.36%,略高于政策调控以来9.92万平米周均成交水平。市区二手住宅成交548套,比上周(9.12-9.18)394套上升39.07%,与政策调控以来537套的周均成交水平基本持平,但仍处于历史低位。

上周(9.19-9.25)市区住宅类项目新增推售3427套房源,合计39.53万平米,环比上上周新增推售套数上涨约64.05%,环比上上周新增推售面积上涨约105.46%。市区各住宅类项目开盘当日共成交房源1238套,开盘当日套数成交率36%。从认购端数据看,市区商品住宅认购成交面积15.42万平米,环比大幅上升22.87%,主要原因是受金房华韵天府、中德英伦联邦等热销项目集中认购拉动。2011年截至上周(9.19-9.25)市区商品住宅备案共成交503.63万平米,51350套房源。)市区二手住宅共成交21736套房源。

“金九银十”作为开发商冲刺全年业绩的 契机一直被寄予厚望,但在楼市调控政策不断释放的大背景下,国内诸多地区楼市早早“入冬”,曾经的“金九银十”概念也使开发商和购房者心态发生微妙改变。

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