[摘要] 进入9月以来，西安楼市的增幅并未有明显起色。在刚刚结束的被开发商寄予厚望的秋季住博会上，尽管开发商拿出样式繁多的促销优惠花样，但大多数购房者似乎并不买账，住博会终在一片浓烈的观望气氛中冷清收场。
这大半年来，西安楼市可谓一波三折：1—7月份持续上涨，8月份诡异涨停，9月份成交量持续泻火，堪称一部楼市版《步步惊心》。
据国家统计局公布的今年8月份《70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，16个城市新建商品房价格环比下
进入9月以来，西安楼市的增幅并未有明显起色。在刚刚结束的被开发商寄予厚望的秋季住博会上，尽管开发商拿出样式繁多的促销优惠花样，但大多数购房者似乎并不买账，住博会终在一片浓烈的观望气氛中冷清收场。
事实上，近两个月，让西安楼市的未来走向增加了变数。在不甚明朗的局势下，接下来迎接楼市的将是“拐点”抑或波澜不惊的拉锯？一切成谜。
黑色的秋季楼市
本季的绵绵秋雨，给西安楼市蒙上了一层阴霾。
9月18日，被誉为楼市风向标的秋季住博会落幕，由于房价未现明显松动，楼市观望态势浓郁，这次房展也成为“冷清的一次房展”，让开发商所期盼的“金九银十”的盛况落了空。
据有关成交数据统计，9月15日—18日秋季住博会期间，西安市共成交普通住宅452套，环比之前4天下跌46.57%，与今年春季住博会相比也下跌了20.98%。在秋季住博会期间，总共有7978套房源入市，供应量的新增并未导致成交量的上涨，与去年同期住博会普通住宅成交1439套的数据相比，狂跌近七成。
“这是我见过 冷清、人气 差的一届房展会了，一些房地产商的价格甚至都没公布出来。”陕西经典派地产商业运营管理有限公司总经理朱林告诉记者。
朱林表示，本届展会是西安楼市经历了限购令、“新国八条”出台、“一房一价”政策落实、银行三次加息等一系列楼市调控政策后举行的地产盛会，是宏观调控形势下的一个缩影，也是开发商、消费者、政府心态的集中反映。“在此背景下，这次住博会已然风光不再。”
据记者了解，虽然本届展会在曲江国际会展 4个展馆内有百余家房企携带旗下品质楼盘盛装亮相，展会现场汇聚下半年即将推出的或正在推出的40多个新盘、60个热销楼盘，但是从参展的房企来看，外埠大型房企几乎都未参展，本届几乎成了本土企业的交流会。显然，大型房企已经不寄希望于房展会所能带来的成交量。
不仅住博会表现出西安楼市的“金九”成色严重不足，而且来自西安本地的研究机构统计数据也显示，进入9月以来，西安楼市并未出现较大的变化，依然延续了近一个月来的低位运行态势。
直到9月中旬楼市才突然发力。西安某机构数据显示，第37周西安普通住宅市场共成交2556套，环比上一周上涨107.1%；成交面积超过25万平方米，环比上涨111.15%，连续7周销量下滑的态势得到遏制。
调控效果显现
2011年下半年，随着一系列宏观调控政策的不断深入，房地产开发企业库存与资金压力日趋增大，房地产市场冷意十足。
以今年中秋节为例，热点城市的楼市“凉意袭人”，假期前两天，北京新建商品房网签总量与去年同期相比下跌45%，沪、深、穗等地假期楼市也堪称惨淡。
据国家统计局发布的价格变动情况显示，8月上海、深圳等十大城市住宅均价环比下降0.41%，这是一年来 下降。要知道此类热点城市可是楼市“风向标”，也是调控和限购 严厉的地区。显然，国家对于楼市的调控已颇显威力。
不仅一线城市楼市遭遇寒流，宏观调控的威力同样也蔓延到了西安。
“出现这样的局面，我认为有两个原因，一是政策原因，即国家限购限价限贷的‘三限’政策长期实施产生的累积效果。”朱林分析称。“其次，是市场原因。”“三限”政策抑制房地产消费，让开发商的资金链出现了问题，开发商没有回款，短期内也就没有可持续发展的动力。“因此，房地产终于由前段时间的量跌到了价跌，出现了量价齐跌的局面，造成了如今增幅减缓和增幅回落的局面。”
朱林表示，现在已经9月下旬了，楼市传统的“金九银十”并没有如期出现，这也是因为随着国家调控力度不断加大和强化，让房地产商的政策调整处于变动中，买房的意愿不断被下一个释放的优惠政策所吸引，这种等待、观望和期盼的意愿让楼市陷入了比较冷清的状态。
“进入‘金九银十’后，开发商的确释放出来了一些打折促销优惠的政策，因为他们急需一次性释放优惠政策来加速回款，缓解资金链紧张的现状，这也使消费者对地产商优惠政策的预期程度加大，造成了观望情绪的加重和购买量的下降。”朱林认为。
此外，朱林还告诉记者，西安8月份难得出现“涨停”，这样的局面意味深长。
“从深层次来说，西安8月份 出现涨停，意味着开发商的理念要发生根本性变化，策划代理机构发生了变化，老百姓购房的理念发生了变化，土地供应方政府也要发生变化。”
朱林表示，进入9月份以来，房地产增幅放缓和减弱的现象，缩减了开发商的利润，开发商可能要更多考虑做好产品，向品质型转变，考虑长期的发展远景。而消费者则对楼市 显得更为理性。
房价拐点将至？
9月，楼市陷入低迷，上半月成交遭遇寒流，多地交易大幅下挫，昔日的“金九”盛况未现，依据此趋势，接下来的“银十”的局面也恐难再现，于是有关房价拐点或将真正来临，“唱跌”楼市的议论再次被拉上台面。
“拐点是否出现要看增幅减缓的幅度有多大，我认为房地产价格拐点一定有，而且不止一次。”朱林给出了自己的答案。
他表示，房地产的价格将会呈现出M型的模式，预计 个 拐点会在11月之前出现， 个 的拐点出现后，购买量会集中爆发，而且会掀起 者的抄底热，房地产价格复苏并上扬，之后国家继续强化宏观调控，房价继而出现第二个拐点和第二次探底。“也许以后房地产价格会频繁出现M型的趋势，这才是市场经济下房地产市场应有的理性状态。”
陕西金顶营销策划有限公司 策略总监兼CEO谌海伟持有不同观点。他认为，首先，开发商的地价、建筑成本根本没有改变，而材料费、人工费还在看涨，因此房价不可能跌。
其次，为了顺应宏观调控的呼声和老百姓期待房价下跌的心理，部分楼盘的确进行了低价起卖、优惠十五个点、限时拍卖等很多优惠策略，但目的是赚个人气，诱导 部分只关注房价而忽略房子品质的消费者尽快成交而已。
“其实，大部分房源的价格依然纹丝不动，甚至微涨。这也就是1—7月份以来为什么西安的房价慢中有升的原因。目前，开发商推出了一系列优惠政策，但实际的情况仅是部分楼盘推出了很少量的特定房源在做一些噱头。趋于消费者买涨不买跌的心理，各个楼盘依然在坚挺自己的价格。”谌海伟直言，西安楼市不会存在房价下跌的预期与拐点出现。“西安是个发展中城市，处于国际化大都市推进阶段，沣渭新区、泾渭新区、曲江新区等都在不断推进城市化进程，在这样一个大环境下，期待西安楼市房价下跌无疑是空想。”
“目前房价趋稳，没有再上涨，一方面是宏观调控的作用在显现，另一方面是有很多实力较弱的开发商需要快速回笼资金。”谌海伟表示，西安的房价在未来仍然会稳中有升，只是上升幅度放缓。而从 机构的数据分析能看到，目前在 领域，房地产 占比达到23.6%，从保值、 的角度来看，买房置业依然是不少人的理财 。
虽然，整个楼市房价涨跌还处于扑朔迷离的局面，但开发商在市场营销上不会止步。谌海伟预计：“马上要迎来国庆七天假，大部分开发商肯定会抓住这个机会。”
政策调控有力 西安结束7个月房价持续上涨格局
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