[摘要] “金九”进入尾声，在限购等政策叠加的效果下，一线城市部分房地产项目开始频繁打折促销，而不少二手房项目依旧价格坚挺。在很多区域，已经出现了一二手房价格倒挂的特殊现象。
“金九”进入尾声，在限购等政策叠加的效果下，一线城市部分房地产项目开始频繁打折促销，而不少二手房项目依旧价格坚挺。在很多区域，已经出现了一二手房价格倒挂的特殊现象。根据伟业我爱我家的 新统计数据，北京2011年1~8月二手住宅成交均价为23709元，而一手住宅则为22038元，一二手住宅价差为7.5%，价格倒挂现象严重。以通州、大兴、昌平、顺义 为明显。从很多区域楼盘新盘的价格来看，普遍比二手房价格 10%到20%。
同样的现象还出现在上海、广州、深圳等其他一线城市中，根据中原地产抽样统计，当前上海一二手房价格倒挂现象有所加剧，宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。通常情况下，同一区域新房总是 着二手房的涨势。业内人士分析认为，根据往年调控经验，一旦出现一二手房倒挂的现象，下一步意味着市场将继续回调价格。
错位的价格
“姐，您过来看房吧，真的降了，回龙观 边的小区，业主1.8万元/平方米就可以卖，之前开价2万多呢。”在位于北京回龙观某小区的链家地产，中介业务员小李正在积极地向客户推销房子，虽然想促成交易，但这一价格并不能让客户满意。对小李来说，目前是一段颇为尴尬的时期。回龙观区域二手房均价在1.7万~1.8万元/平方米左右，而 近新开盘的首开国风美唐 起价还不足1.4万元/平方米。
频频开始特价促销的新盘项目，让二手房的小业主和中介业务员们有些措手不及。位于亦庄的某商业项目，二期开盘伊始，就打出了“94折”的特价， 的特殊户型，再加上特价，使得该项目比周边二手房每平方米 5000元左右；近期促销的通州某项目，其在售均价为1.58万元/平方米，而周边的两个小区二手房项目，目前均价均为1.7万元/平方米。北京中原地产三级市场研究总监张大伟给记者做了个对比：东坝的首开常青藤家园8月开盘销售的均价为22729元/平方米，而同项目挂牌的二手房均价则高达25000元/平方米。 树家园的二手房售价为34500元/平方米。而在7月底预售的一期新项目的售价则为33083元/平方米。大兴的香海园项目 近一期的售价为18029元/平方米，而二手房签约价格则为18500元/平方米。
“新盘开发商临近年底，面临业绩问题，有银行回款的压力，有施工面临结账的压力，打折跳水在所难免。而二手房的小业主则相对压力小得多，这是目前出现一二手房价格倒挂的主要原因。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《 财经日报》记者，据他透露，一二手住宅价差已由2010年的3.3%，扩大到目前的7.5%。此外，分析师指出，政府限价也是一二手房价格倒挂的原因之一。比如，位于上海浦东新区的东方城市花园，当前开发商在售盘因为政府限价，价格比二手盘每平方米低三四千元。
链家地产一项调查显示，在业主 的前提下。北京已经有近20个小区出现了只租不售的情况。这让不少中介生存困难，北京房地产交易管理网 近数据显示：日前，北京中介分支机构总量为4161家，而在7月底为4347家， 近不到2个月的时间，中介门店减少了近200家。
马光远：严查房地产信托是与高房价决战信号
二手房价格回调在即
倒挂现象的出现代表了市场很可能出现一个价格加速下行的拐点，目前来看，主要出现倒挂的依然是郊区， 是库存量大的小区域是倒挂现象 明显的区域。
在价格倒挂的前提下，二手房的价格继续回调已经初现端倪。北京中原统计目前北京市场上的二手报价房源数据显示，在9月中上旬，北京二手房房源报价出现了明显的变化，各区县的二手房报价均出现了明显的松动， 是通州区的报价指数平均下调幅度达到了4.46%。海淀、朝阳等区域的房价报价指数下调也均超过了1.5%。
面对开始松动的二手房价格，购房者的市场依旧难以被点燃。中原一项针对购房者的调查显示，未来一季度有购房意愿的居民占14.2%，比上季度下降0.4个百分点。此前，万科针对北京家庭的入户抽样调查显示，在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房。
因此，在有价无市的市场现状下，二手房价格下行将持续。“价格的回调需要一个过程。”一位业内人士告诉记者，一二手房倒挂的情形在2008年年底、2010年5月均出现过。是市场继续回调的前兆信号。
值得注意的是，一二手房价倒挂的现象与以往不同。张大伟认为，受到限购无法换房的影响，北京的二手房业主 心态越发明显，导致挂牌出售价格居高不下。很多手中房产超过限购标准的 者，一旦出售房产就没有购房资格，导致出售谨慎，不愿意 抛售。张大伟进一步表示，除非是金融环境大规模恶化，导致小业主们不得不抛房套现，否则这种倒挂现象还是会存在。
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一二手房价格倒挂 购房者多选择以旧换新 东方早报
部分区域的一二手房价格倒挂，让不少购房者纷纷选择卖掉旧房，购 手新房。
汉宇地产9月20日发布的一份报告称，在青浦、宝山、嘉定等一手新房较为集中的外围区域，一二手房价格倒挂现象 为明显，这类区域也是“以旧换新”(卖掉老房子，买新房)的置换型购房 集中的区域。
21世纪不动产分析师罗寅申说，在楼市整体低迷的背景下，青浦、宝山、嘉定等区域，近期“以旧换新”的购房者占比渐渐增多，部分区域占购房者总数达七成。
罗寅申分析，目前“以旧换新”的购房方式流行，与限购、限贷等调控政策有关。很多改善型购房者只有将已有房产卖掉一套后，才能获得再次购房的资格。而目前二套房购买成本升高，很多资金实力有限的改善型买家，只能采取置换的方法，先卖掉已有房屋，获得一部分流动资金，才能支付新房的首付，同时规避购房二套房所要求的六成首付比例及上浮利率。
扎堆外围区域
据汉宇地产市场研究部经理付伟介绍，在青浦、宝山、嘉定等区域，5、6月以来，持续的调控政策，使得很多开发商打出幅度较大的优惠 措施，一二手房价格倒挂现象越发明显。
付伟进一步说，由于上述区域的一手新房品质较高，原先常见的置换型购房——中小房换大房、差房换好房，开始向旧房换新房转变，很多购房者开始考虑卖了旧房子去换同板块的新房。
汉宇地产青浦分行经理孙晶晶举例说，青浦老城内10年、15年以上的老公房比较多，今年以来，该区域推出了四五个一手新盘，且促销力度都很大，价格 明显，一二手房价格倒挂1000元/平方米左右。受限购、限贷影响，很多购房者开始通过卖掉旧房，获得前款再买新房。
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一二手房倒挂在外围蔓延 开发商压力大于业主 新闻晨报
近期，一二手房倒挂现象再现楼市。其主要集中在外围区域，宝山月浦、嘉定南翔及松江新城板块等均出现不同程度的倒挂。
2008年，上海也曾出现一二手房倒挂。受上一轮宏观调控影响，当时上海楼市量价齐跌，在年末的资金压力下，不仅外围地区，一些内环内楼盘也参照低于周边二手房房价开盘。至调控放松后，这一现象才得到缓解。
8月份，宝山月浦板块在售的主要新盘：中冶尚园、宝华盛世花园和中冶祥腾宝月花园，单价都在1.3万元左右，该地区同质二手房单价却可以达到1.4-1.5万元，老公房单价在1.25万元左右。周浦版块中新开盘的绿地梧桐院1.7万元/平方米的均价，低于该地区二手房1.8万元左右的均价。
同样手里捂着房子，开发商的压力远大于小业主。开发商要考虑利润、成本、业绩，销售不力可能关系到生死存亡；小业主则很少有这方面的担忧。一二手倒挂的出现，主要是源于部分开发商面临比较大的出货压力，不得不对价格做出下调；而二手房业主除了个别急需现金的，一般在市场比较低迷的情况下，不太会主动 。
德佑地产市场 研究经理陆骑麟表示，外围区域房企大量供应无法及时消化，房企为回笼资金而选择 促销，致使外围新房价格领跌。二手房方面，有三个因素使其房价居于高位。其一，房东因不愿自己承担交易所需税费而转嫁给下家，抬高了二手房房价。其二，二手房多为次新现房，品质有所保障，能免除一部分客户担忧。其三，外围区域的二手房多为2009年、2010年的盘，买入价较高，房东在可以出租的条件下，并不愿意低价出售。因此，上述地区的二手房房价率先高于一手房。
据21世纪不动产上海区域分析师黄河滔预计，下半年一二手房倒挂，引起二手房价格被迫追一手房价下降的概率 大。一手房大规模持续 ，时间久了触及二手房的底线，二手房不得已下调。比如，此前倒挂较早的嘉定南翔板块，与七月初相比已有所缓解，经时间磨合，房东被动调低二手房价，二手房单价从2万-2.2万降至1.8万-2万，下浮约2000元，目前与其周边同质新盘价格水平基本持平。
业内专家分析，一二手房倒挂现象铺展，说明市场已经回归到了理性的阶段。倒挂后，买房者在市场选择上有较大变化，尤其是近期入市的刚需及 置业型客户，在一些局部板块，二手房市场被一手房市场分流的客户达30%左右。
一二手房倒挂后，未来，将使开发商的成本控制带来巨大考验。在土地、材料、人工成本等节节上升的背景下，利润空间被压缩，将展现开发商的综合成本控制能力。
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