成都2011上半年房地产市场形势分析与展望
前言
忐忑中谨慎前行
2011年上半年楼市经历了 的 严厉调控，在“新国八条”等政策的影响下，“忐忑”充斥于各地楼市。
成都楼市从限购到限贷再发展到限价，政策步步紧逼，市场彷徨前进，成交陷入低迷。面对短期内难以转向的宏观政策及愈发趋严的调控政策，下半年楼市将褪掉“犹抱琵琶半遮面”的羞涩面纱，“赤裸裸”有望成为又一关键词。
总结
政策
货币政策——上半年货币的高流动性给宏观经济带来极大的通胀压力，为打压通胀、回收流动性，上半年货币政策持续收紧，金融机构放贷规模不断缩减，无形之中加大了房地产的贷款难度，对开发贷及按揭房贷造成直接冲击。
房产政策——2011年是房地产调控 为严厉的一年，房地产遭遇了 严厉的政策环境，从限购到限贷，从抑制涨幅到一房一价，政策出台之频繁，力度之大， 。
商品房市场
供应量——主城区上半年住宅市场供应整体表现平淡，供应面积406万平米，较去年同比小幅上涨7%；从区域分布看，高新区以近100万平米的体量 于其他区域，占到总体量的25%。另外，综合体供应明显活跃，商业 物业上半年表现出较为活跃的状态。
成交量——主城区住宅市场受调控政策影响较大，上半年住宅市场成交低迷，成交面积349万平米；从月度走势看，3月份成交量骤降至谷底，仅20万平米，之后略有回升，但成交量始终在低位徘徊。从区域分布看，高新区表现 为活跃，以107万平米的体量居首，是其他区域成交量的2-3倍。
成交价格——主城区住宅价格继续攀升，上半年成交均价为8806元/平米，较去年全年的7881元/平米上涨了近1000元/平米；从月度走势看，成交均价基本稳定在8800-8900元/平米之间。
需求端——在2011年上半年调控政策大幅收紧的背景下，刚性需求依旧是目前成都住宅市场的中坚力量；而 性需求持续萎靡， 是进入5、6月以来，比例严重下滑，占比不足10%。
土地市场——土地成交市场平淡、溢价率不高
2011年上半年成都市土地交易市场异常平淡, 主城区上半年商服、住宅用地（不含保障房用地）完成供地指标为2364亩，仅占主城区全年商服、住宅用地（不含保障房用地）供地计划5520亩的43%。持续深入的楼市调控政策传导至土地市场，一方面国土局供地节奏明显放缓，另一方面开发商拿地更加理性谨慎，土地流拍现象也时有出现。
展望
政策
货币政策——宏观经济通胀压力尚未得到有效缓解，通胀预期仍然存在，预计下半年的货币政策难以转向；同时在调控力度和调控节奏上或更有针对性和灵活性，存款准备金率、利率、公开市场操作等组合工具将会得到综合运用。
房产政策——预计下半年将仍以深化目前已有政策为主，政策环境不容乐观。
商品房市场
供应量——从新开工量走势及转换成有效供应的时间差看，下半年整体供应量或将高于上半年； 是去年第四季度的较高的开工量有望在下半年形成有效供应，对下半年整体供应量将会有一定的支撑。
成交量——5、6月份成交量走出了3月份仅25万余方的阴霾，达到40万平米以上，呈现出一定的反弹迹象。预计下半年在供应段、优惠度等因素的共同作用下，成交量大幅恶化的可能性不大。5、6月成交量反弹的直接原因在于部分项目加大优惠力度、变相下调价格，刺激了部分购房者入市；预计下半年下调价格的项目将继续扩大，且从“暗降”到“明降”，一定程度上有望推升整体成交量。
成交价格——从调控政策、市场表现以及政府房价涨幅控制预期综合分析，下半年房价或将呈现稳中有降的态势；从市场表现看，未来下调价格的项目极有可能增多，整体成交价格出现小幅下调的可能性较大。
需求端——刚性需求将仍是下半年需求市场的主基调，改善型需求有望进一步分化，首改需求将成为改善性需求的代表，再改需求明显受到抑制；而 性需求很可能将进一步延续上半年的萎靡态势。
土地市场——政策续紧、土地逐渐放量、交易价格更趋理性
2011年主城区的商服、住宅用地（不含保障房用地）供地计划为368公顷（5520亩）；而上半年商服、住宅用地（不含保障房用地）完成供地指标为2364亩，距全年目标尚有3156亩的缺口，下半年土地放量节奏较上半年将有所加快。
在楼市进入低位调整期后开发商拿地更加理性、谨慎，预计下半年土地整体成交价格难以出现较高的溢价率。
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