[摘要] 乐山，四川的旅游大市，乐山乐水，拥有得天独厚的自然条件；成渝经济区西南部 城市，在建成绵乐城际铁路的终点站。乐山作为集自然资源、区域规划、交通枢纽于一身的川内二级城市，房地产市场也异常火爆。在限购扩军箭在弦上之际，乐山是否被纳入限购范围，引来各界的猜想。
乐山，四川的旅游大市，乐山乐水，拥有得天独厚的自然条件；成渝经济区西南部 城市，在建成绵乐城际铁路的终点站。乐山作为集自然资源、区域规划、交通枢纽于一身的川内二级城市，房地产市场也异常火爆。在限购扩军箭在弦上之际，乐山是否被纳入限购范围，引来各界的猜想。2011年上半年，全市商品房住房销售均价为3771元/平方米，其中，6月份均价为3853元/平方米，较1月份增2%。 城区商品房住房销售均价为4841元/平方米，其中，6月份均价为4986元/平方米，较1月份增3.38%，进入7月，乐山 城区的成交均价已达5600元/平米。据乐山房管局显示，乐山7月份成交量比6月份翻了近一番，迎来了下半年开门红。
乐山7月逆市推盘迎成交飘红 购房者观望情绪浓厚
数据来源：乐山市房管局（不计周六周日）
据乐山房管局数据统计，2011年1-6月，全市（含11个区市县）完成房地产开发 31.64亿元；商品房预售面积123.64万平方米；实现商品住房销售面积128.28万平方米。 城区完成房地产开发 22.31亿元；批准商品房预售面积74.37万平方米；实现商品住房销售面积49.03万平方米。7月份，一向被看做楼市的传统淡季，但是，今年开发商逆势推盘，集中供量，商品住宅成交1168套（7月4日-7月31日），成交面积达98005.41平方米，较过去的5月份和6月份翻了近一番。
随着调控政策的加压，乐山购房者的情绪浓厚，为了刺激市场，很多乐山开发商选择集中放量，市场竞争被推到历史的又一高度，开发商们开始战略调整。据乐山很多业内人士分析，下半年的楼市将会是 惨淡，7月份部分楼盘折扣、优惠和促销力度增大，推售楼盘采取分批、分期的策略，在以后的几个月里开发商刺激市场的策略或许会出奇招。
数据来源：乐山市房管局 乐山房价坚挺 城区已经破5000
上半年，全市商品房住房销售均价为3771元/平方米，其中，6月份均价为3853元/平方米，较1月份略增2%。 城区商品房住房销售均价为4841元/平方米，其中，6月份均价为4986元/平方米，较1月份略增3.38%。7月乐山 城区成交均价5600元/平米，青果山花城、海棠香阁、玉龙居、新天名城、嘉州新城十期二批次均开盘。其中，恒地大道 价格较高，优惠后建面均价5900元/平米。新天名城、嘉州新城、玉龙居成交价格维持在5400-5500元/平米。海棠香阁低价走盘，每平米成交均价仅5200元。
据四川融成地产郑总介绍说，乐山的房价有些虚高，近期乐山很多项目推出高赠送的优惠，赠送低至30%-40%，甚至高达100%的赠送，80平米的房子实得面积其实可能有150平米，5000多的房价算下来 其实也只有4000多了。但这种局面只是暂时的，高赠送只是周期性的，乐山的房价应该还是相对稳定的。
据乐山一位媒体人士透漏，乐山的人均收入1800-2000元左右，5000多的房价对于工薪 还是有很大压力的。
刚需支撑乐山楼市 70-90平米左右中小户型为主
从7月份乐山楼市放量房源来看，主力户型均在70-120平米之间，其中以70-90平米的中小户型为主。
据业内人士分析，乐山的购房群体仍然是以 置业和改善型的刚需为主，基于价格因素，户型的实用性成为了很多购房者考虑的重点，而从市场表现看，各楼盘中小户型去化率相对也较高。
开发商抢闸促销防限购 碧桂园万科等 推货
土地市场沉寂 1-6月土地仅放量4宗商业用地
来源：乐山市土矿权交易市场
政策致使土地市场沉寂 开发商拿地谨慎
乐山上半年的土地市场异常冷清，据乐山市国土资源局相关数据统计显示：今年1—6月份，乐山 城区共有28宗地块入市，其中商业和住宅综合用地仅4宗（约7万平米），主要分布在高新区及市中区水口镇。同比去年上半年入市的928亩商业用地，直降了88%，土地出让价格基本与去年持平。
据乐山市国土资源局副局长 川介绍说，按照今年的土地出让计划应该是有几百亩，但目前遇到一些问题，比如整体拆迁的问题，目前 城区没有现成的净地可供出让，另一方面，受政策的影响，开发商拿地积极性也不高。
银根紧缩，银行存款准备金率和利息双双上调，导致流入市场的资金量大幅萎缩，开发商没有得到银行有效支持，拿地的意愿就减少。另外，政府正在大力推进保障性住房建设，进行城区的棚户区改造，满足了一大批住房改造方面的购房需求。这也是今年土地市场相对比较冷清的原因之一。
2011年乐山 城区国有建设用地供应计划宗地表 来源：乐山土地矿权交易市场 下半年乐山预计将推435亩商业用地
据乐山土地矿权交易 透漏，2011年下半年预计将有7宗土地约合435亩商业用地推出，出让地块主要集中在通江片区和城西片区，包括滨江路、火炬大道、蟠龙路等地段。
滨江路北段地块作为 城市核心区域的500亩 土地资源，是乐山 城区目前仅存的5%一线临江土地。继2010年11月拍卖其中181亩后，今年下半年将再次出让约100亩；而城西片区蟠龙路地块 城际铁路总站、乐山火车站、乐山市政广场等大型市政设施，资源和发展前景看好。据悉，目前这些地块正在进行拆迁和土地平整工作，届时将以熟地状态进入土地交易市场，以便开发商在购买后能够及时进行开发。
按照乐山城市发展规划，城西和城北将是未来乐山城市发展重心，也是未来土地供应的主要区域。由于受多方面原因的影响，今年上半年乐山土地市场变现不给力，但是作为开发企业持续发展的重要资源，土地储备是众多开发企业的重要战略需要。可以预见，下半年乐山土地市场将区别于上半年的冷清，可能将迎来一个市场小高峰。
开发商抢闸促销防限购 碧桂园万科等 推货
《乐山市城市总体规划（2010-2030）》草案出炉 区域 利好
2011年5月，《乐山市城市总体规划（2010-2030）》草案出炉，按照草案规划，“东优、南跃 、西接、北拓”将是乐山 城区城市的发展方向。未来20年，乐山城市空间布局，将以嘉州绿心公园为 ，拓展东、北、西、西南、东南五翼，贯通山水，形成“山耸城中，城随山转，水穿城过，山水相映，融山、水、城于一体”的城市格局，以岷江、青衣江和大渡河为三条城市空间发展轴，以自然山体和 性绿带分割，从而形成 “三江串五城”的城市结构，囊括商务经济区（商城）、田园度假经济区（慢城）、制造业经济区（钢城）、临港经济区（港城）和都市农业经济区（耕城）五大经济板块。规划建设“两航（岷江航电综合开发和乐山机场）、五铁（成绵乐城际铁路和成贵铁路、成昆铁路新线、乐自泸铁路、马边支线）、八高速（乐宜、乐雅、乐峨、乐自、乐汉、成乐西、绕城、成乐扩建）、一枢纽（乐山港综合交通枢纽）”的市域综合交通体系。
在各城区功能规划上，商务经济区包括乐山市中区现状旧城建成区及围绕城市绿心公园发展的城市新区，规划发展以居住、商贸、服务业和旅游、休闲、娱乐为主的商务区。规划为旧城、柏杨坝、通江、绵竹、蟠龙、青江、肖坝、苏稽、饶坎、杨湾、牟子和岷江东岸十二个片区。
乐山市域交通设施规划图
乐山 城区规划图 腹地旧城区传统 依然不减
作为乐山腹地，老城区在近两年“旧城改造”以及“乐山城市商业综合体”规划中，正在逐步呈现出一种“腾笼换鸟”后亟待被“重新想象”的蓬勃之势。从房地产的角度来看，作为当前乐山 的区域 ，老城区的每一点变化都牵动着开发商、购房者的心。
从今年上半年置业版图上来看，老城区依旧承载着相当的房源放量。位于乐山师院旁的爱丁堡、老霄顶半山的半山枫景、海棠路336号的海棠香阁以及零星的尾盘房源，保守核算，整个二季度老城各在售项目或房源总量将超过1200套，体量庞大。某业内人士称，老城区居家置业 的 是配套齐全，且能临河而居。如单说 ，老城区在较长时期内仍然是乐山商圈的核心，房价 和保值的概率很大。
城西 轻轨板块 股
通常意义上的城西包罗了蟠龙路片区三大商务经济区。其中，蟠龙路依托乐山高铁站的建设，布置商业金融、文化旅游、居住功能，与青江片区、柏杨坝片区共同打造成为综合性的城市新 区。
在乐山城市总体规划草案中，可以看到，青江片区是青衣江以东、乐山高铁站以南、绿心公园以西的地区划分。青江片区采用退二进三策略，将现状工业企业逐步置换为商业、文化、居住功能，在青衣江东岸和滤芯公园西侧借助良好的生态环境条件，建设高档居住区。利用高铁站，在站前区发展商贸、金融、 、酒店等设施，与柏杨坝片区、蟠龙片区共同打造成为综合性的城市新 区。
在这个区域里，众所 的西岭美庐、西城国际、西城首座、凯旋城等楼盘几乎同一时间段相继亮相，西岭美庐目前已全部 ，西城首座、凯旋城仅有剩余不多的房源，城西大盘西城国际二期一批次5月推出。
城北 乐山新兴崛起之星
在位于乐山 城区的城北板块，是乐山楼市近两三年全新崛起的一个热点区域。如今已有数个房地产项目开发竣工：滨江怡景、清华•泊景湾、江南人家、嘉州之春、岷河苑、警苑、翰林印象、流水庭院等，人气陆续攀升，片区日渐繁华。近几年的乐山楼市，城北板块更是继续充当着乐山房地产开发的主阵地：莱佛士帝景、置地•新府、凌江峰阁，露出靓装，乐山滨江高尚水生活区崭露头角， •外滩、水木清华、领峰、领地•亚马逊……一夜之间，城北忽然翻身成为“兵家必争之地”，一个乐山的CLD（ 居住区）日益走向成熟。
肖坝片区硝烟弥漫
肖坝片区是老城区以西、绿心以南，青衣江、大渡河所包围的区域。肖坝片区以现状高校和科研院所为基础，形成以 科研、文化、居住功能为主的城市组团，对照规划，肖坝（狭义上的城南片区，也是当前城南片区的核心），位于未来商务经济区和西接田园度假经济区的独特位置让她与其他地方显得更加与众不同，而众多眼光敏锐的城市运营者和 者的不断涌来，伴随“西接、北拓、南跃、东优”的城市发展规划的不断推进，以及嘉州新城十期强势推进，周边数个项目也闻声而动，更让这里显得“硝烟弥漫”。
岷江东岸片区 乐山走向 的新名片
岷江东岸片区是指岷江以东、嘉州大道以南、乐山大佛景区以北的范围。在草案中，岷江东岸地形条件复杂，景色优美，可利用山前缓坡地带发展高档住宅社区，在 乐山大佛景区的位置在保护区范围以外适当布置部分公共服务设施。
在岷江东岸，除了少数住宅部分以外，值得一提的就是嘉定坊，嘉定坊总 约1亿元人民币，总占地面积94453平方米。古街全长500余米，内设有茶坊、酒楼、酒吧、戏台等娱乐和商业场所，集旅游购物、休闲娱乐、风味小吃和工艺品、土特产展销为一体。力求在深厚的民俗文化根基上，营造出“古嘉州”的历史文化风韵。嘉定坊的建成，还将展示和弘扬乐山深厚的历史文化内涵，提升峨眉山—乐山大佛景区及乐山的旅游城市形象。
开发商抢闸促销防限购 碧桂园万科等 推货
乐山能否纳入限购大军阵营？
乐山 城区房价已经破5000，但是，业内人士称，乐山的房价有点虚高，因为赠送面积大，真实房价也就只有4000多，房价一直处于相对低稳的阶段，限购是不太可能的。
据统计，上半年，乐山全市实现地区生产总值（GDP）445.2亿元，同比增长16％，增速居全省第三，较去年同期上升4位，全市完成固定资产 282.85亿元，增长30.2％……乐山的发展势头是不可挡的。随着乐山规划方案的出台，乐山的发展将会进入日新月异的发展时期，成渝经济区的城南经济 ，成绵乐城际快铁的 辐射，集经济、旅游、生态于一身的综合能力的提升，乐山以后的发展一篇大好，一位本地的开发商人士谈到。当下限购发威，市场惨淡经营，购房者观望情绪浓厚，这都是正常现象，但是随着乐山的规划发展，未来的楼市 高奏凯歌。
开发商抢闸促销防限购 碧桂园万科等 推货
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
