[摘要] 成都市商业物业 泡沫显现，入市要 小心谨慎。7月15日，成都报道联合中成房业、健鹰策划联合发布《2011上半年成都商业地产 市场研究报告
7月15日，本刊联合中成房业、健鹰策划联合发布《2011上半年成都商业地产 市场研究报告》，包括保利、蓝光、绿地、金科等十余家开发企业代表，新港地产、世家机构、高路玛房产等近十家机构代表以及10余名财富123的会员共60余人参加了新闻发布会。《研究报告》显示，2011年上半年，成都商业地产市场已经完成了新格局的划分，中小 者被彻底挤出主城区，写字楼、商务小户、农贸市场等边缘系 产品开始走俏，成都商业地产真的开始“拐”了。
“成都市商业物业 泡沫显现，入市要 小心谨慎”。7月15日，成都报道联合中成房业、健鹰策划联合发布《2011上半年成都商业地产 市场研究报告》（以下简称《报告》）。
包括保利、蓝光、绿地、金科等十余家开发企业的代表，新港地产、世家机构、高路玛房产等近十家机构的代表以及十余位财富123的会员共计60多人参加了此次新闻发布会。《报告》对成都上半年 市场的现状以及未来的走势进行了全面分析， 的市场解读、生动的商业案例，深深地折服了与会的60多位代表。
大量数据及市场案例显示，成都商业物业价格经过2009年后的高速攀升，未来一段时间将迎来一次较大的调整。
与2000年 相像
《报告》显示，2011年上半年，成都市累计新增商业8723套，规模为110万㎡，新增套数环比下降23.40%，同比下降8.82%，规模环比下降21.79%；累计新增写字楼9598套，规模为86万m2，新增套数环比下降35.49%，规模环比下降44.37%。
从成交方面看，2011年上半年，成都市累计成交商业8563套，规模为87万㎡，成交套数环比下降44.53%，规模环比下降39.09%；累计成交写字楼9276套，规模为79万m2，成交套数环比下降21.42%，规模环比下降12.74%。
《报告》显示，截至2011年6月底，成都市商业存量为39944套，规模为458万㎡，存量套数环比上升8.15%，同比上升13.31%，规模环比上升9.36%，同比上升20.27%；成都市写字楼存量为24471套，规模为245万㎡，存量套数环比上升2.30%，同比上升45.14%，规模环比上升2.10%，同比上升67.50%。
中成房业市场研究 主任李代琪表示，在宏观调控大背景下，住宅市场遇冷，部分开发商开始把目光瞄准了商业地产，一方面商业能够分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流，例如保利、蓝光、绿地等企业6月分别举行了商业地产房交会，均取得了不错的销售成绩。商业地产目前尤为火热，预计这种趋势还将延续，但是从长远看，商业地产有遭遇滞涨的风向。
“从整体趋势上看，2009年以来的商业 市场与2000年前后的市场 相像。2000年，成都的商业物业 突然火爆起来，到2003年，整个 市场一下子沉寂，随后进入一个相对的平静期，这个平静期持续了差不多5—6年时间，直到2009年”，中成房业市场部总监沈文星表示，他 担心成都商业市场会重蹈2003年的覆辙，进入长期的“滞涨期”。他认为，商业地产是个相对比较市场化的行业，它有周期性限制，有兴有衰，这是市场经济的规律性，现在的市场明显已经处于过热状态，如果不能进行有效地市场引导，很可能遭遇又一轮“滞涨”，让商业地产被动地陷入相对低迷的市场氛围。
比卖白粉还赚钱
“记得有一位朋友曾跟我开玩笑说，‘我觉得商业地产开发，简直比卖白粉还赚钱’，当时我就觉得，他进入商业地产的误区了。其实，商业地产不同于住宅，它的要求更高、风险更高，同时，它有必须遵循的商道”，健鹰策划总经理杨健鹰表示，虽然商业地产的 率远远高于住宅，但是也 容易导致失败，如果抱着浮躁的态度，如果不能很好地遵循商业地产开发“道”，要想成功就只能靠运气。
杨健鹰称，成都的商业开发越来越密集，竞争也会越来越激烈，商业成功之道首先是要符合城市的个性之道，要充分理解地域文化之道，没有任何一个成功的商业项目能脱离城市的个性而存在。谈及其多年的商业地产营运经验，杨健鹰认为，商业地产开发应该注意四个利益点：首先，要满足消费者的消费需求，这是一个商业项目得以立足的基础；其次，满足商家的经营需求，经营者经营的正是商业的价值，而项目的价值也 终通过经营者的经营得以实现；第三，要满足 者的 ，这是认可商业项目的首要条件，也是商业地产获利的成功点； 后，要符合开发商的利益。“可以说，成功的商业项目应该是一个多赢的局面”。
只考虑还涨不涨
“如果说，2010年 商业物业还要算一下 的话，那么2011年，大家 商业物业，只会考虑一件事：这个铺子还有没有上涨空间？”这是财富123里的 高手对成都商业 市场变迁的形象总结。自从成都商业 市场进入“买得起就买”的时代后，成都商业地产 开始发生越来越“深刻”的变化，而2011年上半年，则完成了对整个成都 市场新格局的划分。
2011年上半年，成都商业 市场完成了几件大事：首先，在商铺板块，将中小 者彻底赶出主城区；其次，让成都写字楼的 进一步逼近商铺和住宅；第三，中小 者开始向商务酒店、农贸市场、商务小户型云集，边缘系 产品开始走俏；第四，近郊商业项目开始密集出现，中小 者集体“下二线”； 后，商业物业价格持续升温导致 者 热情锐减，观望情绪明显。
商业地产开发要有“道”
杨健鹰（健鹰策划总经理）：虽然商业地产的 率远远高于住宅，但是也 容易导致失败，如果抱着浮躁的态度，如果不能很好地遵循商业地产开发“道”，要想成功就只能靠运气。成都的商业开发越来越密集，竞争也会越来越激烈，商业成功之道首先是要符合城市的个性之道，要充分地理解地域文化之道，没有任何一个成功的商业项目能脱离城市的个性而存在。
商业地产市场已经过热
沈文星（中成房业市场部总监）：我 担心成都商业市场会重蹈2003年的覆辙，进入长期的“滞涨期”。商业地产是个相对比较市场化的行业，必然要受市场规律的影响，但是旺盛的市场需求是持续不了太久的，它有周期性限制，有兴有衰，这就是市场经济的规律性，盛极必衰，现在的市场明显已经处于过热状态，如果不能进行有效地市场引导，很可能会遭遇又一次的“滞涨”，让商业地产被动地陷入到相对低迷的市场氛围里。
商业地产有遭遇滞涨的风向
李代琪（中成房业市场研究 主任）：中国经济的持续向好，商业地产租金稳步上涨及高租金 率是他们一致看好商业地产的理由。商业地产目前尤为火热，预计这种趋势还将延续，但是从长远看，商业地产有遭遇滞涨的风向。
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