[摘要] 当下，商业地产正如火如荼。但让 者纠结的是， 渠道单一，商业 竞争大。近日，成都市住房保障 即将转让部分保障房底商的消息，引起了不少 者的关注。对于有 需求的购房者来说，通过种方式购买商铺，不失为一种途径。
当下，商业地产正如火如荼。但让 者纠结的是， 渠道单一，商业 竞争大。近日，成都市住房保障 即将转让部分保障房底商的消息，引起了不少 者的关注。对于有 需求的购房者来说，通过种方式购买商铺，不失为一种途径。
经济适用房底商入市拍卖转让
6月15日，成都市住房保障 在报纸上刊登公告，委托农村产权交易所，对经济适用房项目“光华嘉苑”的一套商铺，“东方丽苑”的14套商铺进行拍卖转让。
记者了解到，这并不是今年经济适用房小区底商的 入市拍卖。 次在今年的5月13日，在农村产权交易所对“光华嘉苑”的三套底商进行拍卖，当场成交两套。
这批标的商铺，面积从126平方米到270平方米不等，均为空置现铺。公告显示，挂牌转让价，除了“光华嘉苑”一套面积为126.76平方米的商铺，单价为每平方米1.5万元外，其余14套“东方丽苑”的底商挂牌单价是每平方米1.8万元。合同签订之日起5个工作日内，就需要支付50%的价款，30个工作日内需支付余款。如果公告期内，只征集到1家意向受让方，按挂牌价直接签约成交，如果征集到2家及以上，则需要通过网络竞价方式拍卖。公告公示期到7月5日下午5点结束。
实地走访 临街底商开间大
6月18日下午，记者对即将拍卖的东方丽苑小区商铺进行了实地走访。
东方丽苑小区是经济适用房小区，位于龙潭寺，成宏路和华泰路交界处。建面约18万平方米，有7栋29楼的高层电梯 组成。物业称，小区今年4月才交房，有2174户，目前已经有400多户已经入住，不少居民正在装修。
即将拍卖的14套商铺，都是一楼底商，环绕在小区外围。尽管位于住宅楼下，但这批商铺都往外突出，并只有一层，商铺顶上是很大的平台。开间尺度大，巨大的白色落地玻璃窗，显得商铺采光良好， 通透。位于华泰路23号附1号的商铺，面积为124.29平方米，刚好在小区的转角位置，口岸不错。
由于小区刚交房不久，楼下商铺外的坝子，目前停满了摩托车，不少是装修工人的。还有的空置商铺，则暂时作为物业用房。
周围小区多 人气积累中
“这边很多安置房小区。”顺诚房产的工作人员任小姐介绍，这一片的人气还不错。
如果以东方丽苑为 ，周围有安置小区鹤林小区、秀林苑东区和西区、向阳小区、龙景雅苑等，保障房小区则有居家福地 ，商品房小区则有北湖龙郡 、东润豪庭等小区，几乎都已经交房入住。
任小姐说，目前这个片区，清水的住宅套二，每月可以租到750元的左右，好点的全装全配的新房套二，高的能租到1500元左右。
就商铺而言，记者发现，这一片主要以底商为主，已经经营的地商并不多。走访发现，东方丽苑小区旁边以安置小区和保障房项目为主，有商铺的楼盘主要是居家福地，龙景雅苑、秀林苑。但居家福地的商业配套只有一个网吧和商务酒楼，龙景雅苑的底商较多，但业态以超市、干洗店、服装店、小餐饮为主，并不 。秀林苑的底商则还处于空置状态。而片区的综合广场"六合广场"，包含了餐饮、商业和娱乐，则还在修建中，尚未呈现。
者热情高 电话咨询实地踩盘
商业的热情，正在涌动着。
从6月15日广告刊登以来，短短几天农村产权交易所已经接到了上百个咨询电话，有 者，也有商家，有成都市民，也有川内二级城市的咨询者，还有不少人实地踩盘。
这一点，在东方丽苑小区物业和门外守车的工作人员那，也得到了证实。物业称，东方丽苑小区门口张贴着这次商铺的拍卖公告，已经有不少人前来咨询价格，经营业态等信息，而且这次拍卖前，就已经有不少人来问过了。
“今天都来了5、6组了，才有几个人刚走，还拍了照片。”小区楼下临时停车点的看守人员称， 近几天，前来看铺子的人还不少，每天都有好几组，连他都知道了，商铺挂牌价是每平方米18000元。
专家意见
“可期待”
商业地产运营专家，成都 商业地产 高手黄海，分析了这批商铺的特点：作为成熟片区，周围人口密度大，有入住率保障，而且租赁人口，流动人口多。对于商铺而言，客流基础好，购买基础好，但客单消费不高，客户忠诚度不高，流动性大；目标客户群小，随意客群大。它是否能成为一个特色商业街区， 终成为整个片区的商业 ，还未可知。这批商铺制约之处在于，由于面积都较大，估计 后的拍卖总价会在200多万－600多万元之间，总价比较高。能承受这个价格的 者为中小型 商，他们的 惊恐度会比较高。但 这批铺子的好处在于，是现铺，成熟度高，可以即买即租，租金也有一定支撑，预计未来租金每平米可能达到120－150元之间。由于铺子的开间都不错， 者可以将铺子进行分拆后再分租。
相关阅读： 商铺前期考察不可少 五大要素要参考
商业 者的 步便是结合自身经济条件和 预期，寻找适宜的项目类别。就个人 者而言， 常见的 就是依托社区消费支撑选择社区商铺和 商业街。 专家表示，同为适宜个人 者的商业 类别，但决定结果的关键往往在于 初 者对于物业的考察关注点是否偏离了目标。
社区商铺应考虑以下一些要素——
要素一：小区规模、居住人口的密集度。
社区规模大小、入住 低都会直接影响到这个社区商铺未来的发展前景。
要素二：居民的生活标准和消费习惯。
业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点会影响该地区商铺的业态和发展。例如：某小区的业主平均年龄在30岁，那么该地区的商铺则比较适合开办咖啡厅、快餐店、练歌房等，满足年轻人娱乐休闲的需求。相反，如果业主以普通 的成家人士居多，那么这一地区的商铺就应以开设中低档的大众餐馆为主。
要素三：业态配比的合理性。
假如在一个容纳500至600户的小区内，开了十几家美容美发店或超市，同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，那么，这样的社区商铺总体经营情况都不会好， 终要有部分 者撤退。
商业街应该考虑以下一些要素——
要素一：地段、交通是首要的。
地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要。其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。
要素二：业态规划、定位很重要。
开发商在 初开发项目时，业态配比是否适用直接影响其未来的发展。遵循一定的商业规律，才可以避免资源浪费。 者在决定投入之前，可以向开发商详细地咨询相关情况。
要素三：整个商业街是否实行统一的管理。
商业街后续配备的物业管理公司，其管理是否到位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。但如果把一个一个的商铺都分散卖出去，产权分散，开发商在进行后期管理时难度就大得多。
要素四：推广有无完整的计划。
一个商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集，大约需要2至3年的时间才能培养出来，而开发商在 初开发商铺时，是否有推广预算，计划是否完善，影响商业街未来的发展。
要素五：同一地段商业街是否过于雷同。
同一地段的雷同项目过多就会相互分散客流，但这一点要一分为二地看待。因为商业还讲究一种“扎堆”氛围，所以要理性预算目标人群的总体消费能力，再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求，然后再对一个地区的商铺是否过于雷同作出判断。
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