[摘要] 在调控新政执行了近四个月之时，岛城楼市持续低迷。随着6月20日存款准备金率再次上调0.5个百分点，卖房不利的开发商们的资金链将进一步紧缺，打折优惠成为开发商们抢占市场的重要策略。专家指出，三季度将成为房价的一个转折点。
在调控新政执行了近四个月之时，岛城楼市持续低迷。随着6月20日存款准备金率再次上调0.5个百分点，卖房不利的开发商们的资金链将进一步紧缺，打折优惠成为开发商们抢占市场的重要策略。专家指出，三季度将成为
开发商为资金链“贱卖”
近日，中国人民银行决定从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这也是央行年内第六次上调存款准备金率。业内人士指出，上调存款准备金率将使得开发商的资金链更加紧张。随着房地产企业贷款难度不断加大，这次提高存款准备金率，无疑是雪上加霜，使得开发商融资更加困难，这将加大开发商 促销、快 售回款的压力。预计从6月中下旬开始，会有更多的楼盘加入到打折 的行列。
记者在采访中发现，岛城各区域楼盘均处于优惠打折售楼阶段。青建依山半岛二期均价12000元/平方米，6月底前96折优惠；绿城理想之城均价10000元/平方米，94折优惠……铺天盖地的优惠政策不断的冲击着市民的眼球。但据资料显示，开发商扎堆开盘的5月份、6月份岛城新房交易量仍然低迷不已。“很多开发商， 是大品牌开发商不会等待，因为存在业绩和资金的压力。”据岛城业内人士分析，5月份、6月份多项目集中开盘，甚至出现“被开盘”的情况，是市场的正常状态，与楼市形势好的时候相比，上半年各项目的消化周期延长，下半年也还会维持这样的状态。“由于贷款受限、贷款利率上调等不良因素影响，众多开发商资金链已到崩溃边缘。”据一位业内人士透露，不少地产商不惜以高息向地下钱庄贷款，相信他们的资金已十分紧张，很快就要 促销了，一旦有地产商带头 ，那即使是资金没有问题的地产商，也得一起投入这场价格战。
开发商迎合市场引客源
因为市场不明朗，出于资产安全的考虑，多数刚性需求者会选择购买价格低的房子，同一区域价格低的房子卖得好些，这点在热销的时候并不明显。
目前李沧区总价在80万元左右的房源销售得比较不错，以刚性需求客户为主。“受价格挤压，在距离上班地区较远的地区购房已是年轻小白领置业不得已的选择。”我市一家房产公司负责人表示，刚性需求人群占了买房人群中的九成，多是在市区工作的打工族，在房价过高的境况下，这部分人群会倾向于价钱相对 的小户型住宅。
记者调查了解到，由于房价过高、房贷利率上调，刚性需求购房者对小户型房源需求越来越大。不少市民认为，大力推出小户型房才是解决普通百姓住房难的 方案。“我看香港电视剧里，一般香港居民住的房子也不是很大，也就是60多平方米的样子，一家人够住就行了，再大点的房子想买
也买不起了。”市民女士认为，小户足型住宅不仅能满全家居住问题，价民格也更能让市接受，对工薪 来说，能掏出万元来买房已经是一般80家庭的承受极限了。
相比100平方米到120平方米的大户型的房子，80平方米左右的小户型已然为购房者眼中的 爱。而不少开发商为了迎合市场也在不断加推小户型住宅。不管是即墨还是胶南，只要单价一万多元的、总价不高的楼盘几乎都毫不吝啬地给自己冠上了“刚需盘”的名号。在各大楼盘填写购房意向书的人群中，记者看到，有近七成为刚性需求的自住型购房者。“价格决定一切，并不是购房者不愿意住大房子，但昂贵的房价决定了他们无力购买大户型房。”业内人士认为，楼市调控让开发商与购房者都进入两难的境地，但 终的“话语权”应该还是在购房者手中，毕竟这部分人群才是真正决定市场走向的关键因素。在开发商贷款难、还贷难的今天，加推小户型住宅、加大优惠促销力度才是他们吸引客户房、解决手上房买源、缓解资金链短缺的重要手段。
部分开发商已做好 准备
政策的步步逼，已经让众多开紧发商们步入了“不得不降”的境地。不少专家预计，从第三季度开始，会有更多的开发商选择让手中楼盘加入到打折促销的队伍当中。银行信贷规模再，度缩减情况下银行出于经营利润或经营风险考，首套房贷款首付比例虑能上调有可变成现实， 置业人群的前期房压力或因此而提高，进而购影响开发商资金回笼。目前开发商的链资金已经明显绷紧，自筹资金比例越来越高，而且利用外资也大幅下降，说明房企的资金主要依靠销售回收资金。
毫无疑问，第三季度，很有可能引发 高潮。“从去年开始一直到今年 季度，青岛的房地产市场呈现着前热后冷的态势，不少购房者迫于房价飞涨的压力在2011年年前仓促出手。”据我市一家房产公司负责人介绍，2010年许多购房者因为担心赶不上房价上涨的脚步，不少购房者、 者挤进排队抢房的行列，过盛的“抢房”热潮已将今年的购买力提前透支。而密集的调控政策开始使开发商们头痛不已，开发商将本应开盘的项目选择推迟开盘时间。“购房者的心理发生变化，肯定要影响到楼盘的销售。
一旦开盘就要定价，如果市场定位不准，很有可能血本无归。”一位开发商表示，按照房地产市场的规律，首付比例每上调10%，一般会影响到20%的购房者推迟购房计划，如果项目的消化周期加长，下调价格是必然的。许多开发商因为担心后面可能出现更为严厉的调控措施，只能辨明市场风向后再决定开盘价格和开盘时间，如果后续调整政策继续，交易量不见好转的话，未来很有可能出现集体 售房的情况。
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