[摘要] 随着楼市调控的进一步深入以及国家大力推动保障房建设，不少大开发商开始热衷建保障房项目。而对于有观点认为保障房项目的利润率太低。日前，中国海外发展董事局主席孔庆平在接受采访时表示，保障房具有商业 价值，中海核算保障房的利润率可以在10%左右。
（来源：新快报）随着楼市调控的进一步深入以及国家大力推动保障房建设，不少大开发商开始热衷建保障房项目。而对于有观点认为保障房项目的利润率太低。日前，中国海外发展董事局主席孔庆平在接受采访时表示，保障房具有商业 价值，中海核算保障房的利润率可以在10%左右。
称保障房有商业 价值
孔庆平表示，保障房具有商业 价值，可以成为企业重要的业务支撑点。目前，中海核算的利润率在10%左右。据了解，国家规定经济适用房等保障性住房的利润率不超过3%，但实际操作中一般项目的利润率能达到4%-8%，与一般房地产开发30%甚至以上的利率相比是 低的。但事实上承建保障房之后，开发商可以从地方政府那里获得信贷、土地、税收等多种优惠条件，潜在的附加利润 可观。
目前各地政府为了鼓励开发商多建保障房确保地方能完成保障房建设任务，会把保障房开发中的商业部分供开发商开发销售，这样可以增加开发商的利润。如富力在广州金沙洲的保障房项目，当中的商业 部分，就是由富力开发经营的。孔庆平所指的保障房具有商业 价值显然也有此意。据了解，中海在广州开发了一个限价房项目，也有一部分商业裙楼属于中海 。
孔庆平也表示，由于发展路径和空间不同，保障房的大量建设不会影响商品房产业的发展。他指出，未来我国房地产市场的需求仍然巨大，其中，商品房市场会通过市场方式自行调节和转型，而保障房的发展路径不同，满足的需求群体也不同，所以双方互不妨碍，未来都会有很好的发展空间。
他还提出两条压缩成本的方法，一是企业可以控制施工成本，通过逐步产业化来获取 利润。虽是薄利，但肯定稳赚不赔；二是项目的 尤其是综合效益，企业可以通过专业化和精细化的管理得到相对合理的 。
多个大开发商参建保障房
记者发现，从去年下半年开始，不少大开发商都参与到保障房建设中来。今年初，保利地产董事长宋广菊公开表示，公司将在不损害股东利益的前提下，争取参与政策支持的保障性住房项目，计划在2011年新增保障性住房项目5个以上。4月初，河北省住房和城乡建设厅更是与北京万科签署合作协议。根据协议，万科将在河北省的6个城市建设6000-8000套保障房，其中以租赁性住房为主。
而去年7月底，绿城集团宣布 10亿元参与沈阳的一个保障性住房项目建设。其广州公司相关负责人也表示，集团有意在广州建设保障房项目，也有意参与旧城改造项目。“我们希望开发建设的是限价房、经适房等可以销售的保障房产品，廉租房、公租房由于收回成本时间会长，暂时不予以考虑。”另外，合生也参与了广州保障房项目建设，将在番禺华南新城旁边开发一个大型保障房项目。
对于大开发商参与保障房的建设，房地产专家邓志浩表示，近年楼市调控严厉，银行贷款更是大大收紧，但国家鼓励保障房项目建设，保障房项目融资相对容易。大开发商参与保障房建设，一方面是因为保障房风险小，另一方面也是为了能获得融资的渠道。
保障房背后的隐形利润
（来源： 中国财经网）即将在未来五年占据房地产市场供应量半壁江山的保障房，正改变着市场供求格局，也将改变开发商参与市场的游戏规则。
曾几何时，保障房被讽为“鸡肋”。而如今，随着未来五年保障房建设任务的落实，越来越多的开发商开始抢食保障房这个大蛋糕。表面微利的保障房建设，其背后的隐形利润足以对开发商形成巨大诱惑。
从“鸡肋”到“香饽饽”
“十二五”规划已明确，未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。
面对大幕开启的保障房“井喷时代”，越来越多的开发商开始醒悟，市场格局的改变必将带来游戏规则的变化，因此纷纷转而抢食保障房这块大“蛋糕”。就在上周，上市房企中天城投与贵州省政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》，自行组建从事保障性安居工程及其配套设施等建设工作的项目子公司，计划在“十二五”期间在贵州省内完成建设面积约1000万平方米(约20万套)、总 约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。
随着房地产政策“风向大变”，保障房一夜之间从“鸡肋”变成了炙手可热的“香饽饽”。据不完全统计，近期投身保障性住房建设的包括万科 、中国中冶、城投控股、金地集团、保利 地产、远洋地产、上海建工、陆家嘴、招商地产、中国建筑等地产大鳄。日前，万科总裁郁亮在2010年年报说明会上就表示， “今年拿地主要目标是在保障房方面”。甚至包括一向只建豪宅的绿城集团也开始将触角伸向保障房领域，不仅杭州22个代建的保障性住房项目绿城拿下了12个，还在青岛、沈阳等地涉足保障房建设。
对于利润 的上市房企来说，除了“为政府分忧、为百姓造房”的“铁肩担道义”之外，更关注的恐怕还是保障房背后的隐形利润。
“根据规定，经适房的成本利润率是3%，两限房在8%-10%。”有业内人士告诉记者，然而房企参与保障房建设，其实际利润可能远不止这些。例如中天城投就在公告中表示，根据中天城投的“实战经验”，建设保障房的 根据地方政策可达8%左右，加上配建的商场商铺、 场所等经营性附属设施及享受的政策优惠，预期 会更高。
除了账面上的 之外，参与保障房建设可以在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。有房地产开发企业负责人透露，保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低至20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的 意味着开发商的资金 率可扩大至25%左右。
不仅如此，在 下达的保障房任务面前，各地方政府也感受到巨大的建设压力，帮助地方政府分担保障房建设压力，也成为一些房企进入部分城市房地产市场的“敲门砖”。
“很多企业参与保障性住房的建设，更多是政府公关需要，通过承揽保障房项目，可以获得更多的经营性用地。”一名熟悉保障房运作的行业人士对记者表示。以往开发项目平均利润高达29%的绿城中国，对微利的保障房建设如此感兴趣似乎很反常，但深入了解可以发现，以绿城进入沈阳为例，除了承包了了一个50万平方米的保障房项目外，绿城还参与建设了沈阳的全运村项目。
而对于上市房企，国泰君安地产分析师张伟明表示，大规模参与建设保障房或能帮助上市房企打开资本市场的融资通道。张伟明称，目前房地产公司在资本市场再融资的通道基本关闭，但因为国家现在力挺保障房建设，会给房企一定的融资空间投入保障房，因此很可能会给企业带来定向增发、发债等资本市场融资机会。
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