[摘要] 接受《经济参考报》记者采访的专家认为，目前房价虽然出现松动迹象，但楼市整体仍处于相持、博弈态势。房地产市场调控督查工作组在将情况上报国务院后，不排除楼市调控政策进一步加码的可能。专家推测，地方房价控制目标可能会修改，同时可能会在税收、土地等方面出台新的政策。
在国务院“楼市督查”结束前，西安率先对2011年房价控制目标进行调整。市场在关注楼市调控会否升级？市场僵持状态何时打破？
接受《经济参考报》记者采访的专家认为，目前房价虽然出现松动迹象，但楼市整体仍处于相持、博弈态势。房地产市场调控督查工作组在将情况上报国务院后，不排除楼市调控政策进一步加码的可能。专家推测，地方房价控制目标可能会修改，同时可能会在税收、土地等方面出台新的政策。
地方房价控制目标首现调整
国务院督查组结束在16省份的专项督查的消息正备受关注。按照此前猜测， 很有可能尽快开始新一轮政策调整，其中多地房价控制目标将面临调整。
3月底，国内主要城市均根据“国八条”要求相继出台了相关细则，各地同时也公布房价的年度控制目 标 ， 除 北 京 提 出 房 价 “稳 中 有降”，长春市将房价控制目标与房价收入比挂钩外，其余绝大多数城市都将新建住房价格增长目标定位在不高于当年经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度。
各地房价调控目标一经公布就引发了业内外的广泛关注并引发争议，房价调控目标甚至被解读为“限涨令”。为此，住房和城乡建设部3月底专门发出通知，要求已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。
与此同时，国务院在4月初派出8个房地产市场调控督查工作组，对16个省(自治区、直辖市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况展开专项督查，督查重点是各地房地产市场调控工作责任落实情况。
在已经公布房价控制目标的城市中，西安近日率先进行了调整并正式发布了2011年新建住房价格控制目标的量化标准：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受《经济参考报》记者采访时说，从已出台的调控政策来看，力度在不断加码， 明显对大多数的地方版房价调控目标并不满意，“稳中有降”已成为 本轮楼市调控所要求的主基调，迫于 问责机制的压力，各地房价调控目标或将出现修改，但是这也要看当地的实际情况来定。
胡景晖说，比如广州的房价相比来说是一线大城市中 为理性的城市之一，所以广州对之前所公布的房价调控目标的调整可能不大。但一些房价上涨过快、房价过高的城市恐怕不得不要重新制定新的房价控制目标。
工商联房地产商会会长聂梅生接受《经济参考报》采访时说，房价控制目标应与C PI挂钩。在当前形势下，通胀指数是当期影响房价的一个 重要的指标，房价不与C PI挂钩是说不过去的。
调控升级预期增强
除了房价控制目标调整之外，市场普遍认为，此次督查之后，很可能在税收、土地等方面继续储备政策，楼市调控很可能会进一步升级。
据“链家地产”市场研究部统计数据显示，被调查人群中认为政府可能继续出台第四轮调控政策的人数比例大约为82%。受访者人群中，选择 期 待 调 控 再 出 重 拳 的 人 大 约 占61%。
“链家地产”市场研究部 分析师张月认为，当前市场对于新一轮调控的期待还是比较高的，一方面，房价回落趋势虽然存在，但“普降”局面到来的时期仍不能明显预见；另一方面，当下北京购房者的人群结构里，刚需占绝大部分，在这种情况下，市场对于房价下降的要求也更加迫切。
张月表示，购房者期待新一轮调控“重而准”，可以更精准地直接面对房价或房企进行调控。例如收紧开发商信贷、促使开发商合理定价、合理增加土地供应、完善保障房购房资格、以及保证保障房及时供应等。
胡景晖认为，除了利率和存款准备金率的提高，楼市调控政策将可能在促供应、抑需求、重监管等方面纵向深化。他解释说，“促供应”即量化保障房和商品住房用地的年度供应要求；“抑需求”则是将禁购、限购、限贷、税收等调控政策范围扩大、力度加强。
杨红旭接受《经济参考报》记者采访时也表示，政府对本轮楼市调控仍然有充足的政策储备，税收方面，比如土地 税、房产税试点扩大、转让房屋的个人所得税方面还有上调空间；同时，人民币 现在外资进入较多，在限制外资进入楼市方面也可能进一步严厉化；另外，就是“限房价，竞地价”、“限地价，竞配建保障房”等土地出让环节的调整。
国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春19日在回答记者提问时也表示，今年在落实国务院的房地产调控政策过程中，国土资源部主要采取的一条措施便是完善招拍挂制度，改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。他透露，国土资源部正在总结、完善一些地方的经验，将出台一些规范性的文件。
僵局或在二季度打破
在不断强烈的调控信号之下，市场各方的神经陡然紧绷，房地产市场正步入新一轮敏感期。有专家预测，随着调控预期进一步增强，目前的僵局很可能在二季度打破。
中国房地产学会副会长陈国强认为，楼市当前面临的僵局是涉及政府、银行、开发商、购房者等各方的一个多层博弈关系，也是调控中必然要面临的一个阶段，各方都在通过不同方式参与博弈过程， 不停地释放调控信号也是努力想在博弈中取得主动地位。
聂梅生分析说，目前存款准备金率处于高位，这实际上已经锁定了银行放贷的能力。资金流入受到如此大限制，这和一季度完全不一样。
数据显示，信贷持续收紧的背景下，房企资金压力进一步加大。今年一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18 .6%。其中，利用外资144亿元，增长45.2%；自筹资金7126亿元，增长27 .2%；其他资金8161亿元，增长18.7%。在其他资金中，定金及预收款4825亿元，增长28.7%；个人按揭贷款2076亿元，下滑5.3%。
专家认为，这种情况如果继续持续，楼市可能会在“五一”之后发生变化。未来一段时间内，部分一线城市靠规模扩张的大型房企，可能在存货增加的情况下不得不为了加大资金回笼而采取促销等措施，届时房价将会出现松动。
杨红旭预计，随着调控预期增强，房地产开发商的压力逐渐增大，推盘的速度将加快，打折优惠的力度也将加大，商品房成交价格将有望出现回落，京、沪等一线城市的楼市将在4、5月份迎来“拐点”。
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(来源:经济参考报)上海重庆开征房产税后别墅等 住房遇冷
今年1月28日，备受关注的房产税“靴子”终于在沪渝两城市落地。记者 近在重庆、上海等地调研了解到，房产税开征以及国家一系列房地产调控政策实施后，这些城市的楼市低迷，市场观望气氛浓厚，别墅等 住房消费遇冷，投机 客“却步”，住房消费更趋理性。然而，一些业内人士和专家提醒，房产税虽然对实施城市的高档住房消费和 行为产生抑制作用，但是要警惕和防止投机 “热钱”流向没有开征房产税的二三线城市，抬高这些地方的房价，扰乱房地产市场秩序。
“靴子”落地 住房消费“遇冷”
在位于重庆渝中区一处高档住房小区，记者碰到前来购房的陈先生。他看好一幢建筑面积近400平方米的江边独栋别墅，售价每平方两万元左右。照政策算，购买这处房产每年要缴六万多元的房产税。“持有房的成本太高了，如果再加上贷款利息，支出实在太大了，还是 套比较好的花园洋房吧。”陈先生说。
根据重庆市出台的个人住房房产税征收管理实施细则，这个市对主城区个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房征收房产税。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价三倍以下的住房，税率为0.5%；三倍(含)至四倍的，税率为1 %； 四 倍(含)以 上 的 税 率 为1.2%。上海房产税实施细则规定，上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米，其新购住房暂免征房产税；人均超过60平方米的，新购住房超出部分的面积，要征房产税，税率暂定为0.6%。
复旦大学房地产研究 主任尹伯成认为，“重庆版”和“上海版”房产税对于调整楼市结构，遏制 住房消费，稳定房地产市场具有积极意义。上海的房产税政策虽然没有明确细分对别墅等高档住房征税，只是针对新增的购房，但其实施细则是按照人均面积作起征点，且为累进税率，房屋价值高，人均面积大的房屋税率就更高，一定程度上抑制 住房消费。
增加持房成本 抑制“全民 ”
“重庆版”和“上海版”的房产税政策都传递出一个同样的信号，那就是增加房屋持有环节的成本，遏制投机 。上海市明确规定，对非本地居民家庭在上海新购住房的，一律征收房产税。重庆市则对在该市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的普通住房，开征房产税，税率为0.5%。
记者在上海和重庆调研发现，虽然房产税实施时间并不长，但是在“国八条”出台的背景下，政策共同发力楼市调控，效应立竿见影。以重庆为例，在房产税开征前 ，重庆主城区商品房成交900余套，而房产税天征后的几天，成交量则下降一半。春节 周七天成交不足200套。目前，商品房市场依然十分低迷。上海的楼市经历了“冰火两重天”：去年12月底火爆异常，但自今年1月后便直线下行，春节期间更是陷入谷底。近两个月来，上海商品房的销售量也呈下降趋势。面对惨淡的楼市，开发商纷纷使出打折、赠送面积、旅游等促销手段招徕顾客，铺天盖地打广告。
重庆市市长黄奇帆算了一笔账：“的资金成本大致6%左右，物业费大致每年1%左右，加上房产税，一年就是10%左右的持有成本，7年下来，原来值100万元的房子，即使200万元卖出去，也基本没有赚，因为持有7年的成本也有100万元，等于是白买了。”他说，根据经济学规律，大体房产税到了3%以上， 的人就少很多了。
中国房地产研究会副会长顾云昌认为，房地产市场上之所以投机 成风，造成房价虚高上涨，一个很重要的原因就在于房产持有成本过低。目前我国房地产税收主要在三个环节：开发环节、流通环节和保有环节。开发环节主要是针对房地产开发商的税收，交易环节则包括契税、印花税、二手房转让的营业税等。但保有环节的主要税种只有城镇土地使用税和对经营性房地产征收的房产税。而对个人拥有的房产，却没有征税。在房价上涨的预期下，拥有多套房产的家庭，很少考虑将房子出租或尽快出售，而是待价而沽。其结果放大了房地产市场的供求矛盾，导致房价居高不下。
财经大学税务学院副院长刘桓认为，房产税对楼市产生较大震动，打破了此前人们在房屋持有环节不缴税的幻想，投机性购房将受到一定程度遏制，人们在以后的 过程中也会更加理性。
警惕投机炒资转移抬高二三线城市房价
目前房产税仅在上海和重庆两个城市开征，从长远来看，国内其它一线城市也可能会加入到房产税开征行列。但是，房产税难以在范围内的 城市推出，在这种情况下，投机 的热钱势必会流向没有开征房产税的二三线城市，抬高这些地方的房价。
当前，国内二三线城市正逐渐成为房地产开发商角逐的新阵地。数据统计显示，万科、保利、招商、恒大、万达等多家大型房企在二三线城市 新 增 土 地 储 备 的 建 筑 面 积 超 过1200万平方米，占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上。同时在销售上，二三线城市销售增速加快。摩根大通发布的《中国房地产2010总结》报告中指出，该行跟踪的8座中国主要城市2010年的一手房销售额占23%，销售量比2009年下降31%。这意味着购房的资金和需求正在从一线城市流出。
事实上，在实施房产税之前，一些 客就担心受房产税打压，就出现抛售房产的现象，将资金投向股市、 、农产品、矿产等领域。重庆 客李先生告诉记者，现在没有好的 渠道， 股市风险大，国债 率低， 价格已炒得不低了，搞实业 也低，想来想去还是 楼市更适合。
北京浙商商会副会长陈俊是温州 客中的标志人物。陈俊透露， 房地产仍是温州 客的主要 领域。但在密集楼市调控下，温州 者 区域和 领域已有所改变， 一线城市住宅的成本高了，利润空间小了，因此现在主要投向商业地产。随着二、三线城市的旧城改造、招商引资等城市化进程加快， 这些城市商品房市场和商业地产的 者越来越多。
有关专家认为，国内多数二三线城市房地产价格压力不是很大，地方财政收入依赖土地出让金程度很大，这些城市短期内不会开征房产税。这就给 客留下投机空间，过去一些在开征房产税城市购房的 客势必会将资金投向没有限制的二三线城市，从而拉高这些城市的房价。他建议，这必须引起政府和有关部门的重视，否则一旦 巨资涌入这些二三线城市，对当地楼市影响将会是灾难性的。
(来源:中国证券报)国务院楼市督查组陆续返京
国务院日前派出8个督查组，对北京、上海、广东等十六个省市进行房地产调控专项督查。中国证券报记者了解到，截至21日，各督查组已经陆续完成工作返京，督查结果汇总上报后将适时向社会公开。
目前已有超过600个城市公布了年度新建住房价格控制目标，而目标过于宽泛的部分城市可能面临调整压力。有督查组提出，地方政府在制定房地产价格调控指标时，不能忽视当地居民购房支付能力这一指标，而只参考经济发展目标和人均可支配收入增速。各地应采取措施确保住房价格调控目标的实现，同时更希望能确保2011年住房价格涨幅低于乃至明显低于向社会公布的控制目标。
对于未来调控走势，住建部政策研究 副主任 珏林认为，本次楼市的督查情况首先将汇报给国务院，然后国务院再根据督查情况，研究目前落实情况有哪些差距和不足，再决定下一步的政策动向。(韩晓东)
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