中价称广州二手楼市五一前后走出政策阴影

羊城晚报  2011-03-16 15:30

[摘要] 限制 人群购房、营业税全额征收、首付六成、利率提高以及贷款难度大等调控措施都对广州二手楼市产生了较大的影响。不过有地产中介认为，预计这些影响具有阶段性，“五一”前后广州二手楼市有望逐渐走出政策的过大负面影响，届时市场交投或会恢复至正常水平，楼价仍然以平稳上升为主基调。

限制 人群购房、营业税全额征收、首付六成、利率提高以及贷款难度大等调控措施都对广州二手楼市产生了较大的影响。不过有地产中介认为，预计这些影响具有阶段性，“五一”前后广州二手楼市有望逐渐走出政策的过大负面影响，届时市场交投或会恢复至正常水平，楼价仍然以平稳上升为主基调。

2月二手楼市交投萎缩

受春节以及“新国八条”政策影响，2月广州二手楼市交投萎缩，楼价稳中微涨。据合富置业的数据，今年2月合富标准二手住宅价格指数(广州)(以下简称合富标准指数)为1484点，环比2011年1月上涨0.6%。

记者了解到，2月业主 心态有所加重，月底部分业主出现反价现象。上半月市场以消化政策为主，买家观望情绪较浓，总体市场陷入僵持局面；下半月市场逐渐活跃，看楼量有所增加，买家以 置业以及需求迫切的 改善型为主，其中“旧客”对楼市的认可度较高，率先打破僵局，小幅追价入市。由于 买家入市受限，加上税费高企，2月大面积、高总价物业以及 盘暂时遇冷，市场成交以2房和小3房单位为主，成交均价结构性下调。

“五一”前后或恢复正常

分析人士认为，“五一”前后广州二手楼市有望逐渐走出政策的过大负面影响，市场交投或会恢复至正常水平。广州二手楼市结构总体较健康，在严厉的限购政策下估计仍有约七成买家符合购房条件。据合富置业数据显示，广州二手买家中约六成买家为 置业，改善型买家中 改善、“卖旧换新”、“卖一 ”的买家占了相当比例，二手市场中约七到八成的买家仍具有入市资格。实际上经过市场与政策的筛选，目前二手楼市的买家大部分是有着较迫切需求的 置业者和 改善型买家，这些买家较以往更“实在”。

同时，在通胀感受日趋强烈以及供需偏紧的影响下，买家的后市预期总体稳定。而且经过数次高压政策的“洗礼”，市场消化政策的速度明显加快。本轮调控下，虽然买家的预期也出现一定程度分化，但观望的态度更多地表现为犹豫不决，与2008年的一致看跌以及上年“4·17”的深度观望有极大的不同。这也是广州二手楼市能较快消化政策负面影响的重要原因。

未来盘源供应会增加

分析人士也表示，广州二手楼市的买家实力强劲，首付六成、加息以及税费高昂等增加购房成本的措施，不能从根本上阻碍买家入市。本轮调控并没有波及 置业者，首置买家仍可以首付三成；四成二次及以上置业者中约15%为一次性付款。二套房贷首付六成政策实际上对约两成的二手买家产生压力。据合富置业前线经纪反映，实际上大多买家能接受六成的首付，计划一次性付款的买家有增多趋势；加息以及利率提高，对部分实力稍弱的买家产生一定压力，但并非影响楼市的关键因素。

分析人士预计，随着政策的稳定，未来盘源供给或会有所增加，供需偏紧的矛盾或会有所缓解；部分业主的观望心态会有所缓和；部分计划“卖旧换新”的业主会重新活跃；二套物业的买家采用“卖一 ”的方式换房置业的情形会有所增多；也有部分长线 客计划高位出货套现，到外围楼价低洼片区或进入股市、收藏品等其他资产市场 。盘源有效供应增加是二手成交量恢复的必要因素之一。

不过，合富置业分析人士表示，未来 置业和 改善型需求或会率先打破观望，支撑二手楼市相对正常的交投，但较紧的房贷，将会成为制约楼市恢复程度的关键性不确定因素。