[摘要] 地方两会已经进入尾声，房价、楼市无疑是今年地方两会焦点问题之一，限购、房产税和保障房建设是话题的 。3月，全国两会就要拉开帷幕，今年两会期间，房地产话题会不会比去年还热？两会后房地产调控政策会不会加码？两会会不会又成为房地产问题的“博弈场”？
地方两会已经进入尾声，房价、楼市无疑是今年地方两会焦点问题之一，限购、房产税和保障房建设是话题的 。3月，两会就要拉开帷幕，今年两会期间，房地产话题会不会比去年还热？两会后房地产调控政策会不会加码？两会会不会又成为房地产问题的“博弈场”？
地方两会是地方民意的聚集，是地方大事的民主决策。先于两会召开的地方两会，无论在议题设置上，还是在实质决策上，都会对两会产生重要影响。地方两会关于楼市的表态，也极有可能为楼市政策走向打下基调。
从目前来看，地方关于2011年楼市的表态，都是在正面呼应“新国八条”。这也说明，“新国八条”对地方政府更加明确的楼市调控要求已经开始发酵，楼市调控将逐步摆脱“热、地方应付”的状态，开始向纵深方向发展，随着整个国民经济转型的深入发展， 和地方在楼市调控方面的合力也会越来越大，房价回 归理性、房地产行业回归满足居民居住需求，已是不可抵挡的趋势。
纵观中国的房地产市场，总体来看是牛多熊少，因此，调控的声音几乎不绝于耳。近年来，除了2008年金融危机导致的房地产市场短暂熊市之外，其他年份的调控政策出台呈现出大致的规律性。
阶段：从 经济工作会议召开到两会结束， 和地方房地产调控政策密集出台，人们纷纷预测全年房价走势，舆论围绕 政策集中一处，调控效果 昙花一现。第二阶段：调控政策出台两月之后，舆论开始分散，房地产商及其利益代言人的声音开始活跃，对调控政策的各种质疑开始冒头，关于调控政策要“被调 整”或者“被取消”的消息不胫而走，于是市场出现所谓的报复性反弹。第三阶段：年中偏后，面对市场上的纷繁舆论和假消息，以及“报复性反弹”的民意压力， 相关部门义正辞严地出来辟谣，强调 决心，并出台配套政策或者新调控政策，市场再次进入观望期。第四阶段：金九银十，市场对“夏季表态”的利空消化殆 尽，房价和成交量走出一个新的小高潮。
当一个循环走完，人们盘点当年楼市的时候，会发现往往是“风声大雨点小，在高期待中梦碎”，于是期待新的一年有更“给力”的调控以便圆梦。于是，新的一个循环又开始了。
2011年的房地产调控，会走出这一“怪圈”吗？1月26日晚，国务院出台“新国八条”，被称为“严”的房地产调控政策，号称“核武器”的房产税 也利剑出鞘，上海、重庆开始试点。接着，地方两会召开，一些象征性的表态和落实细则纷纷出台。似乎中了“怪圈”的头，但2011年是否仍在“怪圈”中打 转，还需时日观察。
房地产市场，是一个政策性很强的市场。房价走势、调控政策的出台，归根结底是利益的博弈。具体来说，就是五组利益的 博弈，一是房地产商与购房者之间的博弈，二是房地产业与中国经济整体之间的博弈，三是 政府与地方政府之间的博弈，四是地方政府与房地产商之间的博弈， 五是政府与百姓之间的博弈。
房地产调控，关键取决于对“让房价回到合理价位”的“合理价位”的界定。目前，利益博弈的各方面对“合理价 位”都没有明确的说法，更不用说“共识”了。如果要真正掌握房地产市场调控的规律，必须建构起“房价、财政收入、经济增长、居民收入”的函数模型。虽然国 外在这方面有一些探索，但具有中国特色的函数模型，依然在摸索之中。这也就决定了，目前我国房地产市场的调控，不会是“暴风骤雨”式的，极有可能延续着以 前的“怪圈”。
主城区楼盘闻风放量、提前消化，主城区置业观望情绪浓厚，郊县楼盘升温……种种现象，都与成都限购令的颁布密不可分。那么，随着限购令政策的具体执行，成都楼市格局将会发生哪些变化？房价是涨还是跌？限购令是短期政策还是长期行为？
自2月14日成都限购令尘埃落定至今，一周期限刚满，从市场反应看，主要表现为主城区楼盘闻风放量、提前消化，主城区置业观望情绪浓厚，郊县楼盘升温……种种现象，都与成都限购令的颁布密不可分。
那么，随着限购令政策的具体执行，成都楼市格局将会发生哪些变化？房价是涨还是跌？限购令是短期政策还是长期行为？本期，中原地产、星彦地产、红星国际、吉信行、全程机构、嘉联地产六大地产机构针对这些热点问题进行了分析。
全程机构：“限购令”刮起楼市置业四股风
A 限购令让郊县楼盘迎来利好；
B 商业地产可能延续去年热度。
对于开发商和购房者来说，成都新政带来的并不都是“压力”。成都郊县楼盘相对来说很可能迎来一次利好；除此之外，商业地产很可能还会延续去年的热度。
郊县楼市走俏
几家欢喜几家愁，的确如此：新政会间接使郊区县楼市获得利好。随着主城区 水分被挤干， 性的购房者可能转向郊区，郊区的楼市或许会面临一波上涨行 情。而且本地政府对郊区的扶持力度比较大，这也符合成都发展格局。随着郊区交通得到很大改善。本来主城区很多购房者在郊区购房的愿望比较大，一分为二的新 政正好推动了郊区买房计划。
新政出台，犀浦、双流等离成都较近的郊区或将受益，其房价可能出现上涨。另外地铁二号线沿线楼盘也将迎来机遇。
从细则来说，能提供相应纳税或社保证明的外地户籍居民，不但可以在主城区购 套住房，在非主城区也可以购买。当然对于非主城区的郊区楼市来说，无疑属于利好消息。
新政出台后，许多购房者会把目光转投向距离成都市区较近的郊县楼盘，新增的需求在消化过程中或将推动房价上涨，而郊县购房者的购房计划也不会受到干扰， 此外，从房地产发展趋势可以看出，从去年开始，越来越多的开发商从一线城市来到二、三线城市掘金，川内也有众多开发商潜入郊县和二三级城市开发，尚未成熟 的市场孕育着无限商机。
郊县如超过三套房，预计银行也办不下房贷，所以必须全款买房。但全款买房的客户至少也有四成，影响有一些，对冲下来也没那么严重。
中等户型受捧
新政出台，首套购房指标越来越珍贵。市场可能会上演“大户型走俏，小户型滞销”的格局。
二三级城市“掘金”
在目前政府的严厉调控下，北上广等一线城市显然是重点调控对象，而成都等二线城市目前也已开始推出调控措施。因此，像一些三线城市房地产发展水平不高，而购买力巨大，这显然成为各大开发商今后重点布局之地。
商铺写字楼租金看涨
新近出台的调控政策主要是针对住宅 市场， 是要遏止 和投机性住宅买卖，而商业地产基本上没有受到调控的限制。所以以商铺、写字楼、专业市场等为代表的成都商业地产才会在近期逐渐升温，成为 者的宠儿。
中原：楼市滞涨现象可能出现
A限购令将让 城区成交量下滑；
B 性需求将转向郊县。
2011年1月26日，国务院 厅出台文件（国务院 厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知），简称新“国八条”，同时要求各地尽快出 台符合实际情况的配套细则，节后，各地陆续出台落地细则，2月16日，成都细则出台，作为新“国八条”的地方版本，基本按照 精神贯彻制定，限购令、首 付提高、全额营业税征收一个不少。
然而，详细阅读成都版限购令，却发现其中大有玄机，首先：限购范围缩小至六城区，再就是对于成都户籍的定义：只要属于大成都范围内，就统统算作本市户 籍，那么，按照该政策的规定，会否出现持成都主城区户口和持郊县户口的人群大换购的情况呢，主城区户籍的人一般已经拥有了1—2套住宅，而郊县不受限制； 同样，郊县户籍的人群则可以在成都 城区购买两套住宅，着实有意思。
那么，限购令究竟对成都楼市影响几何呢？虽然被业内普遍认为稍显 温柔，但作为 对 国八条政策的地方性补充，多少还是产生了一定的影响。首先：作为限购区域， 城区近段时间的成交量将会出现明显的下滑趋势，这是 毋庸置疑的。其次：被限购限制了的 性需求，极有可能会转投郊县市场或者选择商业、写字楼等其他 性产品。第三：郊县楼市此次被排除在限购令之外，反 而成为了大众关注的焦点，目前相对价格较低、距离主城区较近的郫县、双流等郊县有可能迎来新的发展契机。第四：出于对限购令下达后开发商 的预期，即使 刚需客户也有可能出现观望的心理，楼市滞涨现象可能出现。
作为 为严厉的调控政策，国八条以强制手段对购买行为进行限制，终究是不可能长期执行，抓大放小，避重就轻的整治方案是不可能使楼市走向健康稳定的发展道路，牺牲部分利益，建立长期有效的调节机制才是解决问题的根本方法。
红星国际：主城区购房“呼叫转移”
A 廉租房成为解决住房难的有效途径；
B未来成都楼 挤出效应将增强。
自2月14日成都限购令尘埃落定至今，一周期限刚满，从市场反应看，主要表现为主城区楼盘闻风放量、提前消化，主城区置业观望情绪浓厚和都江堰、青城山等郊县楼盘升温的特点。
红星国际认为，以上三种情况和这次限购令的颁布有着密不可分的关联，可以文件中的“廉租房”“主城区”“暂时”三个关键词来解读：
、将购买转化为廉租。近几年，在房价高涨的现实下，为解决广大民众的“住房难”问题，继而维护社会的稳定。大力兴建“廉租房”被认为是解决这一问题 的有效途径，并日益强调，提上议程， 终成为发展大计。成都限购令将“加大保障性住房建设力度”写在 前方，无疑是明智之举；
第二、将 购买转移到郊区。在此次限购中，明确提出限购范围为成都市五城区，可以预见，未来成都楼 挤出效应将大大增强，龙泉、新都、温江、双流等近郊区县将成 为未来购房的热门区域，一方面有利于提升近郊楼盘价格，减轻 城区压力，另一方面又可在一定程度上维持土地财政收入；
第三、将购买转 嫁至未来。从“暂时限定”“暂时实行”等词汇，让人下意识产生这样的联想，“本此限购能走多久、多远？”。“暂时”二字无疑给了广大购房者一丝希望，从而 产生观望。而开发商正是预见了这一可能性，故而在2月14日前网上疯传限购令之时，大肆放量，欲提前消化意向客户。
不管怎样，这次限购也确实发挥了其作用，面对购房者，主城区楼盘开发商也只能婉拒：“对不起，本案不在您的可购房源区，请查证后再买，或转移至郊区”。
吉信行：短期内“限购令”不会取消
A 供求关系未得到根本调整是房价上涨的主要原因。
B 一两年内不太可能取消“限购令”。
2010年实施“限购令”城市的政策中都有“暂时”一词。
去年年底，曾经有媒体报道部分实施“限购令”城市可能取消“限购令”， 终，并未有城市取消，反而今年限购的范围大幅扩大。本次成都“新国八条”实施意见也有“暂时实行住房限购政策”。那么“限购令”会在是否会在短期内取消呢？
“暂时”一词如何理解，我们认为这可能是一个政策调控的中长期目标，除非房地产宏观调控的目标在短期内达到。
首先看一看调控的目标是什么。这在国务院的“新国八条”中很明确：逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展。在“国十一条”和“9·29 政策”中，也有类似的表述。“国十一条”中的表述是“坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题”。调控目标的核心是“促进房地产市场平稳 健康发展”。
在三轮房地产宏观调控下，“房地产市场平稳健康发展”的目标能在短期内实现吗？我们认为这一目标是很困难的。这是由于多个方面的原因造成的。
一是供求关系很难得到根本的调整。由于大量刚性需求和改善性需求的存在，同时由于土地供应、保障房供应不足等原因，造成住宅供应量偏紧，使得住宅市场长 期处于供略小于求的状态。自去年以来的三轮调控都试图通过压制需求量，从而改变供求关系，但效果并不理想。这是促使房价上涨的主要根源。
第二是通货膨胀方面的原因。经济界多数专家均认为2011年的通货膨胀持续处于高位。从今年1月刚发布的CPI看，即便是CPI权重调整后的数据仍然达 到了4.9，如果是不调整权重，CPI很可能还是会超过5。由于消费者 渠道狭窄，为了规避通胀带来的货币贬值，很多人仍然会选择房地产作为主要的保值 和 渠道。
第三是地方政府对房地产税收的依赖。地方政府从房地产中获取了土地出让金、营业税、契税、所得税等众多的税费收入。没有这些收入，地方政府很难维持政府运转和经济发展的需要。这就使得部分地方政府在执行 的调控政策时，相对比较宽松，调控的效果也就有所减弱。
第四是近几年地价和房价一直处于较快的上涨过程中，使得大量的消费者很难相信房价会保持平稳或下降，对 的调控政策心存疑虑，从而使得消费在经过一段时期的观望后，重新进入市场，需求量也就未能得到有效的减少。
其他还包括房地产利润较高、保障房建设不足等等方面的原因。要达到“房地产市场平稳健康发展”的目标，困难重重。预计这一目标在一两年内是很难达到的，因而短期内也不太可能取消“限购令”。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
