[摘要] 正如陈启宗所言，现在内地的市场比香港更好些。在两次打包香港物业REITs上市之后，李嘉诚亦打起了内地项目的主意。
正如陈启宗所言，现在内地的市场比香港更好些。在两次打包香港物业REITs上市之后，李嘉诚亦打起了内地项目的主意。
消息指，该信托基金拟初步筹资约100亿元人民币，市值 多330亿元人民币。
此番交易并不小，且又为 人民币IPO，为了吸引更多的 ，李嘉诚赋予了该REITs更多的中国概念。
“中国式”卖点
看上去，东方广场确实是一笔不错的资产。据了解，东方广场自2001年开张以来，至今出租率已达九成多，并一直有很长的轮候名单。
此外，东方广场项目租金更位列北京物业榜首，租金范围介于550-2400元/平方米/月，更曾被公认为中国 成功的购物 之一。
重要的一点是，东方广场并未有背负庞大的债务。
或正因如此，经过市场试水以后，市场对长实原定的3.5厘的息率并不买账。市场传言，长实有意把息率提高至4厘，此外，首两年派息比率拟100%派发，第三年亦派90%。
而长实提息的前提还是预期东方广场续租后租金上调带来的 增加。
据了解，目前东方广场不少铺位、写字楼的租期，将于2012年届满，长实届时或将籍近年内地楼市炽热的环境，向租户要求加租，增加资产现金流。
香港泓福证券研究部主管邓声兴对此表示，一般续租都会有租金上的调整，平均有20%的增长，大家会觉得未来的收入会上升，因此 后大部分的租金都会分派出去，有利于持有人即 者的 。
尽管时下国内的住宅市场正饱受调控的冲击，但这似乎对商业地产并未形成太大的压力。而目前商业地产的日渐升温，无疑增加了 者对目前国内的商业地产的信心。
基于此，商业物业的租金亦借势不断攀升。数据显示，1月北京商业地产市场近500个租售活跃项目写字楼、商铺中，租售报价 环比涨幅达87.5%。
北京在租商铺项目当中，项目报价涨幅 达87.5%，在售商铺项目中，项目报价 涨幅为7.69%。
据了解，长实预料连同人民币预计可 3-5%计算，即 率 可达8厘以上，但长实不拟就该REITs作任何租金收入保证。
在李嘉诚的商业故事里，息率提高、续租期在即毫无疑问成为了 卖点。与此同时，人民币 也在李嘉诚的计算范围之内。
消息透露，发行人相信4厘的息率加上人民币 ，应对市场有一定吸引力。
在人民币 的预期下，香港近年来的人民币 需求不断加大。邓声兴指出，香港人民币资金从2010年年初的800多亿元到现在已经达到3000多亿元，上涨速度 快。
“所以， 者就想购 些与人民币相关的产品，摆在银行里面的存款很低，而 类似的（REITs）产品，除了货币 还有资产 的空间所在。”邓声兴表示。
很显然，李嘉诚对此只REITs的上市信心十足。消息传言，长实此次将不会引入基础 者，反以富户及散户为初步销售目标。
“这些项目通常销售反应很好，不一定需要基础 者。基础 者主要做一些大的集资，发行人担心 者认购不足，所以找一些大的 者先认购，这样大部分货源就不用靠散户。其实只要你有信心，认购基础好，就不需要找大的 者。”邓声兴称。
这种做法并不罕见，此前长和系在对和电国际及和电香港进行分拆时，均未有对外公布引入基础 者。
套现的游戏
然而，在长实所拥有的众多资产当中，东方广场似乎并非是 具 的商业物业。
有香港投行人士曾指出，房企做REITs一般倾向于选择 及 有限的物业，在租金 稳定、估值高峰时打包上市脱手，既可以套现又可以腾出资金 其他项目。
据 新消息透露，长实此只REITs并未拟发行新股，仅是现有股东出售旧股，所募集的资金不会用于东方广场的发展，也不涉及回流内地的问题。
种种迹象似乎都在指向一个事实：李嘉诚企图利用此只REITs套现。
据了解，东方广场目前现有四名股东，分别是长实、和黄、中国银行、中国人寿和东方海外，而各股东出售的旧股将约为流通量的四成，倘若正如消息所言，各股东将按比例售旧股套现。
若以市传集资逾10亿美元计算，长实、和黄各可套现约33亿元人民币。
相关分析人士指出，即使长实把所募集的资金再用于 其它项目，但 后该笔资金还是会回流到股东的资产里。
换言之，此次REITs上市，或许只是李嘉诚再一次故技重施而已。
据了解，2005年长实拆分泓富REITs就是套现 的典型案例。据透露，当时工业大厦租客流动多，加租难，长实选择在地产热潮时出手，受到 者的欢迎。
不过，李嘉诚的计划还没这么容易实现，因为这只以人民币计价的房地产信托基金上市时间可能需要押后，预计将于4月上市。
市场传言，长实REITs至今没有通过证监会的批准，且即使获批，只有在上市委员会同意的情况下，才能正式招股。
此外，港交所亦在进行对人民币计价新股作电脑系统演习，演习亦稍需时。据了解，演习的重点是，当 者日后认购人民币新股时，涉及以人民币计算印花税及交易徵费等杂费，港交所与证券行的电脑系统如何协调。
但作为首只人民币的IPO，分析人士普遍认为这只REITs的认购反应一定不错，或会创造香港市场的认购纪录。
涉及内地商业物业近200亿元
（来源： 财经日报）长江实业 (HK:00001) 新价：121.40 2.9 2.45%行情走势 公司新闻 大行评级睿富基金退市氤氲未散，又一只以内地商业地产为资产包的房地产 信托基金(REITs)走向台前。香港首富李嘉诚的长江实业[121.40 2.45%](00001.HK)正计划分拆旗下内地部分资产，并申请以人民币计价的房地产投
长江实业香港总部1月13日向《 财经日报》证实了这一消息。
根据市场消息，长江实业正在紧锣密鼓筹备的REITs拟集资规模将达15亿美元。这只可望成为香港首只以人民币计价的新股，计划于今年 季度进行招股，中信证券[14.03 0.29%]、中银国际及汇丰为联席账簿管理人。
业内人士认为，凭借李嘉诚在香港的能力，此次成功发行房地产信托基金并无太多悬念，但在目前内地商业地产 率回落背景下，如何解决物业 率远远低于基金 率的矛盾依然困难重重。
物业估值180亿元
对于这场规模近百亿元人民币的融资行动，长江实业总部不愿向本报透露更多详情。不过，此次REITs融资的传闻已经广为流传。根据香港多家媒体报道，长江实业拟于本周就向港交所提交上市申请。
不过，有媒体1月12日援引知情人士的报道称，REITs产品需要先取得香港证监会的批准，再申请在港交所上市。目前。港交所尚未收到上述人民币REITs上市申请。这意味着长江实业仍在为此积极筹备之中。
美银美林报告称，该行计算长江实业在内地的 物业估值，大约相当于180亿元。
根据公开资料，北京东方广场坐落在北京长安街1号，是李嘉诚旗下 的 物业。项目处于 府井[42.56 0.33%]商圈，目前商场及写字楼出租率均超过95%，在北京市租金排行榜上位列前茅。
从股权结构来看，长江实业与和记黄埔[93.50 2.86%]目前分别持有东方广场项目的33.4%及18%的股权。
除了北京东方广场项目以外，李嘉诚在内地遍布重庆、上海及沈阳的持有型物业，也有可能被装入这只人民币REITs的资产包。
长江实业的2009年年报显示，长江实业在内地的持有型物业还包括沈阳丽都喜来登饭店、成都天府丽都喜来登饭店、重庆海逸酒店、重庆大都会广场、上海梅龙镇广场、上海嘉里不夜城、北京丽都广场等项目。
根据公开资料，沈阳丽都喜来登饭店总 10亿元人民币；重庆大都会广场、重庆海逸酒店、昆明海逸酒店及成都天府丽都喜来登饭店等项目总 近30亿元人民币；上海梅龙镇广场总 约1.6亿美元；其余几个项目 也达数十亿元人民币。
即便是时间上仍无定论，但此消息一出还是引发香港资本市场方面激烈反应。香港金融管理局方面表示，会计划让银行提供人民币本票以配合需要。香港 证券登记有限公司则表示，将于本月底与银行方面展开测试人民币EIPO的可能性，并有望 快于2月中旬准备就绪。
如果成行，长江实业将会成为香港首宗以人民币计价的公开招股(IPO)案例。香港媒体称，该宗交易已获商务部、外汇管理局等相关部门首肯，香港金融管理局也有参与协调。这一消息暂时未能证实。但市场普遍预测，长江实业此次拟集资约100亿元人民币， 快可于今年首季完成分拆。
多重悬疑待解
实际上，李嘉诚对于发行REITs早已轻车熟路，这也是其运用资本手段运作地产项目的一贯财技。此前，长江实业在2003年8月把旗下持有香港商场的置富产业信托[4.07 0.00%]于新加坡上市，长江实业持有31.9%股权。此后2005年11月30日，长江实业又分拆旗下持有7项非核心区工商厦物业的泓富产业(00808.HK)上市。
盛富资本董事总经理黄立冲在接受本报采访时表示，房地产企业发行REITs一般倾向于选择 及 有限的物业，在租金 稳定、估值高峰时套现，并以此资金 其他更有价值的项目。
在行业发展高位把手上已成熟的出租物业分拆上市，这一惯用手段在李嘉诚的第二只REITs泓富上市时就已有迹可循。作为泓富产业信托[2.00 1.52%]中的核心物业之一的工业大厦当时租客流动性大、加租难。在地产 热潮的时候，李嘉诚将其打包成功上市，成为香港 由私人机构筹组的REITs。
率先选择以人民币IPO方式，同样被认为是李嘉诚的超人之举。自2010年7月份《清算协议》修订以来，港交所多位高层表示将积极开拓人民币上市证券产品。香港特区政府金管局前总裁任志刚也在公开场合表示，人民币IPO的时机已经成熟。
但黄立冲认为，从市场角度而言， 者重点需要关注REITs旗下物业的租金 率。一般REITs在上市时都会承诺未来一段时间内的 率，但在承诺期之后，此前的 率就会根据实际的租金情况进行一定的变更，并出现后遗症。
这种后遗症的症结在于，目前内地商业地产 率普遍在3%左右，而香港REITs的 率通常在6%至8%。商业地产 率远远低于基金 率，导致REITs只能通过 承诺或业绩造假来吸引 者。
睿富基金的清盘退市成为开发商业绩造假的典型悲剧。2010年4月1日，睿富基金宣布股东会通过出售 资产北京佳程广场及撤销在港上市地位，成为香港 自动清盘的房地产 信托基金。
睿富基金发行前称旗下的佳程广场租金为273元/平方米/月，但实际平均租金收入只有每月每平方米176元。造假丑闻一出,业界一片哗然。自此，睿富基金的股价一直低位徘徊，并面临重新估值。
曾经 睿富基金的黄立冲认为，在目前内地商业地产 率回落背景下，如何解决物业 率远远低于基金 率的矛盾依然困难重重。
至关重要的是，长江实业发行的人民币REITs能否通过中国相关监管部门的批准仍无官方表态。有业内人士称，目前仍无法获知此次发行可能的规模，而参与此次发行筹备的银行家担心上述计划被推迟，甚至被监管部门否决。
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