[摘要] 昨日上海嘉定两个地块被退地,这是国十条出台以来的首例开发商退地,该信息被市场猜想为是房价下跌的征兆。
购房者 关注的还是房价
据中国的报告显示,中报营业收入前20强的房地产上市公司,经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量,截至6月份的每股经营性现金流为-0.70元,已创近几年同期 负值。例如,上半年拿地“”的保利地产付出的代价就是现金流为负,报告显示,保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元,已超过了同期同样拿地较多的万科(-95.14亿元)。开发商在拿地热情持续高涨的同时,资金饥渴程度亦可见一斑。有市场分析人士甚至指出,随着开发商资金链持续紧张,在范围内,不排除类似真南地块这样的案例还会出现的可能性。
资金链缺口很大,而且又遇到国家四面围堵资金进入房地产市场,切断血液输送链。那么,开发商会不会因为现金流断裂而退地 卖房呢?另一组数据告诉你真相。今年1-10月,房地产开发企业资金来源为5.69万亿元,已经接近去年5.71万亿元的水平,所以,有人估计说,今年全年房地产企业资金来源总量有望接近7万亿元。与此同时,上海、北京的土地出让金收入已经提前跨入千亿元门槛,大连和天津也有望在年底加入千亿土地财政俱乐部。
无论是境外热钱,还是境内热钱,由于本业处于过剩之中,不可能继续扩大规模了,于是就有了剩余资金,他们主要选择楼市,并非是非理性的选择,然而,如果从集体理性来说,都选择楼市避险,那么,整个楼市就成了热钱得以冷却下来的避难场所了,别的地方都没有足够的魅力套住热钱。这是产业资本变成热钱的理由,还有信贷资金变成楼市热钱的理由,比如说能够贷到款,利用这些信贷充当资金金和 赚差价。
现实生活中,很多信贷资金都可以当作炒作本金。例如,企业集团可以在内部使用承兑汇票套取银行资金。企业与大股东和子公司等“关联企业”约定,开具无实物交易的承兑汇票,然后到商业银行贴现取得银行资金。取得的资金中的一部分留作下一次操作的保证金,每次贴现后又派生资金,轮回地创造虚假票据贷款。此外,就个人行为而言,假按揭、加按揭、循环贷款和信用卡非法套现,都可以成为套取银行信贷资金的手段。
2010年转眼就要过去了,这一年的楼市用不着盘点,大家都是心知肚明,这房价涨得连开发商自己都心里发毛了。种种迹象表明, 已经把楼市作为社会问题、政治问题在对待了,不可能再任问题恶化下去了。 9·29政策重申“调控决不放松”,逻辑依然是抑需求、促供给。从市场走势及以往的调控效果判断,短期内,市场成交量同比增速上涨的势头不可持续,而成交均价同比增速放缓的趋势将得到巩固。
作者系 财经评论人士
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