[摘要] 据了解，调整后的二套房公积金贷款利率，依然低于首套房商业贷款利率。部分改善型买家提出，还清首套房的公积金贷款，再申请二套房的公积金贷款。
二套房公积金贷款利率上调首日，购房者受影响不大
昨日是上海二套房公积金贷款利率上调首日，早报记者调查发现，大部分购房者的购房计划未受重大影响。
业内人士称，公积金贷款认定从严，商业贷款利率上调以及限购政策，限制了不少购房需求，导致楼市成交持续出现下滑，不少开发商已选择 。
“原有贷款计划不变”
昨日，早报记者在多家银行看到，许多客户都在咨询相关政策实施细则。中国建设银行(601939,股吧)浦东某支行的个贷工作人员称，咨询客户中大部分是询问公积金贷款利率的变化情况。
早报记者了解到，在11月8日后提出的改善型二套房公积金贷款申请，按照调整后的利率，即5年期以上4.46％执行。如果按照贷款40万元、10年期来计算，调整后月还款达4136.87元，总还款额比利率调整前高出近1万元。在11月8日前申请贷款的依然按照调息前的贷款利率执行，2011年1月1日起，再根据调整后的利率执行。
对于公积金贷款利率政策的变化，不少前来咨询的客户纷纷表示，该项政策调整不会打乱他们原有的贷款计划。一位李姓客户称，其目前 的房源人均面积低于34平方米，他 近有购房计划，可视为改善型购房，所以他可以申请二套房的公积金贷款。此次前来，他就是咨询是否能提前还清首套房贷，然后再申请二套房公积金贷款。
一位银行工作人员称，购房者如此做法，和商业银行大幅上调首套和二套房贷款利率不无关系。目前，首套房商业贷款利率为基准利率的8.5折，即5.2%，二套房商业贷款利率更是基准利率的1.1倍。相对来说，二套房的公积金贷款利率，比商业银行的首套房贷款利率还要低，加上单位每个月还可缴纳部分还款，所以很少有购房者因为公积金贷款调息而放弃购房。
上海公积金管理 的工作人员则表示，近日前来咨询关于公积金利率调整的人不少，但是调整对于客户申请态度会产生怎样的影响，尚未有明显的体现。
部分开发商开始
相对来说，公积金贷款资质的界定执行力度对购房者影响更大。早报记者了解到，公积金贷款的资质审批比商业贷款更严。某商业银行的个贷工作人员表示，对于改善型二套房的认定，部分银行通过客户出示的户口本或所在居委会出示的实际人口证明，从而 终认定家庭住房的人均面积；而公积金 则是严格按照房产证上的 权人、配偶以及未成年人来执行，显然公积金贷款的认定更为严格。
值得注意的是，贷款政策的全面从紧对楼市影响已经体现出来。佑威 近公布的统计数据显示，上周（11月1日-11月7日）上海市商品住宅成交面积为17.4万平方米，较前一周下跌16%，与8月的周平均成交水平基本持平；上周全市商品住宅成交均价为21969元/平方米，较前一周下跌5%。
浦东某开发商坦言，目前购房者受到贷款以及政策的影响，出手显得十分犹豫，这导致不少项目已开始 ，不少幅度达到15%左右。
佑威房地产研究 副主任陆骑麟认为，在新政效应逐步显现后，部分楼盘已开始 ，其中包括新城·悠活城，此次销售均价为13625元/平方米，要比上半年均价低了近10%；颛桥的招商·雍华苑三期的均价也明显低于10月末刚开盘时近25000元/平方米的报价。
（来源 理财周刊）包括上海、北京、广州、南京、长沙、重庆等地的银行，均开始取消首套房贷7折优惠，统一为 8.5折。存量房贷是否调整尚未可知，但房贷合同中利率的约定方式为政策改变留有空间。
尽管10月份央行加息对于长期贷款利率仅提高了0.2%，但房贷利率正面临着一次“再加息”。10月末，多家银行对住房贷款利率优惠政策进行了调整，新增个人首套房贷款利率的7折优惠被取消，改为8.5折。据测算，这一幅度相当于四次加息的影响。业内人士推测，存量房贷的优惠幅度也有可能进一步被压缩。优惠利率政策的改变，将对房贷客户产生较大的影响。
新增房贷优惠上调至8.5折
房地产调控政策推出后，包括首套房贷款在内的住房贷款政策趋于严格。如在上海，较为普遍的做法是对于符合相关政策要求的首套房贷款利率制定为基准贷款利率的7.5折，对于一些银行的 客户， 可以获得基准贷款利率7.1折的优惠。但这一做法已经宣告全面结束。
10月末，多家银行对房贷优惠利率的下限上调至8.5折。如在工行，房贷利率下限由原先的基准利率0.75倍上调至0.85倍。据悉，即使提高首付款成数也无法享受更多的利率折扣，此外中行的住房贷款业务中，也使用了这一做法。
记者了解到，像中信、深发展等着国庆节后也已经将住房贷款利率的下限提高至基准贷款利率的8.5折。
上海并非“独一家”。据悉，此次优惠下限的上调来自于银监会向各银行总行的窗口指导，银监会以口头通知的形式下达了要求上调首套房利率优惠的政策。包括北京、广州、南京、长沙、重庆等地的银行，均开始取消首套房贷7折优惠，统一为 8.5折。
商业银行对购买首套住房执行的房贷 标准将变为：首付 30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付 50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。
7折房贷优惠利率正式取消，对于购房人来说，无疑将大大增加贷款成本。以一笔20年期100万元的商业贷款为例，对于首套购房者来说，在目前6.14%的基准利率下，如按照原先7折利率即4.298%计算，月供为6217.98元，而如按照上调后的8.5折利率即5.22%计算，贷款利率增加了0.922%，每月月供将增加至6721.14元，贷款人每月还款额需要增加503.16元。较之10月央行加息对贷款利率的小幅度调整，优惠政策的改变对贷款人的影响要大得多。
存量房贷是否调整尚未知
优惠房贷政策的调整，无疑给存量房贷客户带来隐忧。2008年为刺激经济的回暖，7折优惠贷款利率应运而生。不仅是当时的新增房贷客户，此前已经在银行贷款的存量客户也在优惠政策的辐射范围之内。从2009年年初开始，各家银行将大部分客户的房贷利率由原来的基准利率的85折下调至7折。但是，此次7折房贷优惠政策的全面取消，是否会影响到存量客户？
今年4月份，中国银行(601988,股吧)就曾经在网站上进行公告，宣布在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。但是由于其它银行没有迅速跟进，中行的这一调整也不了了之。
记者从民生、中行、光大、中信等银行了解到，对于存量客户，目前尚未接到对其利率进行调整的通知。但是从一些银行贷款合同对于贷款利率的约定上看，仍然为优惠政策的调整留有了一定的余地。
马女士去年在某银行申请了一笔住房贷款，由于符合相关政策的要求，当时银行所核准的利率为基准贷款利率的7折。但是马女士也发现，银行在贷款合同的制定上也为优惠政策的调整留有空间。“贷款合同中注明当年所适用的住房贷款利率为4.0158%，也注明利率随基准利率的调整而变动。”马女士说，贷款合同中并没有具体说明适用的贷款利率为基准贷款利率的7折，“如果银行进行优惠政策的调整，是不是不属于违约行为？”
同是房贷族的周先生贷款合同签订于2007年，“当时的住房贷款优惠是基准利率的8.5折”，因此在周先生的贷款合同中注明的是：适用的利率为在央行同期同档次基准利率7.83%的基础上下浮15%。周先生告诉记者，2009年银行对于存量客户的房贷优惠进行了调整，他也属于7折优惠的范围之列。“但是银行采用的是批量调整的方式，并没有签订其它的合同。”周先生担心的是，如果银行改变优惠政策，自己的贷款优惠是不是也会再次被“批量调整”？
一些申请了“气球贷”的客户，则不仅面临着七折优惠被改变的忧虑，更担心贷款基准利率的改变。张小姐去年在一家银行申请了住房贷款气球贷，“银行的做法是把长期贷款分成若干个三年期”，这种“擦边球”做法的 好处在于，张小姐实际适用的基准利率为三年期的贷款利率，不仅低于长期贷款利率，还可以额外获得7折的优惠，大大降低了贷款的实际成本。“我现在不仅担心7折优惠取消，更担心 个三年到期，银行会不会终止这个产品，转换成长期利率。”张小姐测算了一下，自己的房贷余额近150万元，可能要面临月供增加近千元的局面。
记者了解到，目前各家银行均没有明确的政策推出。“如果真的要改，可能要到年末才会有公告，肯定也不止一两家银行参与。”一位业内人士说。
提前还贷需考虑通胀因素
从目前的住房贷款政策来看，新增客户的贷款优惠减少已成定局，存量客户的政策还存在着诸多的不确定性，加上央行开始启动加息步伐，一些贷款客户纷纷开始考虑提前还贷的问题。
对于提前还贷的问题，理财专家的建议是，在考虑提前还贷决策时，首先需要关注的是家庭的财务结构，如家庭的资产负债率是不是处于比较健康的水平之内，其次要关心的是月供支出在家庭现金流中的占比。这两项指标控制得当后，保证家庭财务健康的前提之下，再来考察提前还贷所产生的机会成本。
一方面，存量房贷可能面临调整的问题，按照上文中的估算，以20年期100万元的住房贷款余额来计算，住房贷款利率由基准贷款利率的0.7倍上调至0.85倍的话，月供将增加500元左右。如果我们通常使用的财务指标为月供在月度收入中的占比和利息保障倍数。其中，对于月供在月度收入中的占比，银行在进行贷款审核时规定的 标准为50%，也就是说月供 多只能占到月度收入的一半，日常生活中我们把这个指标设定在40%是较为合理的水平，如果房贷优惠政策调整后月供占比提高，超过40%～50%的水平，那么从现金流的角度出发就需要适度提前还贷了。另外一个指标是利息保障倍数，一般来说，月度收入应当是月度利息支出的4倍以上为安全值。
另外一方面，在当下的经济环境中，我们也需要多考虑提前还贷的机会成本问题。9月统计局公布的CPI数据达到3.6%，事实上由于物价的全面上涨，通胀的压力越来越大。一般来说，当通胀发生时资产的价格会出现随账而涨的情况，典型的例子是股票、大宗商品等价格会出现上涨；相反地，负债的金额是一个固定值，它不会随着CPI的上升而增加，但人们的收入将在一定滞后效应的影响下有所增加。因此，从这个角度来考虑，在通胀发生的环境中，负债对于举债人来说是“合算”的。不仅如此，提前还贷的资金如果 于资产，还可能获得更高的 。
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