[摘要] 坐拥去年至今年年初销售火爆时的大量预售收入，房地产上市公司前三季度业绩整体实现稳定增长已成定局。但是，陆续出台的严厉调控政策还是对房企造成了影响，或是项目竣工放缓致使结转减少、或是保留部分收入至年底结算。今年第三季度，56家已公布三季报上市房企净利润同比环比均出现下降，环比降幅更是达到35%。
坐拥去年至今年年初销售火爆时的大量预售收入，房地产上市公司前三季度业绩整体实现稳定增长已成定局。但是，陆续出台的严厉调控政策还是对房企造成了影响，或是项目竣工放缓致使结转减少、或是保留部分收入至年底结算。今年第三季度，56家已公布三季报上市房企净利润同比环比均出现下降，环比降幅更是达到35%。
第三季净利环比大降
数据显示，截至10月26日，申万房地产行业136家上市公司中，已有56家上市公司公布2010年三季报，由于结算收入的增加，近7成公司今年前三季度营业收入同比实现增长。
该56家公司前三季度营业总收入合计为1193.23亿元，同比上涨24.43%；归属于母公司股东的净利润合计为157.68亿元，同比上涨25.80%。
不过，今年年初至今陆续出台的房地产调控政策还是对房企业绩产生了一定影响。第三季度，已公布三季报的56家房地产上市公司中，30家上市公司单季净利润同比出现下降，占比将近60%。
该56家公司第三季度营业总收入合计为374.05亿元，同比上涨9.45%，但环比二季度相比则下降15.6%；三季度归属于母公司股东的净利润合计为42.13亿元，同比略微下降1%，但环比二季度则大幅下降35.28%。
分析人士认为，第三季度业绩出现下滑，主要是结转收入减少，跟开发商项目竣工速度放缓有关，也不排除部分开发商保留部分收入至四季度结算。
四大地产龙头万科、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商地产（000024）的业绩在行业内仍然 。四家公司前三季度共计实现营业总收入596.80亿元，同比增长15.91%；实现归属于母公司股东的净利润合计83.29亿元，同比增长28.65%。四大龙头前三季度净利润增幅都 明显，但第三季度业绩则呈现分化态势，金地集团、招商地产单季净利润同比下滑；而环比二季度来看，除金地集团外，其余三家龙头公司单季营业收入和净利润环比均出现下降。
今年第三季度地产公司的现金流有所好转，截至三季度末，该56家公司经营性活动现金净流量合计为-521.83亿元，去年同期该数值为392.93亿元，今年中期则为-576.87亿元，三季度单季经营性现金流净流入55亿元。
56家公司中，半数公司单季经营性现金净流量为正值，而万科、金地集团第三季度现金流也有较大幅度改善，单季现金流净流入量分别达到83亿元和31亿元，位居前两位，但现金流 为紧张的保利地产仍以-27.59亿元的净流出量排名 后，招商地产净流出2.39亿元。
与此同时，56家公司前三季度实现预收账款2212.37亿元，同比增长高达58.5%，为全年业绩的稳定增长打下基础。但与今年中期72.32%的同比增幅相比出现下降。四大龙头的预收账款同比均大幅增长，合计高达1385.34亿元，同比增长61.41%，显示出龙头公司在调控政策背景之下良好的应对策略及推盘节奏。
二三线房企快速增长
尽管龙头公司业绩依然占据大部分比重，但部分二三线地产公司也显示出快速增长势头。
津滨发展（000897）三季报显示，前三季度营业收入为22.5亿元，同比增长155.6%；归属上市公司股东的净利润5658万元，同比增长395%。第三季度公司同样取得不俗增长，营业收入增长142.32%，净利润同比增幅更是高达671.54%。公司还同时预计2010年净利润为9095.85万至9922.74万元，基本每股 0.055至0.06元，同比增长450%至500%。
津滨发展表示，除去部分出售资产的 之外，公司开发的滨海国际项目2009年至2010年销售情况良好，在2010年度确认销售收入。
地处河北的荣盛发展（002146）也取得了大幅增长。该公司项目多集中于三线城市，由于可结算面积增加，以及结算价格上涨，前三季度营业收入达到45.79亿元，同比增长110%，净利润6.07亿元，同比增长58.5%。公司还预计2010年度净利润较上年同期增长50%-70%。
业内认为，今年4月份起陆续出台的地产调控政策，更大程度上是针对此前房价涨幅较大的一线城市，相比而言，二三线城市影响相对较小，同时，在一线城市遭遇严厉调控之时，那些房地产市场仍处于发展中早期、房价还有上升空间的二三线城市反而成为新的发展目标，进而价量都呈现出同一线城市不同的分化走势，当然也提升了相关上市公司的业绩。
据统计，已有13家地产公司对2010年度业绩进行预告，其中9家公司预喜，包括津滨发展、华丽家族（600503）、滨江集团（002244）、荣盛发展、合肥城建（002208）、广宇集团（002133）等在内，均属于二三线地产上市公司。
商业地产成
在住宅开发市场遭遇政策洗礼的同时，商业地产由于市场价格相对较低、政策限制相对较少而拥有了更多的吸引力。
从三季报业绩表现看，万通地产（600246）等商业地产公司业绩同比均实现增长；世茂股份（600823）继中期业绩同比大增744%后，预计三季度业绩大幅增长。
事实上，从市场价格来看，商业地产的价值目前仍处于被低估的状态，尤其是在二三线城市。戴德梁行研究数据显示，在住宅市场价格达到顶峰、地产调控政策频出的二季度，上海 写字楼租金为204元/平方米/月，南京为93.6元/平方米/月，杭州为114元/平方米/月，而武汉仅为59.4元/平方米/月。“相比住宅市场的价格涨幅和所受的政策限制，商业地产的发展 还没有完全被挖掘。上半年经济复苏强劲，商业地产需求量增加，再加上大量流动性进入，四季度商业地产租金和入住率有望进一步提升。”业内人士坦言。
正是如此，万科、保利、金地、首创、中粮等地产大鳄均表示未来将加码商业地产。保利地产便计划在未来三到五年内，将持有的商业物业 比例提高到30%。
地产人士指出，一个商业地产项目从建造到招商，再到后期运营管理，通常需要长达3-5年的培育期，资金回笼周期相对较长，这无疑对开发商的资金链提出了更高的要求。
不过，今年9月保监会发布的《保险资金 不动产暂行办法》，为商业地产开发商打开了保险资金进入的通道。根据规定，保险资金 不动产将 于商业、 ，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且5年内不得转让。据业内估算，未来约有4500亿元的保险资金可以用于 商业地产。
“保险资金进入商业房地产领域，有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。同时引导更多开发商从事 商业地产项目的开发。”戴德梁行中国 部助理董事曹建指出，目前经济形势稳步向上，但房地产政策仍有较多调控。在当前的市场气氛下，买卖双方处于价格僵持期，以致今年大宗物业交易市场没有去年活跃。然而明年，随着险资入市，会有更多商用物业的大宗交易出现，而一些大型的商业地产开发商也将 先获益。
亚豪机构统计数据显示，今年三季度，北京共有12宗住宅地块通过招、拍、挂方式实现成交，与二季度水平相当。土地成交总面积143.35公顷，建筑规划总面积186.19万平方米，土地成交面积环比减少11.62%，建筑规划面积环比减少11.48%；总成交金额为122.31亿元，环比增加11.79%。三季度，北京成交土地楼面价环比上升26.3%。
10月成交冷清
受新一轮调控的影响，近期北京土地市场成交冷清。截至10月26日，北京10月份成交的商业用地仅一宗，即昌平区回龙观商业金融项目用地。宗地面积8363平方米，规划建筑面积建筑控制规模29271平方米， 次报价23026万元便告成交。
亚豪机构副总经理高姗分析，目前，“综合评标”已经成为北京土地市场的主流拿地方式，这在抑制非理性竞价和地价房价过快增长方面起到一定效果，但同时也拉长了地块的成交周期。加之调控新政下，房企对未来销售下滑的预期显著增强，这也造成开发商拿地热情不高。
8月份，北京曾出现4地块相继流标的局面。流标地块多位于远郊区县，配套欠缺。9-10月，北京土地成交量连续两个月负增长。
不过，开发商对于 地块仍然保持着较高的关注度和竞买意愿。三季度，北京 地块的供应量和成交量都有所提高。与二季度城区住宅用地“零”供应相比，三季度成交的12宗住宅地块中，有3宗位于海淀区和石景山区，其中海淀区2宗。而其他区县成交地块的区域位置、相关配套，以及自身指标等均较为优越。这是三季度总体成交单价上升的主要原因。
四季度供地增加
据北京市土地整理储备 新数据统计，四季度，北京将有50宗土地入市，合计供应建筑面积达897.876万平方米。其中涉及居住用地45块，合计供应面积为855.046万平方米。
其中，大兴共有8块土地入市，均为居住用地或包括居住用地，合计供应量达209.53万平方米；房山区新增地块10宗，其中9宗为住宅用地，合计174.46万平方米。两区供地面积合计达380多万平方米。
数据显示，今年上半年，北京仅供应商品房用地414万平方米；7-9月，北京成交的商品房用地12块，建设用地面积合计约92万平方米。前三季度北京商品房供地合计约506万平方米。
以套均面积90平方米计算，45宗住宅用地可供应商品住宅达9.5万套。今年三季度，北京楼市月均销售商品住宅6952套，以此计算，四季度所供应的土地可供北京销售12个月以上。截至10月14日，今年北京已供应住宅用地合计705万平方米。
业内人士指出，第二轮新政调控着眼于增供。从国土资源部等加强土地调控限制囤积土地，住建部等敦促各地加快公租房建设，到北京大规模供应土地，各级主管部门均在设法加大楼市的有效供给。
北京中原认为，由于近年来北京市的整体规划侧重于新城的开发建设，近郊区的土地市场也会变得比较活跃。
随着调控的不断深入，广州今年住宅供应目标也随之动态调整。年初预计今年供应7.64平方公里的住宅供地，之后调整为5平方公里， 近又可能调整到2平方公里以上。
今年年初，广州市政府面对不断冲高的房价，曾经提出“开闸放地”。3月9日，国土资源部专题调研组到广州调研广州土地市场时，广州市国土资源局表示与去年住宅用地实际供应，今年增加将近七成，达到7.64平方公里。
然而时隔一月，在广州市国土资源管理联席会议上，明确今年广州将供应5平方公里住宅用地，较之前7.64平方公里的供地面积少了30%。其中 六区供地面积超过2平方公里。
随着国家调控政策的密集出台，广州市房地产市场开始发生一些变化。到7月份，广州市国土资源局一位负责人在接受采访时表示，5平方公里是弹性供地区间的上限，会根据具体的供地节奏和市场反应进行供地。他表示今年住宅用地供应量的下限是2平方公里，并认为“可以满足市场的刚性需求。”
目前，广州实际出让住宅土地面积1.01平方公里，剩下的两个多月时间里，广州市至少要成功出让4平方公里，才能完成5平方公里的供地计划。
10月15日，广州出台楼市调控细则之后进行的两场住宅土地出让均以底价成交。其中2010NJY-8地块竞得人是银利电子电器实业有限公司，2010NJY-9的竞得人是南沙置业有限公司。折合楼面地价分别为1051.5元/平方米和1522元/平方米。连一些地产分析人士都认为这个价格比预期中要低。
合富辉煌集团 分析师黎文江对政府调整土地供应表示支持。他表示，目前开发商手上的地还不少，如果新政调控之下政府“贱卖土地”，无异于让珍贵的国有资产流失。因此供应下限调整为2平方公里，无违反调控愿意，反而更切合实际。
但从更长远来看，“限购令”一旦取消，紧缩供地会否引爆房价飙涨也令人担心。广州寒桐 顾问有限公司总经理韩世同回顾，2007年广州也推出房地产调控的“穗七条”曾明确提出要连续三年每年住宅土地供应要达到5平方公里，但只有当年达到目标。2008年房地产形势骤冷，住宅土地供应计划马上变为4-2.5平方公里， 后仍没法完成下限，当年仅供地1.8平方公里。他认为这也是2009年房价大幅飙升的因素之一。
广州市政府似乎仍然希望至少完成2平方公里的底限计划。广州市国土房管局 新挂牌出让的土地荔湾区黄沙大道（广铁南站）地块单宗面积达到26.15万平方米，规划建筑面积近50万平方米，但起拍价达到近50亿元，折合楼面地价9828元/平方米。
楼市调控政策密集出台，让楼市暂时冷清下来，但上海土地市场迎来了集中推地期，稀缺性商品住宅土地溢价再度走高，住宅用地成交火爆，地价持续温和上涨。
住宅用地出让火爆
4月17日，新国十条出台，楼市 轮调控来袭，9月29日国家开始推行二次调控，上海出台“沪12条”。在此期间，上海土地市场却风起云涌，在经历了调整、低迷期后，土地市场迎来了放量提速期，调控气氛下，房企拿地热情依然不减。
从中指研究院统计显示，1-9月份上海土地出让收入为1140.97亿元，同比增长64%。9月末，上海连续两天内相继诞生新 ，其中上海12幅土地成交金额逾200亿元，溢价率达50%以上。
据汉宇地产市场研究部数据显示，上海9月份经营性土地总供应量为270.5万平方米，成交数量却有较大幅度增长，共23幅土地，环比8月增加115.4万平方米，增幅72.8%。
10月8日，雅戈尔（600177）更是豪掷33亿元在上海逆市拿地，长风8号东地块的楼面地价更是再创区域新高，达到26000元/平方米，远远超过了中海地产在附近地块创下22409元/平方米的纪录。
10月14日，上海迎来了7幅经营性地块的集中开标。华侨城、绿地等大型房企成为拿地主角。 受关注的航头 镇地块引来“招保万金”等18家房企前往现场参与竞买， 终金地集团创下328%的高溢价率，跻身今年上海土地溢价三甲。
业内人士表示，新政虽然在短期内影响了开发商拿地的心理预期，但是宅地依然是大部分开发商竞相争夺的目标。
限购令不限商业地产
近期针对住宅的调控政策密集出台，上海商业地产乘势高歌猛进。
数据显示，今年以来上海商业地产月均成交量达19.2万平方米，其中9月份成交量更是达28.56万平方米，双双创下历史新高。在这种背景下，上海10月份连推十余幅商用地，成交火爆。
在出台“沪12条”楼市新政及“限购令”之后，上海在10月14日迎来 集中推地。当日推出的7幅用地中，大部分为商业用地。10月20日，上海又迎来集中性拍地，总共出让12幅商业或者商办性质的经营性用地。
由于上海推出商业地产位置较偏， 近成交溢价率均较低。但位置较好的商业地块，依然受到追捧，位于地铁11号线沿线的嘉定两商业办地块就双双以溢价80%成交。
上海乘星行总经理李骁指出，随着4月份地产调控新政和9月“限购令”的实施，房地产企业介入商业地产呈加速趋势。首先，住宅需求被卡住，挤出的资金将会流向商业地产；其次，商业地产市场在政策调控方面相对平静，受到的制约相对较小。相信未来商业地产市场的升温还会延续。
（来源：东方早报）据新华社北京10月26日电 截至目前，作为行业龙头的招、保、万、金四大房地产企业三季报已全部披露，除万科前三季度营业收入同比出现回落外，其余三家均实现营业收入及净利润较大幅度增长。虽然年内房地产市场的调控不断加力，但龙头房企的市场表现依旧亮眼。随着调控的逐渐深化，龙头房企的应对策略走向如何，引发市场普遍关注。
虽然从季报本身来看，不断加力的房地产调控并没有对龙头房企产生过于显著的影响，不过仔细分析龙头房企的盈利点与未来发展方向就不难发现，房地产市场调控的逐渐深化已经促使房地产的龙头企业开始调整发展方向和市场定位。
长江证券房地产行业研究员苏雪晶表示，万科在三季度中创出346亿元的销售纪录，几乎赶上上半年的销售水平，主要是缘于公司制定了较好的销售策略以及自住型需求为主的产品定位。与其他公司相比，万科在进入三季度初期就开始大量推出产品供应市场，比其他公司早一步吸收前期被压抑住的刚性需求。
对于今后的发展策略，万科表示，将坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎 策略，发挥战略纵深 ，控制拿地风险。
安信证券的行业分析师在对招商地产的三季报进行分析后表示，前三季度招商地产的拿地规模低于2009年的水平，反映出公司于积极中保持审慎的理性发展策略。
国信证券房地产行业分析师方炎在对金地集团的三季报进行分析时表示，面对严厉的调控政策以及行业可能出现的调整，金地集团以住宅为主，保持稳定开发节奏，通过中 的产品线定位避开保障性住房对低端住房市场的冲击风险，通过布局 及轨道交通沿线的扩展战略， 限度享受城市价值提升。
与此同时，在拿地的方向上，房地产龙头企业开始纷纷将目光转向二、三线城市。
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