[摘要] 为进一步深化落实今年以来国务院关于加强房地产市场调控的各项政策措施，巩固调控成果，今天(10月7日)，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。
市政府批转关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知
沪府发〔2010〕34号
各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
市政府同意市住房保障房屋管理局、市建设交通委、市规划国土资源局、市财政局、市地税局《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，现转发给你们，请认真按照执行。
住房是重要的民生，关系到人民群众的切身利益与社会和谐稳定。保持房地产价格的合理和稳定，满足居民合理的住房消费需求，让经济发展成果更广泛地惠及全体人民，是政府的一项重要职责。近年来， 不断完善财税、金融、土地等宏观调控政策，对增加住房有效供给，抑制不合理的住房需求，遏制地价和房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，起到了十分积极的作用。 近，国家有关部门又出台了一系列政策措施，要求巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场平稳健康发展。市委、市政府高度重视住房问题，采取积极有效措施抑制 投机性购房，坚决遏制地价、房价上涨势头，并加快建立和完善以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和推进旧区改造为重点的住房保障体系，努力改善居民居住条件。
各区县政府、各部门和单位要继续按照 和市委、市政府的统一部署，进一步提高认识，加强组织领导，切实将加强房地产市场宏观调控的各项政策措施落到实处。有关部门要各司其职、分工协作，加强指导和督查。要严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。各区县政府和有关部门要认真做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。
二○一○年十月七日
关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见
为进一步深化落实国家关于加强房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，加快推进住房保障工作，现提出如下意见：
一、各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。
二、各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。
严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。
各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。
三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金 贷款限额为60万元。
对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金 贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。
停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。
六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地 税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地 税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地 税清算和稽查。
七、为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。
八、对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。
九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在 城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进 城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。
十、增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。
十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。
十二、充分发挥上海市房屋状况信息 的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、 、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市城乡建设和交通委员会
上海市规划和国土资源管理局
上海市财政局
上海市地方税务局
二○一○年十月七日
编者按：10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，共十二条。新政“沪12条”规定，上海及外地家庭在上海限购一套商品住宅；动迁房允许交易期限由房产证满5年调整为满3年。政府在此时出台严厉调控措施用意何在？细则是否能彻底阻断异地 通道？搜房网 时间连线业内专家学者深刻解读沪楼市新12条。
财经评论员 叶檀
“要动真格的了”
经济评论家叶檀认为，“沪12条”明显的变化在于对套数，“上海及外地家庭在上海限购一套商品住宅”，更加严厉的调控政策，再次表明政府抑制高房价的决心，“可以说政府要动真格的了！”
而选择在“十一”期间出台，是基于9月楼市有所回暖的现状，改变市场预期，防止10月房价出现大面积抬头。
房产税今年内不会出台
有观点认为，该政策为房产税出台前的过渡政策，而其严厉性更是引起了业内学者对其长久性的质疑，而叶檀认为，“任何政策都只有它的开始执行日期，没有截止日期，所以‘沪12条’是否会被新的政策取代或者更改，暂时无法知晓。
同时，叶檀认为，今年国家对房地产调控的基调在于对信贷的收紧，“我认为，今年年内房产税不会出台。”
政策效果要看执行力
叶檀更倾向于讲新政“沪12条”看作是一种对以往政策的补充，“它是否产生预期的效果，更多还要看具体实施过程中，执行力的程度。
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复旦大学房地产研究 主任 尹伯成
10月7日，上海市新出台“沪十二条”调控楼市政策，搜房网 时间电话联系到复旦大学房地产研究 主任尹伯成教授进行采访。尹教授表示新政对房地产市场的平稳健康发展起到了积极作用。“这次的新政出台是对 性、投机性购房者释放信号，不要再做 的美梦，政府已经出台更加严格的政策措施了。”
“沪十二条”中有一些是对老政策的强调，有一些是新出台政策，其中尹教授提出四条新政令人印象深刻，“是限购一套住房，这个政策可以明显抑制 需求；第二是差别化信贷，它从源头上对 、投机性需求的资金来源进行控制，使得他们购房行为进一步困难，从而抑制这部分 需求；第三是税收政策，这是针对开发商来说的，你要是抬高房价你就要交更多税，可以防止开发商肆意抬高房价的做法；第四就是进一步扩大保障房的供应量，这也表明政府关注民生，希望房地产市场平稳健康发展的举措。”
本轮上海细则选择在金九银十这个节点推出，是否有深层含义？尹教授分析选择在这个节点推出新政，体现了政府对于调控的决心。“之前9月份新房均价几度上涨，二手房市场也频繁出现跳价现象，整个市场有一种买涨趋势。开发商也都憋着一股劲，想在金九银十趁机 大赚一笔。政府选择在这个节点出台政策，正是看到了这股趋势，趁机抑制房价上涨势头，希望房地产市场企稳向好。”
有传言房地产税会在明年年初推出，那这次的“沪十二条”能否长期执行是一大问号。尹教授表示房产税和这次的新政之间并不冲突，也可以说这次的新政是在为未来房产税推行释放信号。“这次新政出台应该是会在一段时间内保持稳定，这也是给房产税的出台释放信号，提醒 者政府对稳定房价的决心。毕竟房产税也不能随随便便出台，还需要解决一些技术层面上的问题。”
“一直以来有种说法叫市场看预期、预期看政策，‘沪十二条’的出台正是希望从稳定预期进一步达到稳定市场的目的。这对房地产市场的发展有一定的积极作用，但我们也不能对它抱过多期望，因为出台新政也不会使房价出现立即的大幅度下降，而是说可能会有一定程度的下调。”
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上海财经大学教授、上海威斯顿管理学院院长印堃华
限制消费 限制需求
印堃华教授认为，沪12条在“十一”周期间出台， 明显的用意就是在今年年内不惜“限制需求、限制消费”抑制正在抬头的房价。
而此种调控政策的方向，印堃华认为并不会长久，它造成了国民经济的损伤，政府希望在5中全会之前看到调控房地产的效果，是“没有办法的办法。”
降低地价 降低税收
要真正解决中国高房价，并不是一味增收房产税、抑制消费，而更多的是要做减法。“我们都不想看到房地产像当年的中国工业一样，因为国家的限制信贷而面临崩盘的危险，房地产行业的健康发展，必须建立在以下措施的基础上进行调控。”
解决地价问题是降低房价的根源。印教授认为，作为房地产一级市场的土地市场，则一直呈现供应不足的现象。土地供应不足，直接导致住房供应量不足，从而推高房价，只有保证土地的充足供应，进而保障房源的充足，而且要保持一定的信贷规模，降低信贷利息。
房价高涨是市场“供不应求”的结果，税收作为调节市场价格的 ，如果供应问题得不到解决，提高的税收必将转移到房价中，进而推高房价。
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限制 +房产税 双管齐下调控楼市
“这次的12条政策中, 严厉的要数限购政策了,他能有效地限制 性购房，因为只要买了房的户主都是有据可查的，如果这一条能很好的落实，相信会有不错的调控结果。“同济大学房屋土地资源信息研究 副主任何芳如此表示，“再加上房产税渐行渐近，这次的调控力度是 巨大的。”
国内外双向压力促使细则出台 市场观望氛围将更为浓厚
在谈到出台时机这个问题上，何芳直言这是国内外压力双向作用的结果，“国内方面，近段时间房价上涨压力增大，楼市回暖迹象明显；国际方面，人民币 压力不减，国际热钱对中国楼市也是蠢蠢欲动，在这样的情形下，需要出台更严厉的政策来调控楼市。“
何芳说道，“9月29日 出台的一系列政策，已经给回暖迹象明显的楼市扔打了一剂镇定剂，这次的上海细则可以说是又扔下了一颗重磅炸弹，后市观望氛围将更为浓厚。”
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上海财经大学教授、博士生导师晁钢令先生接受了搜房网记者的采访。晁教授表示，此次沪十二条的出台，与“金九银十”期间市场反应较好有关。“九月以来，成交量增长。长此以往，房价又会上涨。我认为本次调控的力度还是比较强的！”晁教授表示。
他认为，本次调控力度更强力，涉及方面也更广更全面更具体。公积金、贷款、房产税也有所提及。晁教授 指出，“在一定时期内限定居民家庭购房套数”这条细则，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。旨在对外地资金流入上海进行规范，是对外地 者投机行为的限制。
至于沪时而条出台后，市场预期反应情况，晁教授表示表示，市场可能会继续进入观望期。“房产市场累积的需求是比较大的，但是房价又是比较高的。”因此，在政策的推动下，购房者有可能会进入下一轮的观望。
谈及房产税的出台，是否会影响政策的实施。晁教授认为，目前，并不是房产税出台的恰当时机。“房产税涉及的不仅仅是开发商、 购房者，还有可能涉及老百姓，即普通自住购房者。我认为，房产税细则不会在近期内出台。”
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尹伯成：“沪十二条”释放打击 需求信号 为平稳房价起积极作用
东方网记者刘华宾10月6日报道：备受关注的房产税传来 新消息。记者从相关人士处获悉，上海近日将会出台房产税征收实施细则。
国家七部委日前发布房地产调控新政“国五条”，在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序等5个方面提出新的要求，其中不乏直接影响楼市的重磅条款。包括：首套房首付款比例调整至不少于3成；二套房首付比例不低于5成、贷款利率不低于基准利率1.1倍；各商业银行暂停第三套房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款。沪、深等一线楼市中，观望气氛由此渐浓。
更令人关注的是，在网民称作“严调控政策”相继出台后，备受关注的房产税也已如箭在弦上，多个部委相继传递了相同的信息。发改委财政金融司司长徐林日前表示，我国将推进房产税改革，“这个税种的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。”在改革方向上，财政部税政司副司长尹伯钦曾表示，加快推进房产税改革，可考虑差别税率，由按原值征收改为按评估值征收。
国庆前夕，国家相关部委再次明确表态，国家将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭甚至在微博中透露，上海、深圳房产税已经获批，税率为0.3%-0.4%。尽管杨红旭随后表示，房产税税率仅仅是猜测，“但年内开征的可能性比较大”。这与早前业内人士猜测房产税税率0.3%-0.4%相一致。如果依此计算，设若房子购买总价为220万元，0.4%的房产税率即意味一年需交8800元。
记者注意到，财政部、国家税务总局有关负责人4日再次表示，对个人 的住房恢复征收房产税是必要的，这既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费，抑制投机性购房。
业内人士分析，按照现行的房产税暂行条例，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。但在当前一些城市房价过快上涨的情况下，按照原值征收房产税难以体现房价波动，且难以起到调控作用。而房产税由原值征收改为按评估值征税后，则可以解决这一个问题。有消息表明，上海已进入“部分试点城市”之列。
记者获悉，上海近日将出台房产税征收实施细则。
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