[摘要] 房地产调控政策的连连出击使各界的眼光投向了银行房地产贷款的抗风险能力上。记者昨天从北京银监局获悉,截至3月末的北京市各家银行房贷压力测试结果已经出炉,目前正在审批过程中,或将不久发布。正像之前陆续透露的信息,测试结果普遍乐观,银行大致能承受30%左右的房价下跌。
房地产调控政策的连连出击使各界的眼光投向了银行房地产贷款的抗风险能力上。记者昨天从北京银监局获悉,截至3月末的北京市各家银行房贷压力测试结果已经出炉,目前正在审批过程中,或将不久发布。正像之前陆续透露的信息,测试结果普遍乐观,银行大致能承受30%左右的房价下跌。
>>预测情形
房价跌利率涨
一直以来,压力测试这个词被周知,但是具体的形式却很少有人能说出来。兴业银行风险管理部总经理邹积敏表示,实际上,此次银监会部署的压力测试涉及两种情形,一是在房价分别下跌10%、20%、30%的情况下,另一种是在利率分别上升27、54、108个基点的情况下,分别对银行开发贷款与个人贷款不良率的影响。
这两种情形相应可以设置三种假设情景,在三种情景下,分别对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为,轻度压力环境,即利率上浮27个基点,房价下跌10%;中度压力环境,即利率上升54个基点,房价下跌20%;重度压力环境,利率跳升108个基点,房价下跌30%。
在结果判断上,商业银行压力测试采用“专家判断”法,基本步骤为设定压力情景,分析借款人现金流,财务成本变动时, 还款来源影响程度;分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况;综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力;判断对五级分类结果变动。
对房地产开发贷款而言,监管机构则要求预测房地产价格下跌和基准利率上升对企业还款能力带来的影响。银监会要求银行分析房地产价格下跌,抵押物变现收入能否足额覆盖贷款风险敞口。
央行:去年超九成个人房贷下浮利率不良率0.6%
昨日,中国人民银行公布《2009年中国区域金融运行报告》(下称《报告》)显示,截至2009年年末,中外资金融机构人民币个人住房贷款余额达4.4万亿元,同比增长47.9%。其中,去年执行利率下浮的个人住房贷款占
2009年全年,个人住房贷款累计发放2.2万亿元,累计支持购买住房707.1万套。其中,新建房和再交易房贷款累计发放额分别为1.6万亿元和0.6万亿元。
个贷平均利率为基准利率0.75倍
总体来看,去年商业性房地产贷款快速增长,增长结构存在差异。2009年年末,主要金融机构商业性房地产贷款余额7.3万亿元,同比增长38.1%,增速比上年同期高27.7个百分点,超过同期各项贷款增速6.7个百分点。分项目看,地产开发贷款和个人购房贷款持续回升,增速比上年分别提高98.4个和33.3个百分点。
报告显示,2009年年末,中外资金融机构人民币个人住房贷款余额达4.4万亿元,个人住房贷款在各项贷款中的占比为11.0%。分地区看,东部地区在个人住房贷款余额中占比 ,而西部和东北地区增速较快。
从贷款利率执行情况看,2009年个人住房贷款利率下浮占比达93.0%,其中[0.7-0.85]区间的贷款占比为80.6%。对20个重点城市的抽样调查显示,2009年个人住房贷款平均利率为基准利率的0.75倍,低于上年调查时的0.93倍。各地区下浮利率贷款占比均有所提升,其中西部地区下浮利率贷款占比提升幅度 ,较上年上升了18.3个百分点。
同时,个人住房贷款首付款比例地区差异明显,中部地区平均首付款比例 且提升幅度 ,而东部、西部地区的平均首付款比例呈下降态势。
不良率较上年末降0.62个百分点
不过,在个人住房贷款规模增加的同时,不良率持续下降,借款人偿债能力有所增强。数据显示,2009年末,个人住房贷款不良率为0.60%,较2008年末下降0.62个百分点。
央行指出,一方面,各金融机构加大了信贷资产管理力度,强化了对不良贷款的惩罚机制,风险控制能力持续提高;另一方面,个人信用记录的查询和运用,使客户信用意识明显提高,无故拖欠贷款现象明显减少。
此外,从整体来看,2009年金融机构贷款利率整体低于上年,执行上浮利率贷款占比下降。其中,2009年前三个季度,各地区金融机构人民币贷款利率保持低位平稳运行。进入第四季度后,受市场环境变化影响,利率小幅回升,但仍低于年初水平。
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