[摘要] 在楼市买卖交易遭遇速冻之时,租赁市场却被催热。在一手房市场开发商开始打折和二手房市场房价出现松动的情况下,购房者对此还不买账,部分刚性需求目前甚至选择过渡性质的租赁也不愿此时入市,这倒使得当下的住房租赁市场出现回暖,转租为售和以租代买现象均明显增多,不少楼盘的租金水平也在短期内出现两位数的增长。
在楼市买卖交易遭遇速冻之时,租赁市场却被催热。在一手房市场开发商开始打折和二手房市场房价出现松动的情况下,购房者对此还不买账,部分刚性需求目前甚至选择过渡性质的租赁也不愿此时入市,这倒使得当下的住房租赁市场出现回暖,转租为售和以租代买现象均明显增多,不少楼盘的租金水平也在短期内出现两位数的增长。
“我们门店4月前积累了多组客户,新政出台后均表示暂时不考虑出手。”易居臣信金沙江路店店经理贾红兵介绍。
但与此同时,租房客也在增加。“一对外地来沪的年轻夫妻,选择在看中的小区先租住1年,观察房价走势之后再做决定,而5月之后这类以租代买的现象更加常见。”贾红兵介绍。
“调控来了,租金却明显上涨了,记得去年4月这里的两室一厅月租在1700-2000元,现在已经涨到2800-3200元了。”浦东陆家嘴板块一处老公房社区的翁小姐介绍。“本来看中一间,每月2400元的租金想着再讨价还价一下,没想到当晚就通知我房子已经另租他人,租金还涨到2500元。”在上海工作的余小姐在近期租房时明显感受到了租赁市场的变化。
一份来自21世纪不动产上海公司的内部统计显示,新政出台前后,其租赁业务的确表现出升温趋势,出租套数同比增长33%。而且从租赁业务占二手房整体业务的比重来看,从4月上半月的26%升至4月下半月的52%,5月上半月更高达76%。另从租金结构上看,整个4月和5月以来,2000-4000元/月房源的成交比重都属于各租金价位段中 的,不过5月以来的比重比4月更为扩大,从37%升至43%,还有2000元/月以下房源的占比也提高了4%,不过4000元/月以上房源的占比下降了10%,显示出调控背景下,过渡性质更为明显的中低端租赁回暖、 租赁市场反而疲弱的市场状态。
同时,对于具体楼盘的租金统计也反映出市场的变化,如新政前后,中远两湾城的大户型租金提高6%,合生江湾的大户型租金提高9%、小户型租金提高17%,仁恒河滨城的大、中、小户型租金分别提高18%、22%和24%,东方城 市花园的大户型租金下降13%但小户型租金上涨15%等。
美联物业上海区总经理李志仁则表示,刚性需求是当前住宅市场 的购买力,但资金实力促使他们主要青睐小户型、老公房等低总价房源,并且强烈的看跌心理与政策预期也使得过渡性租赁开始增多。并且,由于持币观望气氛浓郁,许多原本就在租房的潜在购买力眼下也延长了租房期。
事实上,不仅是上海,楼市新政调控“满月”,来自北京的市场消息也显示京城租赁市场升温、租金有 现象。有报道介绍,与一年前相比,北京一套普通两居室的租金涨幅在15%-20%,而一些地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%。北京业内人士认为这是一种“替代效应”,并且随着楼市调控力度加大,很多人推迟了购房计划,租房需求增大在一定程度上推高了租金上涨。
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业内人士：房产中介和不负责的媒体推高房价
北京市通州区玉桥中路与玉带河东街交叉口,几栋正在装饰的“小产权”房每平方米价格只有1万元左右,而同一路段的商品房每平方米价格在两万元以上。
“没有公司领导层的批准,严禁员工擅自接受媒体采访”。北京东直门外大街一房产中介置业顾问告诉中国青年报记者:“前段时间不知道一句话怎么流传到了网上,公司发现后给予严重警告处分。”
据这位置业顾问透露:“目前处于房市政策调控关键期,各方利益博弈激烈。一些房产中介公司为防止祸从口出,干脆向员工下达‘封口令''。”
“房价归根到底还是被炒起来的。”北京市通州区东关一位资深房产经纪人向中国青年报记者透露,“除了‘''拉动房价外,房产中介机构以及不负责的媒体在推波助澜。”
“二手房交易坏就坏在中介环节。”他们漫天报价,渔翁得利,成批量地造就“百万富翁”。她说,若在网上发布一套房子需要出租或出售信息, 个打进你电话的 不是求租户或买主,而是房产中介,尤其是京城的龙头房产中介。
起初,通州的中小中介公司怀疑行业老大联手百度、搜狐等网站垄断北京房源。后通过上述公司内部渠道打听到,龙头中介公司采购了一种类似后台控制器的设备,只要网上有新的房源信息发布,就可在 时间内跟踪、锁定。
去年年底,通州东关一业主预计以8000元/平方米的价格出售一套房子,京城一家龙头中介公司经纪人说这房子每平方米至少可以卖到1.1万元,对外挂牌价格1.3万元,并寻找目标顾客群,然后把已知、未知的规划告知买房者,同时每天带三五批人看房,形成一个“不愁房子卖不出”的假象。久而久之,中介公司就把房价推向了预期的高位。
通州这位资深经纪人说,去年年底月亮河公园还只有1.4万元/平方米,现在卖到3.5万元/平方米,其中就有中介公司的炒作。她认为,“百姓没有能力来推之上涨”。
二手房交易价格越高,业主往往容易一夜暴富,身家陡涨几十万元甚至上百万元;买房者稍有把持不住,则容易成为百万“负翁”。因为中介费不打折,二手房越是高价交易、频繁交易,中介公司越得利。
据一名资深经纪人透露,京城东北部的二手房市场被一家龙头中介公司牢牢控制,东南城区的市场则被其他房产中介瓜分。北京 的一家中介公司有四五百家门店, 的一个门店每月房产中介费都在四五十万元,好的事业部每月中介收入可达2000万元左右。
紧随其后的另一家中介公司大概有300多家门店,每个月的中介费也达到一两千万元。
“龙头中介公司部门经理年薪达到两三百万元,每两三年造就一个千万富翁是摆在面前的事实,百万富翁更不在话下。”这位资深经纪人说,“此乃调控房市的‘真空区''。国家‘新政''在大力打击房地产市场投机行为,但往往忽略了规范管理制造‘泡沫''的这个群体。”
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