[摘要] 国务院 厅昨天发布通知，要求加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，二套房贷款首付比例不得低于40%。
政策解读
这份题为《国务院 厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》共有五大条目，十一项内容，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费，抑制 投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府这五方面对楼市调控做出详细规定。
北京大学房地产研究所所长陈国强表示，该项通知对于抑制当前房价上涨过快有一定作用，“预计今年不可能再现2009年房价疯涨的局面。2010年房价整体涨幅或将呈现虚乏的状态，不排除部分地区房价出现回调的可能。”
未提二套房优惠房贷
政策
加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民 贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制 投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
解读
二套房贷首付四成并不是新政策，但与此前的文件相比，本次通知的措辞发生变化，没有提及“改善型”二套房可以享受首套房贷的优惠。社科院金融所金融市场室副主任尹中立指出，这意味着，去年底出台的这一政策“口子”可能被封上。
对第二套房的认定标准，国务院这次明确了是以“家庭”为单位，这与银监会正在执行的政策相吻合。并且，再次重申首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。我们从成都各大商业银行了解到，只要被银行认定为贷款购买的是第二套房，如今都执行首付不低于40％，利率基本上也都是至少上浮10％。
2007年，中国人民银行和银监会 提出二套房贷首付不低于四成的政策。2008年底，为了扩大内需、拉动消费，国务院常务会议出台新政策，对已贷款购 套住房但人均面积低于当地平均水平、再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行 贷款购买普通自住房的优惠政策。
二套房执行3%契税率
政策
继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、 购房与非 购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。
解读
目前，成都执行的普通住房契税税率至少比非普通住房低一半。据了解，目前，购买90平方米以下的普通住房，契税税率为1%，90平方米以上144平方米以下的普通住房，税率为1.5%，而非普通住房的税率为3%。
根据2008年成都市房产管理局公布的五城区普通住房标准。普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。而成都市五城区土地范围仍按二环以内、二环至三环之间、三环以外三个环域划分，二环以内平均交易价格为5780元/平方米，二环至三环之间：5080元/平方米，三环以外4730元/平方米。
此外，二套房执行的税率为3%。
防止境外“热钱”冲击
《通知》要求，加强房地产信贷风险管理；各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减 以及其他与 调控要求不相符合的规定。
《通知》说，金融机构要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。对于境外机构和个人在境内 购买房地产的，要严格按照现 策执行。
尹中立指出，这显示 政府再度对外资“”提高警惕，相关政策可能重新收紧。2006年，建设部等6部委发布“限外令”，对境外资金 房地产做出一系列限制性规定。尹中立称，从2008年起，“限外令”实际上不再执行，但今后可能被重提。
央行统计数据显示，随着中国经济的复苏，境外“热钱”开始大规模流入中国。自去年6月份以来，国内金融机构的外汇占款大幅上升，由6月的不足1500亿元上升至11月份的8000多亿元。尹中立分析称，欧美等发达国家的经济衰退难以在一两年内恢复，投机资金在当地找不到机会，只能转入中国等新兴市场国家谋利。
规范国有大企业 房地产
政策
“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产 行为”，这是《通知》中涉及“继续整顿房地产市场秩序”的内容之一。整顿房地产市场秩序，历来是政府调控政策的主要内容，值得注意的是，在这份《通知》中，除了对住房城乡建设部、国土资源部、价格等有关部门、税务部门提出要求以外，还 提到国有资产监管部门，这样的表述在以往政府出台的房地产调控政策中鲜有出现。
解读
来自专业研究机构的报告显示，在去年上半年各月成交排行前十的商品房开发地块中，六成的高价地块均有央
企背景的企业站在后面。对于央企进入房地产领域，本月7日，国资委副主任黄淑和明确告诫，央企要慎入房市、股市和期市。
国务院发展研究 研究员廖英敏说：“2009年部分上市的国有大企业纷纷进入房地产市场，还拿了不少‘’。国有大企业 拍地的行为，不利于房地产市场健康发展。这次政府 提出要进一步规范国有大企业 房地产，也是希望国有资本在房地产市场上能够起到好的主导作用。”
北京工商大学经济学院教授胡俞越则建议，国企若要 房地产，可以让其去 经适房和廉租房。
探索土地出让综合评标办法
政策
2009年“”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议，在肯定其促进土地市场公平交易的同时，这种“价高者得”的方式也引起诟病。《通知》明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。
对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。
解读
廖英敏说：“探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止‘’现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”
《通知》提出“增加住房建设用地有效供应”，中国房地产业协会副会长朱中一说：“稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。需要改进的是，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在3年左右能开发完；二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。”
增加保障房低价住房供应
政策
《通知》要求各地加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。
将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善 补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果；力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
解读
《通知》要求各地对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售；各地要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围；各地对商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。各地区、各地要确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向棚户区改造项目贷款。
数据统计
中指研究院发布报告
沪杭去年卖地收入过千亿
新华社电 中指研究院8日发布报告称，2009年土地出让金总金额达1.5万亿元。杭州和上海成为土地出让金超过千亿元的两个城市，北京以928亿元排名第三，天津2009年土地出让金收入732亿元，仅次于北京。
统计显示，2009年，中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，比2008年增加140%，比2007年增加49%。其中，杭州（包括余杭、萧山）土地出让金高达1054亿元，位居 。
据中指研究院统计，2009年成交总价排名前10名的住宅用地平均成交金额为75.76亿元，而2007年为51.93亿元；2009年楼面地价排名前10名的住宅用地平均楼面地价为26365元/平方米，而2007年为16234元/平方米。
2009年12月14日，国务院常务会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。国土资源部则在2009年12月23日宣布对北京、上海、浙江等9个省区市的18宗房地产开发闲置土地挂牌督办，以强化房地产开发土地供应全程监管，规范房地产市场运行秩序。
中指研究院常务副院长黄瑜预计，受土地市场收紧政策的影响，2010年土地出让金收入不会出现爆炸式上涨。
专家观点
政策意图不希望
房地产市场大起大落
从营业税免征时限恢复为5年、发展商拿地首付款50%，到这一次，二套房贷首付四成， 对房地产市场的税费、土地和金融政策一一落地。2009年就有的“二套房贷首付四成”“旧政”，让之前房地产行业中流传的“首付五成”、“提高利率”等一系列传言一一破灭，也让地产界人士心头的石头落了地，大呼“国家依旧希望房地产市场健康稳定发展”，而普通老百姓想要从这一政策中寻求“房价因此而下跌”的期望再一次落空。
“十一条措施基本上都是以前提出过的，这次只是再次重申而已。‘炒冷饭’的政策实际上是对之前‘二套房首付50%’传言的正式回应，这也反映出 并不希望房地产行业大起大落的意图，即政策保持一定的连续性。”经纬地产行研究部经理朱欣苑表示。
而银行资深人士梁东晖表示， 对房地产市场的政策，目前是税费、土地和金融，三只靴子都已经落地，但是“相当温和”，在经济整体还不明朗的情况下， 对于房地产市场不太可能出现很“严厉”的调控措施，这些政策只是防止房价过快增长。“楼市可能会在明后年，才会有像样的调控，在今年，估计不会。不过今年楼价的上升会温和很多。”
本报记者 杨斌 赵素冰 综合新华社、广州日报、北京晨报
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