茅维权和他的房地产经济学
采访后记：
茅老在学术方面的观点受到了一些误解，甚至有恐吓电话打到家里来。但是老两口都是淡泊通达之人，并不为世俗之人的误解而在意。师母告诉我们，茅老虽然常受到来自社会各界的邀请，但却很少参加商业活动，认为太浪费时间。如果没有应酬，茅老都要在电脑前坐一天，浏览新的资讯，自己打字撰写新的文章。一位八十高龄的老人，依旧保持着这样的治学精神，让我们更加肃然起敬。
关于茅于轼先生，曾经有人这样评价道：“中国有今天，要感谢三位老人家。第一位是邓小平，他用‘试一试，看一看’让中国从深邃的黑洞中走出来。第二位是张五常，他用‘佃农理论’加速了中国市场经济的步伐，让中国的经济改革有了科学的理论指导。第三位是茅于轼，一位毕其终生为人权而战的老人，用他毕生的精力为中国的人权与社会发展做出了伟大的贡献。”
“茅维权”和他的房地产经济学
房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要的一环，所以房地产经济学的基本学科定位应该属于产业经济学范畴，归属于部门经济学。房地产经济学又是多学科的交汇，具有交叉学科的性质。
在这个看似十分学术性的领域里，茅于轼先生还是给了我们真实与诚实的双重震撼。房地产市场扭曲的宏观原因，浅显的说法就是社会收入差距悬殊；拿地贷款靠关系而不是正当竞争；金融投资渠道闭塞，政策桎梏，百姓想投资，除了房地产几乎找不到更保险的行当。所有这些观点我们懂得，甚至了解，但只有“茅维权”敢说，而且毫无保留。
我国房地产市场扭曲的宏观原因
我同意许多经济学家的看法，我国的房地产市场有相当程度的扭曲，表现在房价虚高；高档房的比例不适当的多，脱离了大众的需求；房地产业的利润比较高，而且长期居高不下；资金流入房地产业数量巨大，出现泡沫。造成这种现象的原因很多，有些人认为是房地产业的企业家造成的，他们追逐利润，不愿意为大众服务，见利忘义。他们在舆论面前经受很大的压力，有口难辩，自己也说不清楚。我认为企业家的任务就是创造利润。如果想着别的反而不是好企业家。微观经济学说明企业的目标就是利润极大化，这没有错。有些国营企业的领导人就是不关心企业的利润，把企业引导到错误的路上去了。现在房地产业发生的扭曲原因在宏观经济中——宏观经济的问题不解决，房地产业的企业家对此是无能为力的。
先说房价虚高。企业作为供给方，总是想方设法提高价格。这一点也不奇怪。但是买方不是傻瓜，他们会尽量压价。现在房价高是买方愿意，而且也有钱,出高价买房。是他们，而不是房地产商抬高了房价。是什么原因有那么多的人愿意出高价买房？答案在我国收入分配的特点上，即财富集中在少数人手里。他们手里有很多钱,他们要买好房子，买大房子，买贵房子。开发商当然瞄准这些人的需求。难道让开发商盖普通的低档房,可是卖不出去，同时却损失了高端客户？我国房地产市场偏向档次高的客户，普通的低档房盖得很少，这正与我国财富分配中贫富悬殊有关。房地产市场反映了收入分配的状况。不改变收入分配，房地产业的结构同样改变不了。任志强说了，房子是为有钱人盖的。我们怎么能说他们见利忘义呢？难道要他们盖一批没有客户的，卖不掉的中低档房吗？其实，不但房地产市场因为收入分配贫富差距而扭曲，其他市场也有类似情况。比如教育，一方面基础教育资金不足，贫困地区的学校连桌椅板凳都不全，而富家子弟交几万元的学费，上贵族学校，开着高级轿车上学。再比如轿车市场，我国高档车的比例出奇地高，比富有国家的比例还高。这并不是中国人普遍钱多，而是贫富差距大。不改变收入分配，这些现象都改变不了。
再说房地产业的利润特别高，而且长期居高不下。大家知道，高利润是维持不长的。只要竞争一出现，高利润就慢慢消失了——我国房地产业的高利润能够长期维持，唯一的原因就是投入要素的竞争不充分。房地产的投入要素主要是资金和土地。这两样要素都是竞争不充分的。土地是政府批的，资金是银行批的。市场在其中起的作用不大，主要靠关系。现在土地要求通过公开拍卖，据统计，拍卖的还是少数。正因为土地市场没有培养起来，还是政府垄断着，高利润就有可能长期存在。资金的情况也差不多。因为利息率还没有放开，获取资金不是市场竞争的结果,也是靠关系。所以房地产商都特别注意和政府保持一个良好的关系。个别房地产商难免有暗箱操作，做见不得人的事。但是这不能全怪他们，主要是制度环境造成的。我国市场经济问题多多。办一个大一点的企业都离不开政府。可以说，大企业都得搞点桌下交易。你不同流合污事情就做不成，这叫做逼良为娼。
最后，说房地产业的泡沫问题。房地产业为什么有泡沫？简单说，因为有大量资金没有别的出路，于是都拥向了房地产业。前面提到，我国有许多有钱人，他们手中有很多钱。可是找不到投资渠道。股票市场很不景气，谁也不愿意把钱投进去。债券市场规模太小，选择的机会不多，利润也很薄。直接投资很困难，有利润的行业不容易进入，都是国家垄断的。最后就把钱投入到房地产市场，造成投资过度。现在不但空置率在上升，而且已经卖出去的房子也多半空着，既不自己住，也不出租。这样的房子多了，就是泡沫。一旦房价下降，大家争先恐后卖房子，就是泡沫破裂的时候。要想解决房地产业泡沫的问题,需要改善我国的金融业，让资金能够流动到能够获利的项目里去，资金就不会统统进入房地产业。不改变这种情况，泡沫就难于避免。例如提高房贷利息率，提高首付比例，限制买第二套房子等等，都解决不了问题。因为资金没有别的出路，最后还是用各种方式回流进房地产业。
由于金融市场缺乏效率，投资机会狭窄，不但房地产业有泡沫，其他如收藏品市场同样有泡沫。这两年，齐白石的画价钱也在翻番。我们也可以回顾 2004年股票市场一路下跌，同时房价一路上涨。这说明了资金从股票市场撤出进入房地产市场，或者原来准备买股票的钱转向了房地产。前者跌价，后者涨价。资金往哪边走，那边的价格就上升。如果人民币可以自由兑换，房地产业的资金就会流出，进入到国外的金融市场，泡沫就可能破裂。股票市场恢复正常，也会有同样的效果。
上面提到的三方面的问题：收入分配，土地和资金市场的缺乏竞争，金融市场没有更多的投资渠道，是造成房地产业扭曲的根本原因。换句话讲，如果这些原因不改变，扭曲也没有办法纠正。责怪房地产的开发商是没有道理的。如果上面的分析不错，我们就有了一个分析工具，用于观察房地产业的发展和宏观经济的关系。
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