买卖二手房 需防范纠纷

二手房交易环节复杂、交易金额较大，极易产生纠纷。近日，记者采访君合律师事务所的孙蓉律师，以案说法，提醒购房者注意，尽可能减少纠纷的发生。

[案例]

2007年，张先生买下刘女士在成都光华大道的一套公寓，合同面积115平方米，总房款为50万元。在缴纳定金之后，买卖双方签订了《房产买卖协议书》。刘女士将房屋钥匙交给了张先生，但一直没有转户。

随后房价上涨，出售方刘女士多次试图毁约，并通过其他渠道发布出售信息，操作房屋转卖。购房者张先生为催促房主过户，增加支付3万元房款，双方又签订了房产交易补充协议。由于房价持续上涨，刘女士对增加的房款仍不满足，又以60万元的价格与另一位购房者签订合同。此后，刘女士以种种理由拒绝张先生的过户要求，表示愿意退还其房款，并赔偿违约金，收回已出售的房屋。

[律师点评]

在二手房交易中，相比房价的上涨，定金或违约金显得微不足道，卖方在巨额差价面前宁愿以丧失诚信和承担违约金为代价予以反悔。二手房交易中，买方交了定金，拿到钥匙，并不意味着万事大吉。只有登记过户了，交易才算完成。此案中，如果刘先生有及时过户的意识，就可保护自己的合法权益。

房屋质量细考察

[案例]

2008年，朱某购买了一套二手房。入住后不久，就发现卫生间下水管道经常堵塞。经维修人员介绍方知，前任业主在装修时，擅自改变了卫生间内管道的铺设线路，导致下水不通畅，必须重新铺设管道才能彻底解决问题。朱某找到前任业主要求赔偿，却遭到拒绝。

[律师点评]

二手房买卖过程中，出卖人是否承担质量瑕疵担保责任，主要考察卖房人是否故意隐瞒和购房人是否知晓质量瑕疵两个问题。如果出卖人故意隐瞒房屋的质量瑕疵，应当承担担保责任，但卖房人已如实告知房屋质量瑕疵或有证据证明购房人知晓该瑕疵的，出卖人则不承担担保责任。

此案的卫生间管道铺设属于装修过程中的隐蔽工程，而原业主也没有明确告知朱某，已经构成故意隐瞒，应当承担赔偿责任。

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