涨幅向下行情变衰 这半年南京房价到底降了没

“降价行为更多的是一种策略，事实上由于刚性需求的大量存在，市场并没有出现众说纷纭的拐点。”在上周接受《金楼市》记者采访时，以敢说话著称的房产大腕任志强彻底否定了上半年市场出现的“拐点论”，他认为一段时间以来的房价整体走势，可以用一句话来概括，那就是真正的好房子不降反升，而“虚胖”的楼盘则回归其应有的价格。南京上半年的房价走势，乃至整个楼市的走向，是不是也应了任志强对大势的判断呢？ 【延伸阅读：二手房砍价要“狠” 房价“倒挂”成为历史！】

局部降价不代表整体情况

“房价并不是整体下降，而是局部降了，给人整体降的感觉。”针对上半年南京楼市出现的“拐点论”，创世纪传播总经理李韶辉等业界人士持有不同观点。他认为南京整体的房价不但没有降低，反倒有不少楼盘有较大幅度提升。“好楼盘与差楼盘的价格差距明显拉开，而客户却只关注降的信息，对涨价的信息关注度降低，因此价格差给人留下了深刻印象。”在采访中，反对拐点论的专家普遍认为上半年南京楼市是“涨幅”降了，而不是价格降了。

“部分特价房更推波助澜，给人价格大降的印象。”业内人士举例，如滨江奥城团购时曾打出7000多元/㎡的均价，但实际上并没有多少房源在7000多元/㎡。江北一些楼盘也爆出了3000多元/㎡的特价，但这些少有的特价房大多是难销售的大户型。“供需关系对房价走势决定作用也尤为明显，比如供应量大的区域，相对需求就显得较小，房子消化速度显慢。而有的区域本来就有较强劲需求潜力，而其供应量并不大的中小户型产品，则出现了供不应求的现象。” 【延伸阅读：房价越跌民众越苦 "楼市崩盘批判论"为哪般? 】

楼市有点衰但是后市强劲

“我个人认为现在市场的确有些衰。”谈到南京房地产市场上半年的整体走势，苏垦广告总经理经纶判断略有差异。他认为从数据上看，各个片区房市都有往下走的趋势，但区域之间的差别会比较大。他认为，房子价值是产品与区位的合成，居住需求占据了市场需求的主流，因此片区的生活便捷程度，直接影响了该区域楼市的走向。因此大家能够很直观地看到，边远区域楼市不太景气，而市中心等绝版地段却没有出现明显跌势。

“虽然是‘衰’，但并非是一蹶不振，楼市随时都有反弹的可能。”对于目前南京房地产市场的走向，经纶等业界人士分析认为，在市场好时，楼盘疯狂定价，超出了正常水平，导致前一段时间，市场都在挤泡沫。而出人意料的是，在软性需求被抑制的同时，市场的刚性需求也受到极大影响。从上半年南京二手房的市场交易量，可明显看出这种趋势。这说明市场短期压制得相当厉害，后期将有较为强劲的反弹。

别墅价格没降但销售放缓

“非但普通住宅市场如此，别墅这样的高端市场成交情况也并不理想，速度要慢了很多。”南京部分别墅项目的负责人告诉记者，由于别墅产品的特殊性，这类高端物业的价格涨跌，却并没有出现像部分片区住宅那样大降，有些别墅项目反倒按常规的定价策略有所提价。他们分析认为，之所以会出现这样的状况，原因一方面在于别墅产品的稀缺性等，决定了相应的价格。同时也由于别墅的总价高，即使降个10多万元，也显现不出价格优势。 【延伸阅读：精装修房遭冷遇 房价虚高成开发商“绊脚石”  】

当然，部分项目会出现降价现象，尤其是那些没有多少创新点的“随大流”项目，这部分产品会回归它本身的价格。而这种现象的出现，与任志强关于房价走势的整体判断也是不谋而合了。总体来说，由于高端别墅供应量不大，受到市场的影响面较小；低端一些的联排产品，总价200万元左右，市场接受度还不错，最尴尬的只有那些定位中档的休闲、度假类产品。

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