探寻成都八大热点板块底价之"金沙-外光华板块"
编者按:自央行厉政施行以来,信贷紧缩致使炒房行为被急剧遏制,资本市场也谨慎地卡紧融资渠道,全国楼市应声而落。成都楼市情形,则在5.12地震后显得愈发难过。为此,成都市政府也出台了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》,意在安抚人心,重振楼市信心。距离《意见》过去已近一月,楼市仍未见太大起色,不免让人质疑“政策救市”能否让成都走出熊市阴影。
与开发商等利益集团集体焦虑形成反差的是购房者。在经历排队哄抢的时代后,成都购房者日趋理性,任凭开发商"明折暗扣"促销,仍不为之所动。是开发商不够诚意?还是购房者对房价下降空间预期太大?
本着化解供需矛盾之意,本着促进社会和谐与倡导理性购房之初衷,搜房网特策划成都楼市特辑,邀请六大权威机构与大家一同评估成都楼市八大热点住宅版块价值,从土地、建安成本等方面来拷问各大楼盘底线,探寻楼市抄底良机,用数据告诉你,抄底是否正当时!(爵士夏)
★ 本次楼市特辑由搜房网策划,联合〖世家机构〗〖中原地产〗〖吉信行〗〖尺度地产〗〖星彦地产〗〖正合地产〗 六大机构独家供稿。
本文涉及的对象包括金沙片区及所谓外光华片区(包括光华大道)的商品房底线。虽然在目前这个供需双方博弈的阶段,交出供应方的底线是很吃亏的事情,但却也可以表明供应方的诚意。我想对供应方的底线做适度的评估有助于打破目前的僵局,推进这个博弈走向双赢。
楼盘销售与一般商品的销售不同,除了考虑其产品成本之外,还要关注其成长性和未来价值。
首先说成本。综观发展商的成本无外乎土地成本、建安成本、税费、营销成本、金融成本、管理成本等。
开发商的成本中最重要的成本,也是占比最大的成本是土地成本。2006-2007年一直攀高的地价部分推动着房屋销售价格的高企。金沙片区,2007年地价约为700-800万/亩左右,最高达到了1400万/亩。而出让地块容积率大集中在4.0-4.5左右。外光华片区,含光华大道, 2007年地价大多集中在200-280万/亩左右,最高达到316万/亩。
另外一个重要的成本来自于建筑和安装,大约将占到总成本的30-40%左右。这一部分的成本正在被不断上升的PPI指数以及新劳动法实施后客观带来的人力成本增加等因素推动着。钢材价格从去年5月左右的3000元/吨上涨至今年5月初的6000元/吨;水泥价格从去年不到400元/吨上涨至580元左右/吨,尤其地震后,都江堰和彭州水泥供应受损,而灾后重建对水泥和刚材的需求增大。因此建材的涨价是必然。2008年初江浙沿海一带已经出现“民工荒”,人力成本的上升也是未来的趋势。因此可以预计未来建安成本会大幅上涨。
税费,越来越严格的宏观调控在行业操作规范上的要求也越来越严格。土地、商品房的登记税费项目也越来越明细。对资金链的要求也越来越严格。
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