探寻成都八大热点板块底价之"金沙-外光华板块"

编者按：自央行厉政施行以来，信贷紧缩致使炒房行为被急剧遏制，资本市场也谨慎地卡紧融资渠道，全国楼市应声而落。成都楼市情形，则在5.12地震后显得愈发难过。为此，成都市政府也出台了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》，意在安抚人心，重振楼市信心。距离《意见》过去已近一月，楼市仍未见太大起色，不免让人质疑“政策救市”能否让成都走出熊市阴影。

与开发商等利益集团集体焦虑形成反差的是购房者。在经历排队哄抢的时代后，成都购房者日趋理性，任凭开发商"明折暗扣"促销，仍不为之所动。是开发商不够诚意？还是购房者对房价下降空间预期太大？

本着化解供需矛盾之意，本着促进社会和谐与倡导理性购房之初衷，搜房网特策划成都楼市特辑，邀请六大权威机构与大家一同评估成都楼市八大热点住宅版块价值，从土地、建安成本等方面来拷问各大楼盘底线，探寻楼市抄底良机，用数据告诉你，抄底是否正当时！(爵士夏)

★ 本次楼市特辑由搜房网策划，联合〖世家机构〗〖中原地产〗〖吉信行〗〖尺度地产〗〖星彦地产〗〖正合地产〗 六大机构独家供稿。

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本文涉及的对象包括金沙片区及所谓外光华片区（包括光华大道）的商品房底线。虽然在目前这个供需双方博弈的阶段，交出供应方的底线是很吃亏的事情，但却也可以表明供应方的诚意。我想对供应方的底线做适度的评估有助于打破目前的僵局，推进这个博弈走向双赢。

楼盘销售与一般商品的销售不同，除了考虑其产品成本之外，还要关注其成长性和未来价值。

首先说成本。综观发展商的成本无外乎土地成本、建安成本、税费、营销成本、金融成本、管理成本等。

开发商的成本中最重要的成本，也是占比最大的成本是土地成本。2006-2007年一直攀高的地价部分推动着房屋销售价格的高企。金沙片区，2007年地价约为700-800万/亩左右，最高达到了1400万/亩。而出让地块容积率大集中在4.0-4.5左右。外光华片区，含光华大道, 2007年地价大多集中在200-280万/亩左右，最高达到316万/亩。

另外一个重要的成本来自于建筑和安装，大约将占到总成本的30-40%左右。这一部分的成本正在被不断上升的PPI指数以及新劳动法实施后客观带来的人力成本增加等因素推动着。钢材价格从去年5月左右的3000元/吨上涨至今年5月初的6000元/吨；水泥价格从去年不到400元/吨上涨至580元左右/吨，尤其地震后，都江堰和彭州水泥供应受损，而灾后重建对水泥和刚材的需求增大。因此建材的涨价是必然。2008年初江浙沿海一带已经出现“民工荒”，人力成本的上升也是未来的趋势。因此可以预计未来建安成本会大幅上涨。

税费，越来越严格的宏观调控在行业操作规范上的要求也越来越严格。土地、商品房的登记税费项目也越来越明细。对资金链的要求也越来越严格。

探寻抄底良机 盘点成都八大热点板块价值：

沙河源板块：估值4800  仍有下调空间

驷马桥板块：城北价值洼地  售价接近估值

金沙-外光华板块：部分售价接近估值 可择机抄底

新城南会展板块：价值坚挺 抄底不成还要涨

建设路板块：第三商圈未来升值空间巨大 价格恐难再降

麓山大道板块：稀缺资源+高档住宅 抄底理由太苍白

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