戴德梁行杭州公司总经理杨达先生

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戴德梁行杭州公司总经理杨达先生：

杨达：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！

今天我跟大家介绍海外基金到底需要有什么条件跟国外的开发商合作。众所周知，开发商现在面临很多资金的问题，比如次贷风暴、销售情况不理想、地价的攀升等等以及国家的宏观调控，这都是开发商面临的困难。

怎么样可以把资金流动性提高？一个就是出售现有的项目给一些机构投资者，像刚才姚女士的花旗房地产基金，找一些合作伙伴共同去合作开发一些项目，还有找一些战略合作投资者在上市前做战略的投资，然后建立长期的合作平台。我们首先有个案例，大连有个希望大厦，这个项目两年前左右有个香港的基金购买下来，通过两年时间的整合、租赁，在今年年初以10.5亿转让给了德国的基金，这也是套现的一个方法。这个德国基金购入的时候，我们大概算过它的回报率大概是10%，当时的出租率达到70%。

第二个方法，像上海的南京西路，有个台湾的开发商买了这块地之后，我们引进了美林基金，然后跟他们共同去开发这个项目。项目的合作也是有两种，最简单的就是假如这个项目是境外公司的话，基金可以直接从境外收购或者入股这家境外公司，从而控制这个项目公司跟项目。这是最简单的方法。第二个，特别在二线城市也做得比较多，但是因为最近国家的宏观政策等等都要经过商务部审批等等，所以这个审批会比较长，都是从海外的基金、开发商，他们通过入股到项目公司，这个程序要经过外经贸、商务部等经过审批，然后再去成立中外合资的公司再共开发这个项目。

另外，可能现在没有合适的项目跟机构投资者合作，但是可以先跟他成立一个中外合资的公司，同时通过购买第三方的项目或者以招拍挂的形式去购买地块来共同合作，这里也有两个比较成功的案例，就是华润跟伊斯兰的基金，他们合作的金额是10亿美金，另外就是复地跟一个德国的基金成立了合作的平台，大概是2亿美金。

优势在哪里？我们觉得这样是双赢的局面。一个是国内的开发商可以找到长期的合作伙伴，对他们在境内外以后的融资渠道会拓宽，然后也可以提前套现一部分项目的利润，刚才很多专家也说过，可以增强品牌的效应。对机构投资者来说，他们合作，可以加快在国内的发展，而不需要一个一个项目的去寻找。

在合作条件方面，基金大概可以分两种，一个是稳健型基金，一个是进取型基金。他们要求开发商的背景最好是有经验的开发商，有优秀的开发管理团队，然后也有一定的土地储备，还有就是会有上市的打算。

下面我讲一下入股价的基准，可能有些人不太明白，按股权比例反映土地增值税，比如是开发商早两年拿到地块，这里面是有差价的，这样的话空间就会有相当大的利润，已经有一个利润在里面，所以投资商要求他们把这个增值税部分反映在估价上面。他们在投资方向方面也离不开住宅、写字楼、商场这些，刚才姚女士也提到过一线城市、二线城市，一线城市基本上所有物业得不会考虑投资，包括住宅、写字楼、酒店、服务式公寓等等。但是二线城市主要是以住宅为主，或者是市中心的一些商业项目，像杭州的武林广场。到三线城市的话，我新主要还是集中在住宅市场为主。刚才也说了，中国最大的动力就是人口，有175个城市超过一百万人口的话，住宅市场肯定是非常庞大的。

在商业市场特别是最近这几年在海外的房地产基金来说，有时候他们可能需要定期的有一个回报给他们海外的投资者，这样的话，最近政府出台了一些政策就对这些基金可能有一定的限制，他们做不了每个季度把利润汇到境外去，在结汇等等都会受到一定的障碍。

总结，因为资金的问题，我们建议一些中小型的开发商可以卖出自己一部分的物业来增加它的现金流，然后找一个长期的合作伙伴，还有就是拿一些项目出来跟其他的合作伙伴去合作。

在这里最后也向大家简单介绍一下我们公司，戴德梁行是一站式的房地产，不单单是做物业管理，第二，我们有一支比较庞大的投资团队在公司为像花旗房地产基金等客户服务，我们有超过一百名同事在整个投资部的团队。今年头六个月，我们投资部在中国成交的物业接近一百亿。这是我们公司的分部（图示），这是我们今年上半年成交的案子（图示），最新的是上海的世纪商贸广场，刚刚是以45亿成交。

我的演讲到此结束，谢谢大家！

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