世邦魏理仕中国区高级董事、总经理祝惇若

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世邦魏理仕中国区高级董事、总经理祝惇若先生：

祝惇若：各位嘉宾、各位领导，大家下午好！今天很高兴代表世邦魏理仕参加EAC国际（商务）地产发展模式中国论坛。世邦魏理仕2006年受聘世贸丽晶城EAC，成为这个项目的总顾问和海外代表。世贸丽晶城是一个开杭州商务地产之先河，符合国际化城市的高端商务项目。世邦魏理仕非常荣幸和自豪的与发展商—浙江建工房地产开发集团共同努力，参与到把这个项目打造成杭州高级化高端商务地产项目的过程中，在这里我主要向各位专家分享一下EAC国际（商务）地产发展模式中探索和实践的过程。

第一、开发理念的国际化，城市综合体。世贸丽晶城总建筑面积38万平方米，这样大规模的楼盘在杭州市中心可以说是绝无仅有的。开发这样一个激动人心的项目就是要为黄龙核心圈打造出一个世界级的综合物业，一个更高层次的舞台，一个全球高效商务平台，提升黄龙世贸国际商务圈的水平。

杭州历来是长三角经济圈的核心城市，国际化程度力提高，然而要适应不断升级的经济发展趋势，杭州的写字楼市场需要有与之相匹配的国际性物业，以满足不断涌入的国际性企业的办公需求，这是一个挑战，当然这一是一个契机。发展商浙江建工房产敏锐的看到了杭州城市国际化的演变，EAC项目所在的世贸黄龙区距市政府五百米，省政府五百米，距西湖一千米，如此优越的条件注定了其以后发展的核心地位。比较杭州写字楼较集中的区域，从地段、公用设施和已经形成的商业物业产业链聚集上分析，黄龙区显然已经具备了创造国际化商务领地的基础。正是基于这样的判断，发展商为世贸丽晶城制订了国际化顶级商务的定位，EAC采用了当今国际公认最先进的结合高端写字楼、顶级酒店公寓、高尚住宅、品牌商业和豪华酒店等物业种类于一体的城市综合体，把传统的分散性建筑转变为现代的综合性建筑。

在物业功能上体现了对城市土地的高效利用，高效实现财富的聚集效应和可持续发展，并最终影响到住在这里的居民、企业甚至其区域的生存发展法则，有效提升了所在区域的土地价值。经过近年来的精心打造，黄龙国际商务区作为顶级商务区的聚集效应和品牌效应已经形成，区内聚集了代表杭州建筑设计和建设的最高水准的写字楼，有IBM、飞利浦等二十多家世界性五百强企业以及世邦魏理仕、毕马威等国际知名的专业服务机构入驻。目前黄龙国际商务区已经成为知名企业入驻杭州乃至浙江的主要区域。

第二、产品标准的国际化，节能、环保及可持续发展。应该说，杭州市政府具有打造杭州国际化城市的决心和非凡手笔，杭州涉外经贸局已经排定了杭州大项目招商引资计划表。据资料显示，到2007年末杭州已引进68家世界五百强企业，以及其他大型外资企业四千多家。由于商业地产开发理念的滞后，杭州过去的多数写字楼产品和物料标准上存在很多缺陷，这些缺陷具体体现在建筑材料、外观、电梯、停车位、楼板承重等各方面，尽管很多跨国企业看好杭州市场，但是符合大型国际企业要求的办公物业缺乏，对他们到城市驻点造成了困扰。

在产品设计上，建工房产把国际最先进的写字理念引入EAC，建造能够满足世界五百强公司软硬件标准的产品，对照世邦魏理仕国际甲级写字楼的标准，EAC无一例外达标，甚至有90%以上指标超过了该标准。EAC所有的产品、机电物料、品质完全参照欧美标准建造，符合当今写字楼最新潮流。这也使得EAC成为长三角第一个或者美国LEED的绿色认证。为符合LEED的要求，EAC采用了大量的节能设施和节能产品，为绿色动力交通提供停车场所，节水型卫生器具、高能效中央空调系统，新风系统等等。EAC的绿色建筑理念贯彻从整个产品设计到现场施工，以至产品采购和使用调试各个发展阶段和技术环节上，是真正意义的全方位的绿色建筑。

第三、运营模式的国际化，租售结合，物业持有，长期经营。中国过去的金融政策决定了房地产投资常常是短期行为，体现为产品的现金销售模式，而国际上流行的是只租不售或租售结合的模式。EAC在探索现金开发模式上起步比较早，EAC是杭州第一个拥有全产权的情况下采用租售结合的模式。这些模式为确保写字楼入驻的质量以及商业业态高端规划的落实提供了强有力的支持，继而为整个物业的系统性经营、物业品质的维护以及未来升值创造了良好的条件。

第四、营销模式的国际化，EAC提供的不是产品而是商机。发展商为EAC的业主创立起巨大的国际商务服务共享网，打造全球高效商务平台，在这个平台上入驻客户既可以享受到EAC其他租户等第三产业高附加值国际机构的全球商务服务，而同时入驻客户也可以服务于其他业主。这是一个第一时间成本，高效率商务的国际商务平台。
目前，EAC持有的写字楼部分正全力开拓租赁市场，发展商积极整合全球资源，为将来入驻客户创造商机。已经成功引入了写字楼运营商雷格斯，餐饮及后勤服务管理公司法国索迪斯等大规模的公司，我们希望在这个平台上能更多的吸引跨国公司、金融和服务类企业进驻。

2007年以前，杭州的房地产市场一直存在着住商“倒挂”的现象，一个市场板块的住宅价格，全市的住宅平均价格均高于相对应的商业服务价格，至2007年推向市场后，EAC高价位的成功销售，改变了杭州住宅与商务地产的“倒挂”现象，使得杭州商务地产回归了它应有的地位和价值，并且引领着其他地区写字楼开发、设计、硬件标准、形象等整体提升了一个台阶。

最后我们对世贸丽晶城EAC市场做一个总结，成交价目前升至3.5万/平方米，但同时受到了客户的追捧，目前租金价格每天每平方米17.6元，这个租金价格改变了住商“倒挂”的在杭州写字楼中，创造了写字楼租金的最高记录。EAC不但使杭州商务地产价值得到理性回归，更是对于国际商务地产发展模式和实践的最大回馈。

我的发言到此结束，谢谢大家！

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