按揭房新老交易盘点 双方均有贷款可短期融资

贷款未还清的房屋如何交易，这个问题其实由来已久。那么，历年以来，买卖双方都是怎么样进行此类交易的呢？各种交易方式又各有哪些优劣？对于暂时还没有办法或者不愿意通过资金监管进行二手房带抵押交易的买卖双方，其实还有一些老的办法可以选择。但是业内人士指出，这些办法一方面可能需要比较高的费用，另一方面具有一定的安全隐患。

◆贷款过去时

◆时间：2004年 方式：转按揭

[买房故事]

黎先生是一名个人投资者。早在2004年，眼看着房价日益攀升，他开始将视线对准了房屋买卖。他先用少量的首付将房屋买入，等待房屋升值到他的心理价位后，他再将房屋抛售给下家。买卖前，他只需要和买家签订一份《转按揭交易安全保证合同》，下家就会用自己的贷款将房产证赎出进行交易过户。整个过程中，需要黎先生直接支付的只有少部分的首付以及银行利息。

所谓“转按揭”，是指房产卖方将其已抵押给银行或以按揭方式购买且尚未还清的房产转让给买方时，由于银行向买方发放贷款，用于偿还原按揭/抵押贷款，赎出房产证，以便办理过户，并由买方来偿还现按揭/抵押贷款的业务。也就是说，仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。

在2005年4月前，“转按揭”的买卖方式曾经在沪上极为盛行。这一方式可以简化买卖流程，加速房屋的流通交易。

然而，2005年4月以后，这一业务却遭遇了“此路不通”。当时，短线投机客异常活跃，他们往往投入较少的房屋首付款，利用银行贷款购房，然后通过“转按揭”将贷款转给下家，抛出房屋赚取差价。为了使楼市回到理性的轨道，“转按揭”这一业务被叫停。

目前，“转按揭”这一业务在部分银行仍然存在，但是手续相对繁杂，同时由于政府明令禁止，因此属于非主流。

[风 险]

这一业务具有一定的风险。因为流程复杂，一旦在“转按揭”过程中，有一方不想完成交易，或者是买方银行放贷审核出现困难，都会导致纠纷的出现。尤其对于买家来说，买到的是只是一纸合同，却还要以卖方的名义清贷。如果在取得实际产权之前卖方反悔，就可能面临现实风险。

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