08年下半年成都(主城区)房地产市场趋势分析

2008年上半年，成都房地产市场延续了07年底的调整势头，其特征如下：

(1)主城区商品住宅的成交均价环比持续回落，累计降幅达到了10%。从月环比降速来看，降速最快的1月份(各楼盘普遍降价促销)降幅在5%以内，而降速最慢的3月份降幅仅0.3%；进入二季度以后，商品住宅成交均价的回调幅度始终稳定在2%左右，且降价趋势逐渐衰竭，5月成交价以5460元/平米报收。

08年1-5月主城区商品主宅成交均价 

数据来源：成都市房管局

(2)价格微幅回调的同时，市场观望气氛依然比较浓，主城区商品住宅的成交量一直处于弱势调整，但除了2月(春节期间)外，各月的销售面积都在50万平米以上——包括发生了强地震和频繁余震的5月。

(3)由于开发企业在06-07年大量购置土地，08年上半年“逆市”推盘的项目依然不在少数，月均新增商品住宅供应为110万平米，系同期住宅销售量的两倍。供求关系的持续恶化的状况在5月以后有所缓解，5月新增供应和成交住宅面积分别为72万平米和51万平米，商品住宅(新房)的可售规模一度稳定在770万平米左右。

毋庸置疑，07年前三季度的房地产价格呈现了非理性的上涨，甚至于透支了未来1-2年的上涨空间，但02-06年的房价上涨是基于宏观经济基本面持续向好、城市价值合理重估、房地产政策合理调控的背景之下，其销售态势一直为有效供求所决定，投机成分尚在合理的范围之内，故市场运行状况比较健康和稳定。在预测08年下半年的市场趋势之际，我们不妨回顾一下02-06年的供求信息：

02-06年供求规模统计表 

数据来源：成都市房管局

相对于07年主城区1652万平米(月均约138万平米)的供求规模，08年的新增供应或许能够延续，但成交规模必然是难以为继，大致应当回落到05-06年间的销售速度——事实上，告别“开盘即罄”，开盘销售20%-30%的速度并不能算“地产业的失落”，而只是回归到市场常态而已。只有在这种常态下，开发企业才有动力和压力提高产品品质和服务水平；购房者亦能理性地选择合适的楼盘与房型。

除了市场运行轨迹，楼市外围的政策与经济环境也值得注意：

一是“蓉十条”的效应，该政策短期内会加剧购房者的观望，但这种观望是一种积极的观望，而非将置业计划无限期延后，在考虑成熟或发现市场局部回暖时，此类购房需求将得到极大地释放。

二是宏观经济基本面中出现的一些影响因素，如(a)CPI、PPI持续上涨，建安成本攀升和开发利润的下滑降低了购房者对商品房降价的预期；同时新增开发企业(项目)因预期行业利润下调，可能会暂缓入市，从而减少了市场上的新增供应。(b)股市持续低迷、债市、汇市、期货市场投资渠道有限、实体经济景气度下降，使得价格平稳后的房地产市场依然存在着明显的投资价值。(c)从近期的中央政策来看，管理层希望房地产市场尽快实现稳定，而非萧条和“崩盘”，具体表现在信贷规制将有所放松，加息利空可能仍然采取“不对称”方式，扩大汇率弹性将引发人民币进一步升值，都将有助于房地产价格的“止跌”。

其三，成都土地拍卖价的“见底”——宗地出让多以起拍价成交，使得土地市场“利空出尽”。房产市场的交易主体数万倍于土地交易者，其调整自然显得相对滞缓，但本土房价泡沫初现即遭遇回调的压力，恢复到稳定的状况不需要过长的时间。目前市场上蓝光、万科、中海、国嘉等开发商作出了降价行为，是因为其在售楼盘的拿地成本非常低廉，当这些项目销售怠尽而高价竞得的地块上市时，降价的可能性必然进一步减小。结合市场状况与政策趋势来看，今年下半年成都市商品住宅市场将出现“横盘整理”的格局，即房价逐步企稳，成交小幅回升。预计08年下半年市区住宅的新增供应将稳定在100万平米/月左右，成交规模则在60-80万平米/月的区域内震荡，市区商品住宅的价格将回落至07年中期的水平，即5300元/平米左右。

围绕5300元/平米这一价格预测，存在着两种争议，一是下半年上市项目中，属于07年拿地的项目有所增加，其楼面地价的平均水平在2500元/平米之上，加上建安、税费和利润后的成交均价必然超过6000元/平米；二是下半年市场全面回暖的希望不大，成都商品住宅的价格仍有可能面临进一步的回落，市区住宅成交均价有可能跌破5000元/平米，回归到2006年的价格水平。现实的估计是在这两种极端的可能性之间，结合当前价格运行情况，对其进行趋势延伸与合理修正，5300元/平米的价格水平将是下半年成都住宅价格的均值水平上小波动的标准差不会超过200-300元/平米。

星彦地产研究中心管乃生

 2008年6月30日

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