做足使用价值 商业地产才能实现价值最大化

搜房博客布衣天子

做商业地产项目的开发，如何实现商业价值的最大化，这是商业地产人一直以来的关注焦点。我从业十年来，始终在思考和总结这个问题。06年的时候，在江西南昌一个项目，开发商和我签订的临街铺面均价在8000元，后来卖到30000元，销售很火爆，根本原因还是把项目的使用价值做大了最大化。现在把一些个人心得与大家分享。

我曾经多次在各种场合讲了一个商业地产的使用价值与价值的双手博弈理论，大意是这样的：左手代表的是商业地产的价值，实现的渠道是销售或者资产评估，体现的形式是价格，面向的对象是投资者；而右手代表的是商业地产的使用价值，实现的渠道是招商和经营管理，体现的形式是租金，面向的对象是经营商户。做商业地产其实就是左手与右手的博弈，开发商总想把左手举高，投资者想把两只手都举高，经营商户想把右手放低。平衡和协调两只手的是投资回报，是增值过程，是消费市场。要想获得最高的价值（举高左手），其实唯一的办法是把右手举高，也就是把使用价值做足。

那么，如何真正实现商业地产的使用价值的最大化呢？

要回答这个问题，就必须弄清楚商业地产价值的本质。商业地产归根结底是获得终端消费市场的认可。消费者认什么？一是商业定位与规划，包括商业形态与主题，商家的品牌、商品的档次与价格、商品的选择性，消费的特色与消费功能；二是为消费者提供的消费环境、消费文化和消费服务。而所有这些，实际上都是在为经营商户提供优质的营商环境，也就是在创造商业地产的使用价值，不要孤立看待。

正因为如此，商业地产从本质上讲，是一种以商业为功能性质，以提供商业交流和交易空间为桥梁，以实现商业使用价值为前提，从而实现商业地产价值最大化的地产形态。

第一，要最大程度扩大商品的展示面和人流的交流面。

在商业地产产品规划的时候，商业形态、体量、平面布置与空间交叉，要适度的集中，又要适度的分散，比如大卖场，商业街区，特色步行街和主题商业群落，根据目标商圈的大小，配置不同的体量与规模，最大程度的延展商业活动的交流空间，加强人流导入性，增加人与商业的互动关系，使价值更高。

所以，尤其是做大体量商业地产项目时，一定要注意协调大卖场人流集中和商业街人流分散的关系。

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