融资难 房产企业应摆脱对银行的单一融资依赖

上周，有关“既要防止房价反弹、也要防止房价大跌”的“双防”预警话音未落，就出现深圳首宗炒房断供案。当事人眼见房价数月间滑落三成、资不抵债，遂决意拒还月供，坐等银行将房产收回。

此个案隐约说明，房价下跌的风险已经开始向银行转移。按照银行房贷测试的三段论：房价下跌10%，不会对银行产生影响；房价下跌20%，影响不大；房价下跌到30%以上，跌破首付比例，则将直接触及银行信贷安危的敏感神经。

一些人认为，上述个案绝非孤本。据不久前央行深圳中心支行公布的数据显示，深圳个人住房不良贷款率比去年有所上升，5月已增至0.58%。在央视报道深圳四大商业银行松绑二套房贷后，当地监管部门也迅即针对房贷坏账展开调查。另一方面，房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金的现象，也将可能直接威胁到银行。这些迹象表明，未来银行有足够的理由大尺度惜贷、严查按揭，货币从紧仍将是今后一段时期的主旋律。地产商想从银行“找钱”的希望仍旧渺茫。

长期以来，房地产对银行形成一种融资上的“路径依赖”。由于房地产贷款大都属中长期贷款，存贷利差大，对银行利息收入贡献率超过20%，因此长期被视作优质资产，这使得房地产可以相对轻松地获取银行贷款。久而久之，银行贷款成为房地产行业第一资金来源。

当市场需求大幅下滑，交易量急速下降时，对开发商是致命的，同样也殃及银行。也正因如此，一旦遭遇经济调整、市场震荡，就有人敢扬言称“房地产绑架了银行”。而旨在防止过热的宏观调控，在执行中也显得投鼠忌器、左右摇摆。

虽然，收紧信贷，可能致使市场上出现更多的土地流拍、项目搁置案例，但对于谋求长期进化的产业而言，这似乎又是必经的阵痛。在本轮房价回调式的理性调整中，一种主流趋势已渐进明显，即房地产对银行的“路径依赖”已出现松动。

根据北京师范大学金融研究中心主任钟伟的最近研究结果，房地产企业的资金来源中，银行开发贷款及个人住房贷款所占比例已下降至35%，还不及企业自筹资金的比例。而早在两三年前，即便是最保守估计，银行贷款也将占到房地产总体资金构成的50%以上。

事实表明，在从紧的冬天里能否活得更好，关键取决于地产商在银行“断乳”后另辟“财路”的本事。而在这方面，从来不缺少变通之途。今年与瑞银(UBS)合作成立房地产基金的金地集团，算是主动应变的一例。据称在国际上，这种融资模式已成为房地产开发商最主要的资金来源。此外，通过股权、融资券、海外基金、私募等种种渠道进行融资的企业，也成为房地产与银行关系失衡后的一道集体风景。

可以预见的是，继续从紧的银行话语将最终促成房地产金融主流模式的变革，改变传统地产行业本身的融资残缺性，降低某种路径的断裂对企业资金链条的破坏性。而这将深远影响中国房地产业未来的走向。

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