解析商铺价值：社区商业投资回报最大

搜房博客潘旭东

前一段时间，有朋友在谈商铺的一些价值方面的问题。正好近期，几位客户在销售商铺时，也一直在强调充分挖掘商铺价值的问题，直接些，就是要搏高价。所以，今天借这个机会，简单地说几句关于商铺的价值的问题了。

很多人的眼里，至少在开发者的心目中，似乎都觉得商铺的价值高，是个宝。这种想法在项目的规划中，就是一味地加大商业的面积。到了销售阶段（对于社区商业和一部分销售的其他商业类型），又是希望一味地的争取高价，而不顾商铺是否租得出去，以及租了多高的租金。总之，有的是营销手段来化解这些。

其实，在笔者的眼里，商铺的价值并不一定高，而且风险很大。相对于住宅等物业，住宅具有看得见的实际的功能和价值，这种功能和价值主要体现在产品层面，并且不受外界的影响，或影响微乎其微。但是商铺的功能具有很大的风险性。尤其是整体集中商业项目中的个别商铺，如果一旦整体项目失败，单独商铺的价值几乎是零。

所以，可能是笔者保守的因素。对于商铺价值的判断，只可以看租金，现在的可出租租金，以及将来租金的增长可能性和幅度。当然，不是说商铺的其他因素不重要。对于商铺，相关的每个因素都很重要，只是这些因素单独的看，其实并不具备最后的意义，只有落实在租金上，才有意义。

笔者认为对于商铺，价值有四个层面，第一是地段价值，第二是产品价值，第三是附加价值，第四是运营价值或是商业价值。每一个层面都是建立在前一个层面的基础上，并且是更为重要的层面。当然，似乎也容易被人把控一些，但是也更难把控了。但是，商铺的地段、产品、乃至附加价值，最终不能形成运营和商业价值的话，最终商铺几乎是没有价值的。这也就是商铺的地段、位置、层数、面宽、进深、配置、乃至建筑主题，运营服务等等一类列的因素都要考虑，但是无非是集中在租金和趋势上。

所以，判断商铺的价值说其简单，就是看租金，说其不简单，要综合各种因素，准确评判租金的趋势。

个人认为，如果简单的判断，同时不考虑增值，商铺可以3元租金对比1万元价格。考虑到增值，就需要另外分析了。但是对于不成熟的地段，是否可以增值以及增值幅度都是有很大的风险的。而对于一般的成熟地段，增值的幅度似乎也不会很大。所以，这种简单的方法，在很多时候还是很实用的。

至于品种，个人认为社区商业可以投资，以大卖场为主力店、并且动线规划合理的商铺可以投资。至于其他类型的商铺，风险就很大了。除非是在临街的位置，可以不受项目整体影响而独立运营的商铺，以及现期租金和价值成合理比例的商铺，可以考虑投资。否则，不建议投资。

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