产业研究报告:未来十年住房消费需求增速放缓
未来10年,中国25至34岁年龄段人口将出现30%的下降,城市化进程已经放慢,未来10年城镇真实住房需求增长也将放缓。过去几年房地产高达20%以上的投资增长在未来难以维持,商品房新开工面积可能出现较大回落。房地产是目前中国经济内需增长的核心动力,其漫长的投资链条和巨大的财富效应,对投资和需求都将产生举足轻重的影响。
李嘉图认为城市住宅(或土地)租金历史增长原因可以归结为多种因素共同作用的结果,其中人口增长是最重要的因素。城市人口的增长带动城市规模扩张、住宅需求和租金上升,租金上升又推动房价上涨。
从1998年到2007年,我国房地产市场经历了10年高速发展。在住房体制改革、经济高增长低通胀和人口红利等多重利好因素推动下,住宅年销售量增长了7倍,年销售金额增长了13.6倍。
但人口年龄结构显示,我国房地产高速增长的时代已经过去,未来10年我国住房消费真实需求增速将放缓,房地产市场需要经历2年左右或更长时间的调整,然后进入平稳增长阶段。
首次置业集中在25至39岁间
根据人口统计学的观点,首次置业的年龄主要集中在25至39岁之间。这一年龄段人口增长较快的国家,其房地产投资和消费都处在相对旺盛的阶段,比如日本在1980年至1990年,韩国在1980年至1990年以及中国在1998年至2007年,都出现了房地产投资和消费高峰。
这种经济现象和我们的生命周期有密切的关系。根据美国的调查数据,美国人会在一生中非常接近的时间点上做类似的事情,比如20岁左右参加工作、26岁左右选择结婚以及31岁左右购买第一套房产。他们首次置业的年龄段一般在25至39岁之间。
日本人口分组住宅自有率数据也印证了人口统计学的观点,在1978年到1998年的20年里,25岁以下人口组平均住宅自有率为5.6%,而35至39岁人口组平均住宅自有率达到55%。这表明有50%的人口选择在25至39岁之间购买房产,只有23%的人口选择在40至60岁之间购买房产。
日本和美国的统计数据都显示购买房产的消费行为主要发生在25至39岁之间,这一年龄段的人口才是房产消费的中坚力量,相信上述规律在中国同样适用。
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